土地储备管理办法范文
时间：2023-03-03 03:41:59
土地储备管理办法范文第1篇
第一条为深化土地使用制度改革，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合昆明市实际，制定本办法。
第二条昆明市城市规划区范围内的土地储备，适用本办法。
第三条本办法所称的土地储备，是指依照本办法规定，将需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。
第四条本市的土地储备工作，在昆明市人民政府的统一领导下，由昆明市人民政府土地储备委员会负责组织实施。市土地储备委员会办公室为常设办事机构，设在昆明市国土资源局，与昆明市土地储备中心为两块牌子一个机构。市土地储备中心在市土地储备委员会的领导、监督和管理下，代表市人民政府具体实施土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期整理和开发。
第五条市土地储备中心应根据本市土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划。
土地储备年度计划经市土地储备委员会批准后，由市土地储备中心组织实施。
第六条禁止任何单位或个人擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权。
禁止任何单位或个人囤积或炒买、倒卖土地。
第七条市发展计划委员会、经济委员会、财政局、规划局、建设局、国土资源局、房管局、监察局、法制局等部门应各司其职，配合做好土地储备相关的各项工作。
第二章土地储备
第八条下列土地应当进行储备：
（一）为社会公共利益需要使用的土地；
（二）因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；
（三）因单位撤销、迁移或其它原因调整出的原划拨国有土地；
（四）城市规划区范围内的无主地；
（五）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
（六）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；
（七）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地；
（八）人民法院裁定处分的土地;
（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十）市政府指令需要进行收购储备的国有土地。
第九条企业因破产、关闭、搬迁或产业结构调整需要处置的国有土地，暂不列入土地储备，但其国有土地使用权的转移必须在市土地交易中心进行交易，其净收益的分成办法由市财政局、市国土资源局与企业主管部门共同商定。
第十条土地储备实行预报制度。本市城市规划区范围内凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向市土地储备中心申报。
昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区内，已依据昆明市城市总体规划经市人民政府批准控制性详细规划范围内的土地，暂不列入土地储备预报的范围。
第十一条对需储备的农村集体土地，必须依法办理土地征用手续。
第十二条国有土地使用权转让价格明显低于评估地价20％的，由市人民政府委托市土地储备中心优先收购。
第十三条市土地储备中心收购土地使用权的程序如下：
（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由原土地使用权人持相关资料向市土地储备中心申请收购。
（二）权属核查。市土地储备中心对应当收回或收购的土地和地上建筑物、附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查核实。
（三）确定规划条件。市规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划设计条件。
（四）方案报批。市土地储备中心根据土地权属情况和规划设计条件以及收回、收购费用测算的结果，提出具体实施方案，报市土地储备委员会审批。
（五）签订协议。市土地储备中心按市土地储备委员会的批复，与原土地使用者签订国有土地使用权收回、收购协议。
（六）收购补偿。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。
（七）权属变更。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议的约定支付补偿费后，市土地储备中心和原土地使用者按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用者向市土地储备中心交付土地和地上建筑物、附着物。
第十四条土地收购补偿费按收购土地的开发成本计算，并参考地产评估机构依据土地基准地价和国家有关规定进行的评估。出让的土地使用权补偿费应包括对土地使用权人已支付的土地使用权出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地年限应付出的出让金部分。
第十五条以土地置换方式进行土地储备的，按前款规定确定置换土地收购补偿费，并由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
第十六条国有土地使用权收回或收购协议签订后，协议双方当事人应当全面履行协议的约定。
第十七条市国土资源管理部门应加强对辖区内国有土地使用情况的监督和管理，对符合储备条件的国有土地，应及时告知土地使用者按本办法规定，到市土地储备中心办理国有土地使用权的储备手续。
第三章储备土地使用权的供应
第十八条市土地储备中心对收回、收购储备的土地，负责组织实施地上建筑物、附着物拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十九条经市土地储备委员会批准，市土地储备中心可通过对该储备土地及其地上建筑物、附着物的有效利用，保证储备土地的保值增值。
第二十条储备土地前期开发整理与利用中，涉及土地使用权或连同地上建筑物、附着物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附着物拆迁的，由市土地储备中心持有关用地批准文件及国有土地使用权收回、收购协议，到有关部门依法办理审批或登记手续。
第二十一条对拟出让使用权的土地，由市土地储备中心负责进行土地收回、收购、征用、前期开发成本的测算。
第二十二条市土地储备中心应将储备土地的信息以公告方式向社会公布，并抄报市土地储备委员会各成员单位。
第二十三条除国家法律规定可以划拨方式取得土地使用权的用地外，凡须以出让等有偿使用方式取得土地使用权的用地，必须统一由市土地储备中心集中供应。
第二十四条用于商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性项目用地，应依法采取招标、拍卖方式供应土地使用权；其他项目的用地，可以通过招标、拍卖、协议的形式供应土地使用权。
以协议形式供应土地使用权的，必须在地价评估的基础上，经市土地储备委员会集体审核确定协议价格，并向社会公布后，才能以协议出让方式供应土地使用权。
第二十五条储备土地使用权供应的程序如下：
（一）确定供应地块。市土地储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途。
（二）土地供应方案的报批。市土地储备中心将储备土地使用权供应方案报市土地储备委员会批准。
（三）土地供应信息。根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开土地使用权供应信息。
（四）储备土地使用权的供应。根据市土地储备委员会批准的土地供应方案，由市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）委托市土地交易中心以招标、拍卖、协议等方式确定符合条件的用地者，经市国土资源局与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，收缴土地使用权出让价款后，市土地储备中心向用地者供应土地。
第四章土地储备机构资金管理与运作
第二十六条市政府建立国有土地使用权储备资金专户。
土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。
第二十七条市土地储备中心通过储备土地使用权的供应，所增值资金可按一定比例，逐步充实土地收购储备周转金。
第二十八条土地出让收入经市财政部门审核并扣除土地开发成本后，全额上缴市财政，专项用于城市基础设施建设和土地储备。
任何单位和个人不得挤占或挪用土地出让收入。
第五章法律责任
第二十九条土地使用权符合储备条件，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第三十条市土地储备中心未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除合同，并按协议约定追究市土地储备中心的违约责任。
