浅析房地产泡沫成因及治理措施

摘 要：伴随着城市化进程和房地产市场的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的基础性支柱产业，被称为国民经济的“晴雨表”。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。

房地产泡沫，是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且待续上涨，由此造成房地产经济虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终会像泡沫一样破灭。

解决房地产泡沫的关键，在资金上采取从紧的财政政策，加强金融监管；加大保障房政策力度，增加经济适用房土地投入；开征物业税抑制投机过热等措施。

关键词：房地产 泡沫 成因 危害 措施

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）05-281-02

一、我国房地产业的现状

伴随着城市化进程和房地产市场的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的基础性支柱产业，被称为国民经济的“晴雨表”。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。我国房地产业在1996年底走出低迷，1997年进入复苏期，房地产市场进入新一轮发展周期；1998年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，房地产投资增长率开始回升，2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，到了2007年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅上涨，部分中心城市的房价甚至上涨了好几倍，房地产泡沫显现。

我国的房地产市场价格上涨的速度是非常快的，按照市场经济的各种标准而言，房地产价格确实出现了泡沫的迹象，首先是房屋的空置率居高不下，我国主要城市的住房空置率估计高达15%，而美国发生次贷危机时的房屋空置率没有超过3%；其次房价收入比过高，按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比（房价收入比＝自有住房市场价值中位数/所有家庭收入中位数）应该在3：1～6：1，而根据中国社会科学院《2010年中国经济蓝皮书》数据，2009年城镇居民房价收入比达到8.3：1，农民工房价收入比为22.08：1，农民的城镇房价收入比为29.44：1，全国重点城市的房价已远超过居民承受力。以北京为例，北京核心区域的房价收入比达到22：1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际大城市，但美国和日本的人均收入是中国人均收入的几倍甚至数十倍，这说明中国部分城市的房价已经高得离谱了。

什么是房地产泡沫？一个大概的房地产泡沫定义可以表述为“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋的价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣”。

“资产泡沫是一系列资产价格膨胀，即在一定连续过程中大幅度上涨，使其市场价格远远超过了它实际代表的价值。产生泡沫的两个主要原因：①投机成为一种潮流，在它推动下价格持续上涨；②资产具有过度的、异常的评价收益。这种过高的评价收益使得资产的市场价格远远脱离了它实际代表的价值，即经济的真实基础。”

二、我国房地产泡沫的形成原因

我国房地产开发投资增长速度比国际水平显著偏高。房地产泡沫形成既有需求的拉动，又有供给制约、制度设计等方面的因素。房地产需求的刚性上涨有内部、外部以及政策因素；内部因素有人口的增长、城市化的发展，生活水平提高后的改善需求，还有商务环境恶化后过剩资本的投机需求；来自外部的因素主要有国际收支顺差的货币影响以及人民币升值背景下海外热钱的大量流入；来自政策层面的因素有房地产入户籍的政策以及市政规划的超前拆迁（如下图）。

在相当长的一段时间内，房地产市场每个参与者都从房价的上涨获得收益，符合市场参与者的利益。一是各级地方政府助推房价上涨。各级政府从卖地到房地产开发、销售等各个环节，都有税收、收费等收益，房价涨其收益增加，房价落其收益减少。二是银行乐见房价上涨。各大银行先将钱贷给房地产开发商，后将钱贷给买房人，房地产市场火爆价格上涨，有利于银行，否则，将形成不良贷款甚至坏账。三是房地产开发商最想让房价上涨。房价大涨收益大增，小涨小增。四是已购买房子的人希望房价上涨，房价上涨，投资收益增加。住房投资需求旺盛是推动眼下中国房价过高最根本的原因，泡沫的刚性特征在我国表现得非常明显。

三、房地产泡沫破灭的危害

房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。著名独立经济学家谢国忠撰文称，中国正在经历实体经济相对薄弱、资产市场却十分红火的时期，“中国经济最大问题是高房价，不冷却房地产泡沫可能会导致未来的灾难”。

1.房地产泡沫破灭对宏观经济而言，影响经济平衡运行。房地产价格对一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要影响，房地产带动几十个产业链条，只要房地产不能健康发展，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电行业一系列产业也发展不起来，房地产的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关比例达：1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售，从这种关系看来，没有房地产的真正回暖，其他制造业也很难真正好起来。由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，一旦泡沫破灭，将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。

