房地产项目成本的有效控制路径研究及思考

摘 要 我国的房地产项目是经济改革的过程中重点关注的项目，房地产的发展给相关行业带来了巨大的经济收益。但是随着房地产行业的发展，经常会出现成本不断地扩大，实际使用资金要远远超出预算资金的现象。资金的不足，会影响到房地产项目的推进，甚至出现烂尾。为了房地产项目顺利实施，要对成本流动路径进行严格控制把关。

关键词 房地产 成本 有效途径

房地产行业目前仍是我国经济改革的主力军之一。随着我国城市化进程的加快，房地产行业呈现快速发展、欣欣向荣的局面。但是在开发过程中，房地产项目的投资资金是巨大的。所以为了减少房地产项目的投资成本，严控项目成本，就有必要在资金流通路径上进行控制。

一、房地产项目的构成

一个项目的开发成本大体可分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。

二、房地产项目开发成本控制的总体思路

（1）建立成本控制目标。各个项目的开始阶段，应及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。

（2）公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。

（3）设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响。

（4）严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本。

（5）完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。

（6）开源节流，严格控制管理费用开支。

三、房地产项目成本流通路径的管控

（1）控制土地成本。土地成本（约占项目总成本的30%～35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确，采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。开发商在获取土地的时候，首先可以通过招标、拍卖、挂牌三种形式向国家购买土地使用权。所以房地产公司想要取得土地，先要考察这块土地的价值和未来升值的空间，同时要考虑公司的资金实力，还要考察竞争者的实力，做出准确的判断，争取用以最小的成本获取土地。其次，公司可以选择收购有土地使用权的项目公司的股权的方式减少土地成本的投入，是控制房地产成本的有效途径之一。最后，还可以采取和其他公司合作开发模式。目前一线城市大多采取联合体的形式进行投标，共同开发。这样不仅能够减少投资的成本，还可以分解投资风险，同样仍可以获得不菲的利润。

（2）前期费用管理。前期费用（约占项目总成本的2%～3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比。2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩。3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容。4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

（3）工程成本（约占项目总成本的50%～55%左右）的管控，主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。通过以下具体措施来控制：1）在项目前期，根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。2）成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电）。3）在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家”的原则和集团集中采购的优势降低成本。4）加强对投标单位的议标制度。5）充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息、厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。6）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。7）建立成本分析预警制度，指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工后，由成本管理部门共同牵头，对项目开发成本进行后评估。

（4）营销成本的管理。1）建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。2）完善营销成本管理的招标体系，控制广告制作的费用成本。3）降低媒体的折扣点，对于营销成本的控制也是有效的举措。

（5）财务成本的控制。财务成本（约占项目总成本的6%～8%左右），主要为资金成本和税务成本。某些房地产项目可与所在地的政府部门沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税务成本。依据项目《可行性研究报告》《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，同时采取多样化的融资手段，如发行优先股、企业债、房地产信托等方式最大限度降低项目资金成本。

（6）管理费用的控制。管理成本（约占项目总成本的2%～3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用，主要为人力资源成本及行政成本。管理成本控制的措施主要是实施全面预算管理，严控预算外开支，同时树立全员“降本增效”的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控。

四、结束语

房地产事业的繁荣是支撑我国经济改革进程的支柱之一。但是随着近些年市场的波动和成本的不断上升，有些房地产商对于继续投资房地产产生了动摇。但是巨大的经济收益又让房地产商舍不得放弃，因此只有在建筑过程中，有效地控制资金的流通路径，减少投资的成本。房地产项目在整个建设过程中的投入是巨大的，资金链一旦断裂，就会导致工程延期或是项目的烂尾，因此需要选择合理的资金流通渠道，控制房地产项目的成本。

参考文献

[1] 李伟锋.浅谈房地产开发项目成本管理[J].科技创新与应用，2012（10）：232-233.

[2] 庞海涛.房地产企业成本有效管理的途径探讨[J].科学与财富，2011（9）：230- 231.

[3] 章华东，蔡明增.浅论房地产开发成本的有效管理途径[J].商品与质量：学术观察，2011（9）：329.