第三十一条原土地使用权人未按协议规定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物的，市土地储备中心有权责成原土地使用权人限期改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第三十二条用地者签订《国有土地使用权出让合同》后，未按规定交纳土地使用权出让价款的，所签订的《国有土地使用权出让合同》无效，其拟使用的土地由市国土资源局收回，并按双方协议规定承担违约责任。
土地储备管理办法范文第2篇
关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》的通知
财预〔2017〕62号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、各省级国土资源主管部门：
根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)等有关规定，为完善地方政府专项债券管理，逐步建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，有效防范专项债务风险，2017年先从土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，今后逐步扩大范围。为此，我们研究制订了《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》。
2017年土地储备专项债券额度已经随同2017年分地区地方政府专项债务限额下达，请你们在本地区土地储备专项债券额度内组织做好土地储备专项债券额度管理、预算编制和执行等工作，尽快发挥债券资金效益。
现将《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》印发给你们，请遵照执行。
附件：地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)
财政部 国土资源部
2017年5月16日
附件：
地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为完善地方政府专项债券管理，规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展，根据《中华人民共和国预算法》和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)等有关规定，制订本办法。
第二条 本办法所称土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。
第三条 本办法所称地方政府土地储备专项债券(以下简称土地储备专项债券)是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入(以下统称土地出让收入)偿还的地方政府专项债券。
第四条 地方政府为土地储备举借、使用、偿还债务适用本办法。
第五条 地方政府为土地储备举借债务采取发行土地储备专项债券方式。省、自治区、直辖市政府(以下简称省级政府)为土地储备专项债券的发行主体。设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区级政府(以下简称市县级政府)确需发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行土地储备专项债券。
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
第七条 土地储备专项债券纳入地方政府专项债务限额管理。土地储备专项债券收入、支出、还本、付息、发行费用等纳入政府性基金预算管理。
第八条 土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用，不得用于经常性支出。
第二章 额度管理
第九条 财政部在国务院批准的年度地方政府专项债务限额内，根据土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素，确定年度全国土地储备专项债券总额度。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。
第十一条 省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度不足或者不需使用的部分，由省级财政部门会同国土资源部门于每年8月底前向财政部提出申请。财政部可以在国务院批准的该地区专项债务限额内统筹调剂额度并予批复，抄送国土资源部。
第三章 预算编制
第十二条 县级以上地方各级土地储备机构应当根据土地市场情况和下一年度土地储备计划，编制下一年度土地储备项目收支计划，提出下一年度土地储备资金需求，报本级国土资源部门审核、财政部门复核。市县级财政部门将复核后的下一年度土地储备资金需求，经本级政府批准后于每年9月底前报省级财政部门，抄送省级国土资源部门。
第十三条 省级财政部门会同本级国土资源部门汇总审核本地区下一年度土地储备专项债券需求，随同增加举借专项债务和安排公益性资本支出项目的建议，经省级政府批准后于每年10月底前报送财政部。
第十四条 省级财政部门在财政部下达的本地区土地储备专项债券额度内，根据市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素，提出本地区年度土地储备专项债券额度分配方案，报省级政府批准后将分配市县的额度下达各市县级财政部门，并抄送省级国土资源部门。
第十五条 市县级财政部门应当在省级财政部门下达的土地储备专项债券额度内，会同本级国土资源部门提出具体项目安排建议，连同年度土地储备专项债券发行建议报省级财政部门备案，抄送省级国土资源部门。
第十六条 增加举借的土地储备专项债券收入应当列入政府性基金预算调整方案。包括：
(一)省级政府在财政部下达的年度土地储备专项债券额度内发行专项债券收入;
(二)市县级政府收到的上级政府转贷土地储备专项债券收入。
第十七条 增加举借土地储备专项债券安排的支出应当列入预算调整方案，包括本级支出和转贷下级支出。土地储备专项债券支出应当明确到具体项目，在地方政府债务管理系统中统计，纳入财政支出预算项目库管理。
地方各级国土资源部门应当建立土地储备项目库，项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、项目投资计划、收益和融资平衡方案、预期土地出让收入等情况，并做好与地方政府债务管理系统的衔接。
第十八条 土地储备专项债券还本支出应当根据当年到期土地储备专项债券规模、土地出让收入等因素合理预计、妥善安排，列入年度政府性基金预算草案。
第十九条 土地储备专项债券利息和发行费用应当根据土地储备专项债券规模、利率、费率等情况合理预计，列入政府性基金预算支出统筹安排。
第二十条 土地储备专项债券收入、支出、还本付息、发行费用应当按照《地方政府专项债务预算管理办法》(财预〔2017〕155号)规定列入相关预算科目。
第四章 预算执行和决算
第二十一条 省级财政部门应当根据本级人大常委会批准的预算调整方案，结合市县级财政部门会同本级国土资源部门提出的年度土地储备专项债券发行建议，审核确定年度土地储备专项债券发行方案，明确债券发行时间、批次、规模、期限等事项。
市县级财政部门应当会同本级国土资源部门、土地储备机构做好土地储备专项债券发行准备工作。
第二十二条 地方各级国土资源部门、土地储备机构应当配合做好本地区土地储备专项债券发行准备工作，及时准确提供相关材料，配合做好信息披露、信用评级、土地资产评估等工作。
第二十三条 土地储备专项债券应当遵循公开、公平、公正原则采取市场化方式发行，在银行间债券市场、证券交易所市场等交易场所发行和流通。
第二十四条 土地储备专项债券应当统一命名格式，冠以年省、自治区、直辖市(本级或市、县)土地储备专项债券(期)年省、自治区、直辖市政府专项债券(期)名称，具体由省级财政部门商省级国土资源部门确定。
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。根据土地储备项目区位特点、实施期限等因素，土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构提出建议，报省级财政部门确定。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构根据项目周期、债务管理要求等因素提出建议，报省级财政部门确定。
土地储备专项债券发行时，可以约定根据土地出让收入情况提前偿还债券本金的条款。鼓励地方政府通过结构化创新合理设计债券期限结构。