2.房地产泡沫破灭对金融系统而言，造成整个社会的信贷危机。在目前我国房地产金融链条中，银行处于关键的位置上。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住房消费贷款等基本参与了房地产开发的全过程，银行直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。央行数据显示，在2009年上半年的7.37万亿新增信贷中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域，房贷一枝独秀的繁荣背后，隐藏着巨大风险。单一依靠银行贷款的融资方式使得房地产的发展严重依赖银行信贷，反过来房地产也绑架了整个商业银行体系，由房地产企业传导金融风险是不可忽视的一种危机传递渠道，银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价大幅度下降，泡沫破灭，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆账、坏账，使银行不良贷款比例大幅上升，房地产金融危机不可避免。

3.房地产泡沫破灭对企业而言，造成一些行业运行困难。房地产价格的急剧上升会引起大部分企业生产成本的上升从而使得企业压缩开支，缩小生产规模，导致失业增加；泡沫破灭后，房价大幅下跌，许多房地产企业和与房地产相关企业破产或倒闭，许多在建工程停建或缓建，造成经济萧条；由于价格下跌，人们的投资热情迅速下降，房地产市场可能在相当一段时期内低迷不振，为房地产提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，行业的发展严重受到抑制。

4.房地产泡沫破灭对居民而言，给居民带来生活困扰。高房价已使当今中国的房地产市场基本把住房消费者挤出了市场之外，如果他们想买得起房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭未来的收入才行，如果大部分的收入用于偿还房贷月供，住房消费会导致几代人即时消费能力的全面下降。高房价不仅对居民的即期和未来消费都会产生很大的负面影响，而且还会影响到当今中国正在开展的经济结构调整。

四、抑制房地产泡沫进一步扩大的措施

1.在房地产业的资金支持上采取适度从紧的财政政策，防止过多资金流入房地产行业，从而避免房地产业占据资金过多局面，造成市场动荡和金融风险，有利于资本市场资源的合理配置。同时加强金融监管，提高我国银行业自身抵御金融风险能力，从制度建设入手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才有能防范房地产信贷泡沫，有利于房地产与金融业的共同发展。

2.扩大经济适用房建设用地，增加房地产建设用地供给是刺破泡沫的重要举措。其方法很多，比如：加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。政府从土地规划，土地购买、销售、土地使用，制定严格的法律规范，防止土地低价、无序流入少数群体的手中，制定根据不同城市地区居民的收入适合当地经济适用房的申请条件。

3.完善廉租房供应体系。政府每年应从经济适用房中安排一批政策性房源，专项用于解决特困家庭的住房问题，对于部分收入低、家庭生活困难的居民，由政府提供福利性的廉租房。同时根据实际情况的变化，要适时调整放宽廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。

4．通过房产税等形式抑制房地产市场的过度投机。开征物业税对投资需求的影响是比较直观的，直接增大了投资成本。我国在房改之时没有征收住房市场持有环节税即物业税，投资者的持有成本非常低，在宏观调控紧缩土地供给、人民币升值的国内外大背景下，作为理性的投资者，必然选择住房作为投资对象，就这样就出现了房地产价格超出当地居民可支付能力的高速增长格局。降低投资需求关键要降低投资者预期总收益的收益，因此通过征收物业税，降低未来各期收益，有助于降低投资需求。

五、结论

房地产投资给我国经济的发展既带来了利益也带来了风险，只有通过采取合理的政策措施，抑制过热的房地产发展，调节资源配置、扭转经济困局具有重要的经济战略意义。政府的作为在于建立公开、公平、公正的市场基础秩序；房地产商应该在公平竞争条件下为市场提供足够的高质量房产；居民家庭则应表现为理性消费。只有通过多方努力，才能为社会建设有序、合理、和谐房地产市场，才能真正促进我国市场经济的健康良性发展。

参考文献：

1.王志伟.失衡背景下的房地产市场泡沫及风险管控[J].经济管理出版社

2.戴相龙,黄达.中华金融辞库.中国金融出版社,1998

（作者单位：中国中铁股份有限公司 北京 100039）

（责编：李雪）