第二十七条 省级财政部门应当按照合同约定，及时偿还土地储备专项债券到期本金、利息以及支付发行费用。市县级财政部门应当及时向省级财政部门缴纳本地区或本级应当承担的还本付息、发行费用等资金。
第二十八条 土地储备项目取得的土地出让收入，应当按照该项目对应的土地储备专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的土地出让收入偿还到期债券本金。
因储备土地未能按计划出让、土地出让收入暂时难以实现，不能偿还到期债券本金时，可在专项债务限额内发行土地储备专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还。
第二十九条 年度终了，县级以上地方各级财政部门应当会同本级国土资源部门、土地储备机构编制土地储备专项债券收支决算，在政府性基金预算决算报告中全面、准确反映土地储备专项债券收入、安排的支出、还本付息和发行费用等情况。
第五章 监督管理
第三十条 地方各级财政部门应当会同本级国土资源部门建立和完善相关制度，加强对本地区土地储备专项债券发行、使用、偿还的管理和监督。
第三十一条 地方各级国土资源部门应当加强对土地储备项目的管理和监督，保障储备土地按期上市供应，确保项目收益和融资平衡。
第三十二条 地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。
第三十三条 地方各级土地储备机构应当严格储备土地管理，切实理清土地产权，按照有关规定完成土地登记，及时评估储备土地资产价值。县级以上地方各级国土资源部门应当履行国有资产运营维护责任。
第三十四条 地方各级土地储备机构应当加强储备土地的动态监管和日常统计，及时在土地储备监测监管系统中填报相关信息，获得相应电子监管号，反映土地储备专项债券运行情况。
第三十五条 地方各级土地储备机构应当及时在土地储备监测监管系统填报相关信息，反映土地储备专项债券使用情况。
第三十六条 财政部驻各地财政监察专员办事处对土地储备专项债券额度、发行、使用、偿还等进行监督，发现违反法律法规和财政管理、土地储备资金管理等政策规定的行为，及时报告财政部，抄送国土资源部。
第三十七条 违反本办法规定情节严重的，财政部可以暂停其地方政府专项债券发行资格。违反法律、行政法规的，依法追究有关人员责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第六章 职责分工
第三十八条 财政部负责牵头制定和完善土地储备专项债券管理制度，下达分地区土地储备专项债券额度，对地方土地储备专项债券管理实施监督。
国土资源部配合财政部加强土地储备专项债券管理，指导和监督地方国土资源部门做好土地储备专项债券管理相关工作。
第三十九条 省级财政部门负责本地区土地储备专项债券额度管理和预算管理、组织做好债券发行、还本付息等工作，并按照专项债务风险防控要求审核项目资金需求。
省级国土资源部门负责审核本地区土地储备规模和资金需求(含成本测算等)，组织做好土地储备项目库与地方政府债务管理系统的衔接，配合做好本地区土地储备专项债券发行准备工作。
第四十条 市县级财政部门负责按照政府债务管理要求并根据本级国土资源部门建议以及专项债务风险、土地出让收入等因素，复核本地区土地储备资金需求，做好土地储备专项债券额度管理、预算管理、发行准备、资金监管等工作。
市县级国土资源部门负责按照土地储备管理要求并根据土地储备规模、成本等因素，审核本地区土地储备资金需求，做好土地储备项目库与政府债务管理系统的衔接，配合做好土地储备专项债券发行各项准备工作，监督本地区土地储备机构规范使用土地储备专项债券资金，合理控制土地出让节奏并做好与对应的专项债券还本付息的衔接，加强对项目实施情况的监控。
第四十一条 土地储备机构负责测算提出土地储备资金需求，配合提供土地储备专项债券发行相关材料，规范使用土地储备专项债券资金，提高资金使用效益。
第七章 附 则
第四十二条 省、自治区、直辖市财政部门可以根据本办法规定，结合本地区实际制定实施细则。
第四十三条 本办法由财政部会同国土资源部负责解释。
土地储备管理办法范文第3篇
近日，财政部、国土资源部印发了《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预〔2017〕62号，以下简称《办法》)。就此，财政部、国土资源部有关负责人回答了记者提出的问题。
一、问：土地储备制度是什么?发行土地储备专项债券的政策背景是什么?
答：土地储备制度是指市县政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地、调控市场的一种制度安排。土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，是稳定土地市场、落实调控职能的有效手段;有利于提供保障性安居工程用地，支持应对房价过快上涨，满足中低收入家庭住房需求;有利于保证土地利用总体规划和城市总体规划实施，促进土地节约集约利用，提高土地利用效率;有利于促进土地市场发育，为土地招标拍卖挂牌出让提供保障。依法依规解决土地储备资金问题，是保障土地储备工作健康发展的重要基础。
2017年以前，地方土地储备资金的来源以银行贷款为主。为加强对地方政府举债融资行为的监督、遏制政府债务过快增长势头、防范政府债务风险、保障地方政府合理融资需求，在借鉴和比较主要市场经济国家地方政府融资模式经验的基础上，立足我国国情和实践，从2017年起实施的新预算法(20XX年修订)规定，地方政府应当通过发行地方政府债券方式举借债务，除此以外不得以其他任何方式举债。按照预算法要求，财政部、国土资源部印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2017〕4号)，明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券方式解决。
与此同时，为保障土地储备等重点领域筹资方式调整后合理融资需求，按照新预算法和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)有关精神，财政部积极研究推动完善地方政府专项债券管理，加快按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券步伐，着力发展实现项目收益和融资自求平衡的专项债券品种，并经第十二届全国人大第五次会议审议批准。根据地方政府性基金收入项目特点和相关工作进展，2017年拟选择土地储备等重点领域开展试点。据此，结合我国地方政府债务管理规定和地方土地储备管理工作实际，经广泛调研、论证和征求意见，财政部、国土资源部研究制定了《办法》。
二、问：发行土地储备专项债券有什么积极意义?
答：发行土地储备专项债券，是深入贯彻以同志为核心的党中央关于全面推进依法治国的战略部署，严格按照预算法要求和国务院文件规定，完善地方政府专项债券管理、规范地方政府土地储备融资行为的重要举措。土地储备专项债券根据土地储备业务实际需要，在发行额度和期限、发行对象、项目管理、收益回报等方面量身打造，全面适应土地储备业务特点，有利于健全规范的地方政府举债融资机制，保障土地储备领域项目建设合理融资需求，防范专项债务风险，妥善处理好稳增长和防风险的关系，服务改革发展大局。
一是促进经济平稳健康发展。将完善专项债券管理与依法推进土地储备融资模式改革有机结合，通过专项债券管理模式创新，形成总量可控、动态可持续的资金保障机制，以合法规范方式保障土地储备项目合理融资需求，既促进土地市场规范、健康发展，又发挥国土资源对新型城镇化建设的服务保障作用，支持地方稳增长、补短板，助力全面建成小康社会目标的实现。
二是完善专项债券管理。依据预算法、国发〔20XX〕43号文件确定的地方政府债券管理理念，借鉴国外市政债券管理经验，对以对应的政府性基金或专项收入偿还的专项债券，强化项目收益和融资自求平衡的管理理念，发挥专项债券项目对应专项收入、资产的偿债保障作用，主动防范化解潜在风险隐患。
三是遏制违法违规变相举债行为。在严格执行国发〔20XX〕43号文件关于剥离融资平台公司政府融资职能、《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发〔2010〕19号)关于公益性资产不得作为资本注入融资平台公司等规定的同时，通过开正门发行土地储备专项债券，将用于偿还专项债务的土地储备资产及其预期土地出让收入显性化，债券资金由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备业务，从机制上堵住融资平台公司等企业冒用土地储备名义以储备土地进行抵押担保融资的后门歪门，防范违法违规举债或变相举债、挪用土地储备资金等行为发生。
四是深化财政与金融互动。选择土地储备等部分政府性基金收入项目分类发行专项债券，有利于丰富地方政府债券品种，完善地方政府债券市场，进一步增强地方政府债券透明度，保护投资者合法权益，支持对债券科学合理定价，提高地方政府债券市场化水平，吸引更多社会资本投资地方政府债券，带动民间资本支持重点领域项目建设，激发民间投资潜力。
三、问：《办法》的主要内容及土地储备专项债券管理的重点是什么?
答：《办法》依据现行法律法规和地方政府债务管理规定，从额度管理、预算编制、预算执行和决算、监督管理、职责分工等方面，提出了地方政府土地储备专项债券管理的工作要求。在《地方政府专项债务预算管理办法》(财预〔2017〕155号)基础上，土地储备专项债券管理进一步突出以下重点：
一是体现项目收益与融资自求平衡的理念。《办法》明确提出，土地储备专项债券是地方政府专项债券的一个品种，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还。《办法》强调，发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。
二是落实市县政府管理责任、加强部门协调配合。《办法》落实市县政府责任，通过统一土地储备专项债券命名格式，将债券偿还和资金管理责任一一对应到具体使用债券资金的市县政府;强化财政部门、国土资源部门协调配合，发挥部门各自优势，保障专项债券顺利发行、使用和偿还。
三是实现专项债券与项目严格对应。《办法》明确，土地储备专项债券发行严格对应项目实施;债券期限与项目实际相适应;债券安排的支出明确到具体项目;土地储备项目取得的土地出让收入，按照该项目对应的债券余额统筹安排资金。通过将原来集中发行和管理的专项债券，进一步完善为按项目发行和管理，便于投资者信息甄别，提高债券市场化水平。
四是加强债务对应资产管理。加强储备土地的动态监管和日常统计，及时评估储备土地资产价值;加强土地储备资产维护管理，确保土地储备资产保值增值;严格储备土地担保管理，地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。
五是依法安排债券规模。土地储备专项债券额度依法不得突破地方政府专项债务限额。各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。
四、问：土地储备专项债券如何实现与项目对应?
答：一是债券发行对应项目实施。《办法》规定，土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行，具体根据项目区位特点、实施期限等因素综合确定，便于投资者信息甄别，提高专项债券市场化水平。
二是债券期限与项目实际相适应。《办法》从土地储备工作属性和资金周转使用特点出发，规定土地储备专项债券原则上不超过5年，具体由省级政府结合项目实际自行确定;土地储备专项债券发行时，可以约定根据土地出让收入情况提前偿还债券本金的条款。鼓励地方政府通过结构化创新合理设计债券期限结构。既避免期限过短造成的错配风险，又降低期限过长带来资金闲置问题。
三是债券使用明确到具体项目。《办法》要求，土地储备专项债券支出应当明确到具体项目，在地方政府债务管理系统中统计，纳入财政支出预算项目库管理。地方各级国土资源部门应当建立土地储备项目库，项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、项目投资计划、收益和融资平衡方案、预期土地出让收入等情况。
四是债券本金偿还与项目取得的土地出让收入相对应。《办法》要求，土地储备项目取得的土地出让收入，应当按照该项目对应的土地储备专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的土地出让收入偿还到期债券本金。因储备土地未能按计划出让、土地出让收入暂时难以实现，不能偿还到期债券本金时，可在专项债务限额内发行土地储备专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还。
五、问：土地储备专项债券为什么要与资产对应?如何实现与资产对应?
答：根据法定预算管理方式不同，国发〔20XX〕43号文件将地方政府债券分为一般债券和专项债券。其中，没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还;有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。
建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，是贯彻落实国发〔20XX〕43号文件精神的重要措施，有利于防范和化解专项债务风险，合理评估专项债务风险，也有利于加强国有资产管理，加快推进融资平台公司市场化转型，防止国有资产流失，有效确保国有资产保值增值。为此，《办法》从实施统计监测、加强维护管理、严格担保管理等方面提出了要求。
一是实施债务对应资产统计监测。《办法》要求，土地储备机构应当严格储备土地管理，理清土地产权，按照有关规定完成土地登记，加强储备土地的动态监管和日常统计，及时评估储备土地资产价值。
二是加强土地储备资产维护管理。《办法》要求，地方各级国土资源部门要履行国有资产运营维护责任，确保土地储备资产保值增值。
三是严格储备土地担保管理。《办法》依据法律和政策规定，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保，防止地方政府违法违规使用储备土地资产为融资平台公司等企业债务融资进行抵质押担保。
六、问：《办法》如何更好发挥市县政府和部门管理作用?
答：《办法》从土地储备债券管理工作相关主体出发，明确了市县政府、财政和国土部门、土地储备机构等相关单位的监督管理责任。
一是强化财政和国土资源部门协调配合。《办法》明确，财政部门统一办理专项债券发行、还本付息;国土资源部门、土地储备机构配合做好债券发行准备、项目信息披露等工作，履行项目管理责任，发挥部门各自优势，保障专项债券顺利发行、使用和偿还。
二是落实市县政府管理责任。《办法》要求，土地储备专项债券冠以年省、自治区、直辖市(本级或市、县)土地储备专项债券(期)年省、自治区、直辖市政府专项债券(期)名称，落实市县政府债券偿还和资金管理责任。
三是明确土地储备机构责任。《办法》明确，土地储备机构负责测算提出土地储备资金需求，配合提供土地储备专项债券发行相关材料，同时加强储备土地的动态监管和日常统计，规范使用土地储备专项债券资金，提高资金使用效益。
土地储备管理办法范文第4篇
以土地储备资金作为会计主体的前提,假设与土地储备现实不符
将土地储备资金作为会计主体来界定会计信息的立足点与空间范围,突出了土地储备资金专款专用,符合土地储备机构的法定职能定位,但内涵过于狭窄,与土地储备机构职能多元化和业务内容丰富化现实不符。土地储备机构的法定业务内容也不局限于土地储备。《管理办法》第16条明确规定:对纳入储备的土地,经市、县人民政府国土资源管理部门批准,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。第21条进一步规定:储备土地未供应前,土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。以武汉市土地整理储备中心为例,其从事的业务主要包括土地储备、土地利用和对外投资等3类。土地储备机构职能多元化和业务内容丰富化,是土地储备机构正常的生存状态,且这些除土地储备之外、但与土地相关的职能与业务活动至今未有证据表明对其履行土地储备职能产生重大负面影响,反之,在很大程度上,表明这些状况的持续并存有助于促进土地运作的整体社会与经济效益。将土地储备资金作为会计主体,意味着假设土地储备机构仅仅单纯从事土地储备业务,而人为地排除了其他与土地储备或土地相关的职能与业务,这与我国土地储备的基本现实严重不符。
土地储备资金内涵狭窄,导致土地会计信息多头管理
根据《核算办法》第2条,土地储备会计仅仅核算“土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等活动”,“土地储备机构在持有储备土地期间临时利用土地取得的应上缴国库的零星收入,不在本办法规范范围内”。这表明,土地储备会计不反映土地出让业务、土地利用等其他方面的会计信息。按《国有土地使用权出让收支管理办法》中土地出让收入与土地利用收入均应通过《2007年政府收支分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目核算。完整的土地储备应包括收购、开发、储备与出让四个阶段。上述制度设计的结果是,收储项目开发完毕交付后的业务通过《核算办法》按权责发生制核算,土地出让及利用收入的业务由《国有土地使用权出让收支管理办法》按收付实现制根据政府会计口径进行核算。交付后储备乃至供应前的业务,因历史或特定原因运用土地储备资金进行的对外投资和管理资产等业务的会计核算,更是缺少统一规范。这意味着将土地会计信息人为分割为土地储备资金、土地出让资金、土地投资基金等多个会计主体,土地会计信息多头管理、支离破碎,会计信息严重缺乏有效集成和系统优化,土地会计信息可比性和共享性差。这种局面不利于国有土地收益基金的建立和土地出让款项的征收管理。根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定,由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中,划出一定比例资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由各省区市及计划单列市政府确定,并报送财政部和国土资源部备案,国有土地收益基金主要用于土地收购储备。对某些按土地出让增值收益分配安排土地储备基金的地方,还需要会计提供各宗地增值收益信息。按《国有土地使用权出让收支管理办法》核算的土地出让收入与土地利用收入均按流入总量核算,无法揭示宗地收入的详细信息,更无法反映各宗地的增值收益情况。而建立国有土地收益基金和对土地出让款项的征收管理离不开各宗地收入的详细会计信息,会计信息的有用性被大打折扣。
适当分离财务与会计,明确土地基金作为会计主体
财务管理是企业、行政事业单位和其他非营利机构组织财务活动、处理财务关系的一项综合性工作。会计是向信息使用者提供财务信息的人造系统,由于财务管理与会计目标的不完全相同,财务与会计适当分离已是大势所趋。严格依照《暂行办法》来设计土地储备会计主体,分隔土地储备相关业务,以此实现的会计信息规范性与可比性很可能是以牺牲会计信息有用性为代价,而失去有用性,土地储备会计只是设计者的闭门造车。因此土地储备会计应正视土地储备客观现,以信息集成为基础,将土地收购、开发、储备、出让及其他与土地储备相关的业务,作为一个有机整体进行核算,使土地储备会计嵌于土地基金会计系统,将会计主体由土地储备资金拓展为土地基金。使会计系统在满足财务管理信息需求的同时,从整体上优化会计系统设计。将会计主体由土地储备资金拓展为土地基金,能涵盖土地收购、开发、储备、出让及其他与土地相关的业务活动,更好反映我国土地储备的运作的实际情况,能够同时满足政府、财政部门、国土资源部门和银行的会计信息需求,从而有效提高土地会计信息的系统性、相关性。同时,土地基金内涵在保持土地储备资金这一基本成份外,随土地储备机构承担的职能和从事的业务活动不同而拓展,但并会实质上削弱土地储备会计信息质量,能够更好适应全国各地土地储备的实践差异,具有更强的兼容性与操作性。
土地储备管理办法范文第5篇
关键词：土地储备；土地储备贷款；土地储备担保
中图分类号：D9123 文献标识码：A 文章编号：02575833(2012)07008906
作者简介：刘璐，北京师范大学法学院副教授 （北京 100875）
土地储备制度是近年来土地制度创新中的一大热点，和其他所谓创新一样，也是经由地方试点到统一规范的脉络最终得到确认。不容否认的是，土地储备制度作为我国土地宏观调控主要手段之一，给我国土地市场的运作和调控带来了一系列变化①，但土地储备制度的实施现状却不容乐观。土地储备活动资金密集、运作周期较长，需要大量的资金支撑。向商业银行贷款是土地储备最重要的融资方式，也是各地政府为完成城市化建设目标，实现财政收入的主要资金来源。就土地储备贷款而言，现行《商业银行法》和《土地储备管理办法》仍然要求是担保贷款，信用贷款几无余地。2007年11月9日由国土资源部、财政部、人民银行联合的《土地储备管理办法》统一了各地实践中的做法，对土地储备融资担保做了原则性的规定，但其中法理不明，给信贷实践带来了极大的风险。本文不揣浅薄，拟就此问题一陈管见，以求教于同仁。
一、土地储备机构是否具备土地储备融资担保人资格？
在《物权法》和《担保法》之下，虽然担保人的资格颇受限制，但其实际范围还是相当广泛的。在《土地储备管理办法》之下，土地储备融资多由土地储备机构以其储备土地提供担保，由此而引发了土地储备机构法律地位的讨论。
《土地储备管理办法》第3条明确：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”本条将土地储备机构界定为“隶属于国土资源管理部门”的“事业单位”。我国《担保法》明确规定国家机关不能作保证人《担保法》第8条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”第9条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。”，虽然《担保法》和《物权法》没有明文禁止国家机关充当物上保证人，但在解释上，物上保证人与保证人应作同一处理，亦即，既然法律上已禁止国家机关充当保证人，也就禁止了国家机关充当物上保证人，也就是说，国家机关不得以其财产设定担保物权这一观点得到了相关司法解释的承认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第3条规定：“国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。”这里并未限定“提供担保”的形式，在解释上当然包括提供物的担保的情形。应当注意的是，虽然上述规定是针对《担保法》的解释，而《物权法》生效后，《担保法》中担保物权的规定几乎全部失效，但由于就该条所及的问题《物权法》并未做出特别规定，上述条文同样适用于依《物权法》的规定以设定担保物权的形式提供担保的情形。。《物权法》明令禁止公益事业单位以其社会公益设施提供担保《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施……”。
依《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构 “隶属于国土资源管理部门”，有学者认为土地储备机构是受国土资源管理部门行使权利或权力参见崔立群、刘红《论土地储备机构的法律地位》，《前沿》2007年第4期。，此时，因国家机关不得充当物上保证人，土地储备机构也就不能以储备土地担保融资。值得研究的是，土地储备机构是否是“公益事业单位”？这里涉及对土地储备性质的理解。《土地储备管理办法》第2条第1款规定：“本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”依本款前段的规定，土地储备是为了“实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标”关于土地储备目标的分析，参见张长海《城市土地储备法律制度建构基本法律问题研究——以权利保护为视角》，载刘云生主编《中国不动产法研究(第5卷) 》，法律出版社2010年版，第195页以下。，确实具有“公益”性质，但依本款后段的规定，土地储备包括“依法取得土地，进行前期开发”，又使得土地储备具有了“经营”性质。由此而带来了土地储备机构性质界定上的左右摇摆，如果将其界定为“公益事业单位”，则其不能作为担保人；如果将其界定为“非公益事业单位”，虽然解决了担保人资格问题，但无法说明其目的的正当性。《土地储备管理办法》似乎是想说明，这一类型事业单位的设立本身就是为了取得、开发、储备土地，土地储备机构以储备土地担保融资实为其中必然。这在一定程度上解决了土地储备机构的担保人资格问题，但其中无法说明的是，土地储备机构究竟对储备土地享有什么权利？
土地储备管理办法范文第6篇
土地储备机构具体实施土地收储、供应、融资工作，要严格按照规定，配强专业人员，加强内部管理，积极推动土地储备工作规范化运行。储备土地、已供土地、资金收支、各类融资等相关信息，要按规定通过国土资源主干网，录入上传国土资源部土地市场动态监测与监管系统。土地储备中心有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备中心彻底脱钩。
二、精心编制实施土地储备计划
土地储备实行计划管理。根据规定，国土资源部门会同财政、人民银行分支机构等部门共同编制年度土地储备计划，报同级政府批准，并报上级国土资源部门备案。土地储备中心每年第三季度编制下一年度土地储备计划，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的土地），原则上不突破本级前三年平均年供应的储备土地量。年度土地储备计划包括土地储备规模、储备土地前期开发规模、土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。
三、积极推进储备土地前期开发
土地储备中心应组织开展储备土地前期开发。实施基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。
四、严格土地收储管护登记
（一）规范土地收储。纳入政府储备的土地必须产权清晰。土地纳入储备前，土地储备中心应对取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、权属不清晰、未办理登记手续、应注销而未注销原登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备中心应优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。
（二）规范储备土地管护。土地储备中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。对储备土地的管护和临时使用，土地储备中心可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。储备土地的临时利用，应报同级国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备中心应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过2年，且不得转包，取得的收入按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。
（三）规范储备土地登记。按照《土地储备管理办法》的有关规定，市境内申请储备土地登记的机构应为进入国土资源部土地储备机构名录的七家土地储备中心。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。
土地储备中心申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经同级政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。
五、有效规范土地储备融资
全市列入名录的土地储备中心（市土地储备中心、东坡区土地储备中心、仁寿县土地储备中心、彭山县土地储备中心、洪雅县土地储备中心、丹棱县土地储备中心、青神县土地储备中心）作为向银行业金融机构申请土地储备融资贷款的主体。原则上市土地储备中心负责市本级的土地储备融资工作。各园区的土地储备融资按土地登记的级次管辖由所在地土地储备中心统筹。各园区自行做好土地储备融资贷款的相关工作，土地储备中心给予积极支持。
土地储备中心用于抵押贷款的储备土地必须具有合法土地使用证，贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
六、加大资金收支监管力度
土地储备管理办法范文第7篇
为充分发挥土地资源在全市经济社会发展中的促进和保障作用，有效配置土地资源，进一步规范土地市场经济秩序，使有限的土地资产保值、增值，发挥土地最大经济效益和社会效益，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国土资源部财政部中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《市人民政府关于印发<市土地储备实施办法》的通知》等有关法律法规政策，结合我市实际，现就进一步加强我市土地储备工作通知如下：
一、土地储备的范围及程序
除《市土地储备实施办法》中规定的应纳入储备的土地外，按照“应储尽储”的原则，凡城市规划区内的各类新增建设用地，重点项目、产业集聚区用地，主次干道两侧一定范围内的土地，旧城改造、城中村改造用地，市区行政企事业变现用地等统一纳入市政府土地储备。
市各类产业集聚区范围内的土地，全部由市土地储备机构负责先期进行规划储备，列入年度土地储备计划。待农用地转用及征用批准后，由区政府进行补偿安置，补偿安置到位后，交市土地储备中心各区分中心统一纳入实物储备。
二、储备土地的利用
政府储备土地优先用于保障性安居工程用地，按照市政府的统一安排，把储备土地的利用与城市建设结合起来，通过各种投资渠道和运作模式，使纳入政府储备的土地达到“五通一平”，实现“净地”出让，进一步提升土地价值，增加政府的土地出让收益。
各区政府通过招商引资等渠道确定项目需要使用土地的，报市土地储备部门统筹安排供地。
产业集聚区范围内的用地除有规定采取协议方式出让的以外，必须采取招标拍卖挂牌方式供应，由市土地储备中心按照工业集聚区产业规划及项目入驻要求提出供地建议，征求产业集聚区管理部门意见后，按程序统一组织招拍挂出让。
三、土地储备资金的管理
土地收购储备资金管理要严格按照《财政部国土资源部关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》及《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》的有关规定，结合我市财政情况，由市财政局会同市国土局制定具体管理办法。
（一）土地储备资金来源
1财政部门从国有土地收入中安排的土地储备启动资金。
2由财政部门从缴入地方国库的国有土地收入的总价款中，划出2%的资金，专项用于土地收购储备。
3土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款。
4上述资金产生的利息收入。
（二）土地储备资金使用范围
国土部门根据土地储备年度计划及项目预算，向财政部门申请拨付土地储备项目征地及拆迁补偿等各项费用。土地储备资金专项用于土地征收、收购、优先购买、收回土地、储备土地供应前的前期开发等土地储备开支以及支付经财政部门批准的其他费用。
产业聚集区内储备土地出让收入全额上缴财政，使用范围及比例由财政部门根据产业聚集区相关政策确定。
四、相关要求
（一）各区政府和市直有关部门要积极支持配合土地储备工作，形成合力，坚持市、区一体，形成联动机制。市政府为征地主体，储备土地一律由市政府委托区政府实施征收，费用由土地储备机构全额支付。新增建设用地的报批，由土地储备机构组织，有条件的地块要进行前期开发整理，降低“毛地”出让比例。国土资源管理部门要按照公开、公平、公正的原则，实行严格的集体决策制度，做好招拍挂工作，严禁预定用地单位。财政部门要提供资金支付和结算便利。
（二）土地公开出让环节优先采用拍卖方式，如有特殊情况采用其他方式出让的须经市国有土地使用权出让领导小组办公会研究同意。新增建设用地一律按先收购储备，再开发整理，最后再招拍挂出让的工作程序进行。开发商或用地单位不能提前介入，垫付征地款，更不能出现未办理出让手续就交地的现象。
（三）对于需纳入储备的土地，相关部门只能接受市土地储备部门的委托进行规划编制，从源头上做到应储尽储。任何单位和个人不得以招商引资、旧城改造、法院裁决、国有企业改制、企业破产抵顶劳保资金、以租等各种名义擅自处置依法应当纳入政府储备的土地。
土地储备管理办法范文第8篇
关键词:土地储备机构 政府储备用地 土地使用税
根据国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007] 277 号），土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为；土地储备机构是市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。那么土地储备机构办公场所等自身使用的土地和通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？
一、目前土地储备机构涉及的土地使用税现状
由于《土地储备管理办法》在2007年11月才正式下发，土地储备机构的职能和单位性质是从该办法下发后才正式统一，办法下发之前各地就已经以不同形式开展土地储备业务，土地储备机构组成方式和业务开展方式并不一致：北京市以国土局下属的事业单位——北京市土地整理储备中心开展土地储备业务，上海市以市属国有企业——上海地产（集团）有限公司开展土地储备业务，重庆市以市政府直属的事业单位——重庆市地产集团开展土地储备业务，厦门市、武汉市也是以国土局下属的事业单位开展土地储备业务。由于各地的土地储备机构组成方式和业务开展方式不一，且土地使用税属于地方税种，因此，各地涉及土地使用税的处理方式也不一致：对于以国有企业开展土地储备业务的，国有企业持有的政府储备用地一般依法全额缴交土地使用税；对于以市属或国土局下属事业单位开展土地储备业务的，事业单位持有的政府储备用地一般不缴交土地使用税，或仅对用于临时利用的部分缴交土地使用税。
二、现行土地使用税政策法规对政府储备用地的规定
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第二条 “在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位……”，条例中第六条“下列土地免缴土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地……”，以及《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第九条关于由国家财政部门拨付事业经费的单位的解释“由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位”。因此，对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税。
对于土地储备机构通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？根据土地使用税暂行条例第六条规定，土地储备机构储备的政府储备用地并未在免税的范围内，经查财政部和国家税务总局出台的与土地使用税相关的文件，也并未有过对政府储备用地涉及土地使用税的相关规定。
三、从储备机构的职能和储备用地的性质上探讨
从土地储备机构的职能来看，其主要是代政府行使土地收储、储备和出让的职能，在储备过程中虽然将储备用地的红线办至储备机构名下，但储备机构并不具有储备用地的使用权，也不具有储备用地的处置权，政府储备用地进行征地拆迁、“七通一平”等前期开发所需资金通过财政拨款投入，土地出让收入直接缴入财政专户，不通过土地储备机构，也不作为土地储备机构的收入，土地储备机构只是提取一定比例的工作经费，因此，土地储备机构行使的是一种类似和中介的职能。
从政府储备用地的性质来看，储备用地在出让前并没有土地用途、容积率等具体的规划指标，储备机构也只办理地块的储备红线，一般不办理土地使用权证。即使为土地储备融资抵押需要办理了土地使用权证，但权证上注明的使用权类型为“政府储备”、批准土地用途为“储备用地”，且在备注事项中注明“该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作他用”等字样，因此，政府储备用地在性质上有别于其他通过出让、划拨等方式取得的土地。
从政府储备用地的用途来看，一是通过公开市场或协议方式出让给开发商，作为办公、住宅、商业等非公益性项目的建设用地；二是通过划拨方式作为保障房、行政办公用房等公益性项目的建设用地。因此，政府储备用地不能直接作为建设用地使用，必须通过出让或划拨的取得方式改变使用权类型后才能作为建设用地进行开发建设。
因此，土地储备机构只是政府储备用地的名义持有单位和代管单位，其所有权和使用权实质上均归政府所有，且不能直接对储备用地进行开发建设取得收入。若要缴交土地使用税，其资金来源只能是向财政部门申请，由财政部门拨款后再缴入地方财政金库，过程手续繁琐复杂，且并没有实质意义。由于政府储备用地的所有权、使用权和出让收入均归政府所有，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号），土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，因此可以参照土地使用税暂行条例中关于“国家机关、人民团体、军队自用的土地”免缴土地使用税的规定，对土地储备机构持有的政府储备用地免缴土地使用税。
四、进行临时利用的储备地涉及的土地使用税
根据《土地储备管理办法》规定，在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。由于土地储备机构不具有储备用地的使用权，土地储备机构对储备地的临时利用取得租金收入是代地方财政收取的收入，需定期汇总上缴财政部门，那对于临时利用取得租金收入的储备地是否应缴交土地使用税呢？
根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第十五条关于免税单位自用土地的解释 “国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地……以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税”，参照本条规定的精神，对于临时利用取得租金收入的储备地应缴交土地使用税，同时，还应缴纳营业税、房产税等税费，使土地储备机构进行储备地临时经营承担的税费与其他企业开展的土地房产租赁业务保持一致，防止因政府行为使储备地临时经营成本过低，对市场中的其他企业产生不公平竞争。
五、结论和建议
综上，土地储备机构涉及的土地使用税应分以下几种情况处理：一是对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；二是对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税；三是对于由土地储备机构持有、没有进行临时利用的政府储备用地可以免缴土地使用税；四是对于由土地储备机构持有、用于临时利用的政府储备用地应依法缴纳土地使用税。同时，建议由税务机关对土地储备机构持有的政府储备用地涉及的土地使用税以法规形式予以明确。
参考文献：
[1]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）
[2]《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）
土地储备管理办法范文第9篇
关键词：土地储备 制度 风险
0 引言
土地储备制度作为一项重要的土地管理制度，在19世纪末起源于荷兰。1996年，上海成立了上海市土地发展中心，是我国第一家土地储备机构。2007年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合了《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277号），对完善土地储备制度起到了非常积极的作用。但由于土地储备的投资量大、回收期长、不确定因素多等特点，使其运作的风险程度较高，在相当程度上制约了城市土地储备制度的实施，影响了其社会经济目标的实现。
1 土地储备制度的含义与特征
1.1 土地储备制度的含义
土地储备是为了调控土地市场，市县人民政府依法取得土地，进行前期开发整理、储存，并向社会供应土地的行为。
1.2 土地储备制度的特征
土地储备制度是政府调控土地市场的工具。在我国，它有其特殊性，主要表现在以下几个方面：
目的公益性。土地储备制度建立的目的是调控土地市场，促进土地资源合理利用。在土地收购、储备和供应的各环节，均能体现土地储备制度的公益性。
收购统一性。土地储备收购统一性就是通常讲的“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。
连续性与周期性。土地储备制度的实施包括从存量市场和增量市场取得土地使用权、开发、储备、出让或出租等环节，这些环节通过产权流、资金流得以紧密结合在一起，形成土地收购储备供应循环机制[1]。如图1所示。
资金需求的巨额性与长期性。土地储备涉及征地、拆迁、补偿安置、市政基础设施建设，出让手续办理等事项，需要大量的时间成本和资金成本。
2 土地储备的风险识别
土地储备的风险可以分为内部风险和外部风险[2]。
2.1 内部风险
按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。
收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异[3]。在我国现阶段，多数被收储方在行为和心理上对土地收储事件产生抵触，认为土地征用、收储补偿标准不合理，使得政府的谈判难度加大，增加了土地收储的时间和资金成本。此外，在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。
开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。
储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。
出让风险是指土地出让、出租过程中的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地变现能力差。此外，土地储备周期较长，不确定因素多，并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。
2.2 外部风险
土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。
房地产市场存在固有的周期性[4]，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。一方面，土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；另一方面，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。
政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由于我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府干预。政府对房地产市场干预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。
3 土地储备的风险应对策略
土地储备机构应注重风险管理，通过采用合理的经济、技术、法律手段对风险加以防范与处理，以最小的成本获得最大的收益保障。政府作为土地储备的实施主体，主要的风险应对策略有以下几种。
规范政府职能，调整政府行为。土地储备机构是政府授权的从事土地资产经营活动的非盈利性事业单位，具有行政性与市场性。储备机构既要严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，在很多情况下，又要寻求社会资本，借助市场力量进行土地一级开发。在与土地一级开发单位建立合作关系时，储备机构应借助法律手段和行政手段约束开发单位的行为。昆明市政府出台了《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第97号）和《昆明市土地一级开发整理管理办法》（昆政发[2010]74号），又配套出台了《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》（昆政发[2010]69号）和《昆明市土地储备支出核算管理办法》，通过完善的法律文件，又配合行政监督，有效约束了土地储备和一级开发行为，值得各地政府借鉴。
完善土地储备财务管理制度。土地储备过程包括土地收储、开发整理、出让环节，土地产权的转移、土地物理形态的改变，伴随着大量资金的投入与转移，所以，土地储备财务管理非常重要。财务管理手段主要包括：建立和完善成本控制机制，合理确定土地补偿标准；优化资本结构，建立一个多渠道的、稳定的资金体系[5]。
建立土地储备的市场化运作机制，充分借助市场力量进行土地整理风险共担。土地储备机构可以与某开发单位进行土地一级开发整理合作，储备机构借助开发单位的资金、人员、设备和管理经验，完成土地一级开发工作。
4 总结与展望
城市土地储备制度的实施在盘活城市存量土地、优化土地资源配置等方面起到了积极的作用，但作为一项创新制度，土地储备制度的理论和实践都缺乏深入的研究，在实施中存在风险因素。本文通过土地储备制度的含义和特点介绍，指出了制度中的风险因素与应对策略。地方政府应根据本地特色，合理规避风险，充分发挥土地储备制度调控土地市场的作用。
参考文献：
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[2]刘兆云.警惕土地储备制度实施中的风险[J].城市开发，2003(8)：39，40.
[3]王梦诚.集体土地征收与农民利益补偿平衡研究[J].价值工程，2011(2)：324.
[4]张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006(1)：23-33.
[5]阎洪茂.土地储备贷款风险探析[J].山东工商学院学报，2009，23(1):78-86.
作者简介：李延军（1975-），男，吉林扶余人，大连天石不动产顾问有限公司，主要研究方向：土地管理、房地产经营与管理。
土地储备管理办法范文第10篇
关键词：土地储备资金 土地资产证券化 融资 多元化
1.我国土地储备资金的现状
1.1先天不足——土地储备启动资金短缺
虽然在土地储备机构成立之初，各地政府为了支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的，大多都会拨付专款作为启动资金。然而由于财政拨款的局限性，导致了土地储备启动资金从一开始就处于短缺的状态。财政拨款的局限性主要体现在：
第一，土地储备资金对于资金的需求量大，并且对于资金的占用周期较长。政府所能提供的财政拨款的金额和周期较短，远远不能满足土地储备资金运作的需求。而且这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得财政拨款缺乏连续性和稳定性。
第二，政府的财政拨款属于计划行为，一般情况下是前一年度的年底做出计划，然后第二年进行拨款。但是土地收购和储备却处于随着市场的波动而不断变化的状态。这两者之间存在着严重的时间差，不利于土地征购和储备目标的实现。
1.2后天不济——银行贷款的高利率及土地出让收益的周期过长
土地储备资金不但面临着“先天不足”的局面，而且由于种种原因使得其又陷入了“后天不济”的窘境。
首先，由于财政拨款无法满足土地储备资金的使用，银行贷款也就变成了土地储备过程中最主要的资金来源。
然而银行贷款毕竟属于市场行为，银行所能借出的贷款金额也毕竟有限，而且还需要缴纳借款利息。如果过多的向银行进行借款，将会增加土地的储备成本，使土地的经营效益受到影响。
其次，土地出让收益也是土地储备资金的主要来源之一。然而土地出让收益的期限过长，完全无法满足土地储备资金当前的需求。
2.我国土地储备资金在管理方面的问题
2.1产权界定模糊，无法从整体上调控土地储备资金
由于我国经济结构复杂，城乡差距较大。所以从现阶段来看，我国的土地储备的地段主要集中在城市土地。然而，我国的城市土地在土地的所有权、管理权和使用权方面还存在着责任不清，义务不明、越级形式权力的现象。
2.2法律法规不健全，导致融资困难
我国对于土地储备资金的管理还没有统一的法律法规，只是有些城市就自身出现的情况颁布了一些土地储备资金管理的条例。对于政府应如何建立土地储备机制，形成土地统一的收购权也没有明确的规定。这些都制约着新型土地储备资金管理体系的建立。
2.3国家法律规定同实际情况存在差异
由于各个地方的实际情况不同，使得国家所指定的相关条例同实际情况之间往往存在较大的差异。这些差异主要表现在以下几个方面。
第一，土地储存项目成本核算不准确。按《土地储备管理办法》规定,土地储备的工作由市、县人民政府国土资源管理部门负责。土地储备机关负责之后的收储土地的取得、开发整理等工作。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。这就加大了信息在传递过程中出错的概率，两个部门之间扯皮的现象时有发生；而且由于两个部门对于数据的记录方式各有不同，这就使得土地储存项目的成本核算经常出现许多版本，难以准确反映实际情况。
第二，记账方式过于死板。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。
第三，某些定义相互矛盾。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。这同实际的土地储备机构的做法背道而驰。
3.建立新型的土地储备资金管理体系
3.1完善土地储备的立法体系
依照我国现行法律的规定，我国的城市土地属于国家所有，国家所有城市的土地所有权由国务院代表国家行使，地方政府享有土地的开发管理权。由于我国当前的土地管理制度在法律上的对于两者的产权界定不清晰，致使地方政府经常利用对所辖地区的管理上的便利越权行使中央政府的职能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往将局部利益和眼前利益放在首位。
造成这种现象的原因就是因为我国土地储备的立法的不完善。因此建立新型土地储备资金管理体系的第一步就是要完善土地储备的立法体系，构建城市土地储备的“三权分离”体系，即明确城市土地的所有权、管理权和使用权的归属，使三者相互分离，相互制约又互为整体。这样中央政府可以从宏观上对土地储备资金进行统筹管理，各个地方政府也可以明确自己的权力和职责，避免越权现象的发生。同时还可以抑制地方政府以地生财的投资冲动，为构建和谐健康的新型土地储备资金管理体系创造条件。
3.2土地储备资金财务管理办法的创新
第一，严格核算土地出让收入和土地出让成本，规范土地储备机构的运营结构。
第二，对土地供应款项的回收周期和土地经营损益进行严格监控，并一次建立符合土地储备资金的会计体系。
第三，建立两套会计核算体制，分别以权责发生制和收付实现制为基础。从而可以更加详细的记录土地储备资金的动向，为土地储备资金的管理提供更加详细的数据和信息。
3.3土地储备资金会计核算办法的进一步规范
第一，加强对储备土地的商品管理。
第二，对需开发整理的土地设立“开发成本”科目。
第三，加强对收入的管理。
第四，加强对开办费用的管理。
第五，加强对债权、债务和财产物资的管理
结 论
建立新型的土地储备资金管理体系是顺利实施城市土地收购储备制度的必要保障。只有从法律和资金管理方面不断完善土地储备制度，土地收购储备的工作才能顺利的开展，从而最终发挥土地储备制度的宏观调控功能。
参考文献：
[1]温勇鹏.浅议土地储备资金管理存在的风险及建议[J].现代商业,2010,(23)
[2]李美岩,刘红宇.土地储备的资金循环模式研究[J].特区经济,2011,(07)
[3]刘新芝,齐伟,王晓红,李新建.城市土地储备制度绩效评估案例研究[J].山东经济,2007,(01).
[4]周敏,王宇峰,张传忠.我国城市土地储备制度存在的问题及对策[J].巢湖学院学报,2006,(01).