对住房公积金贷款的认识

[摘要]住房公积金制度是我国住房保障体系的重要组成部分。尽管存在诸多争议,但仍毋庸置疑的成为扩大住房消费、健全住房供应体系和保障体系、加快解决广大居民住房问题的有效手段,是社会受益面最大的住房保障制度。如何管好公积金,用好公积金,更好的为广大缴存者服务,是各个公积金管理机构认真思考和努力实现的问题,也是公积金制度存在的根本。在这种形势下,认识自身贷款的优势与不足,充分发挥优势,规避风险,使我们的工作在健康良性的轨道上运行,显得尤其重要。

[关键词]住房公积金 贷款 认识

一、公积金贷款的优势

1.贷款利率低。这是公积金贷款的最主要优势,根据《住房公积金管理条例》,公积金实行“低存低贷”的原则,职工存储在管理中心的公积金,上年结存的执行三个月整存整取的利率,本年缴存的执行活期利率,由此来看,职工公积金的存款利率是较低的,相应的,职工从中心取得贷款,也享受低于商业贷款低利率。以现行利率看,5年以下公积金贷款利率为3.33%,5年以上公积金贷款利率为3.87%,比商业贷款七折后的利率还要低,而且没有商业贷款关于享受七折利率的或高或低的门槛,并且,七折优惠利率不是终身制的规定,目前,各大银行已普遍取消这一优惠,改而执行8.5折的优惠利率,这使公积金和商业贷款的利率差加大了,公积金贷款利率低的优势进一步凸显出来。

2.在公积金中心有贷款者收入情况的基本资料,便于核对,使贷款者的资信状况较为真实。在商业贷款的实际运作中,往往有贷款者根据自己的贷款额度和年限在单位开出相应的收入证明,使得银行对贷款者的实际还贷能力的评估发生偏差,形成商业贷款的潜在风险。而公积金贷款的对象为在中心缴存公积金的职工,该职工缴存公积金的状况,以前年度工资收入的水平,在中心均有资料可查,这样就防范了出具假工资收入证明的情况,从而避免了由于资信状况不真实带来的风险。

二、公积金贷款的不利因素

1.专业性不够。贷款作为一项银行金融业务,存在多个当事人和法律关系。以按揭楼宇为例,公积金贷款存在四方当事人:即买方、卖方、银行、公积金中心。至少六个法律关系:(1)买方与卖方之间的房屋买卖关系;(2)买方与银行之间的资金借贷关系;(3)银行与开发商之间的有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;(4)开发商同意在房屋抵押登记办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;(5)买方与银行之间的房屋抵押关系;(6)公积金中心与银行之间的委托被委托关系。还有可能发生的关系有:(1)买方为贷款向保险公司办理保险产生的保险关系;(2)当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系;(3)买方或卖方为贷款与房屋置业担保公司产生的担保关系。如此复杂的法律关系,对于贷款的管理人员来说要求是非常高的,在具体的操作中相关知识的不足,往往给工作带来被动。

2.征信系统不完善。在银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,可能造成的风险是,同一借款人可以在多个中心贷款而无法被查到,形成中心的潜在风险。

三、公积金贷款的一般风险

1.由购房者带来的风险

(1)购房者收入水平下降,无力偿还贷款,造成信贷风险;

(2)购房者的意外死亡带来的风险。

2.由开发商带来的风险

(1)开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。

(2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;

(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。

在房地产市场的上升期,开发商有着相当高的利润空间,以上情况发生的相对较小,但市场有它本身的运行规律,尤其在国家和政府在意识到了房价的居高不下已经在透支了中国未来的情况之下。未雨筹谋,运筹幄握,正是公积金管理者的责任所在。

3.由受托银行带来的风险

公积金贷款作为一项金融业务,只能委托银行进行办理,但贷款的风险由公积金管理中心承担,银行只从贷款的收益中收取手续费,这在一定程度上决定了银行对于防范风险的主动性不够。在某些情况下,银行的不作为或不积极作为可能给中心带来较大的被动。例如:对于某些开发商的套现行为,银行基于专业敏感性可能有所查觉,但由于就现有资料看并无破绽,可能不会做进一步考查,从而为贷款埋下隐患。

四、降低个人公积金贷款风险的策略

1.充分利用银行的征信系统。2004年2月,人民银行启动了个人征信系统建设;2006年1月,全国集中统一的个人信用信息基础数据库建成并正式运行。一个贷款人,他何时在哪家银行贷了多少款,办了几张信用卡,每月还款的情况,有没有不良记录等,都可以被查询出来。这意味着了解一个贷款人信用状况的变得简单而高效了,征信报告正在成为公积金信贷管理部门做出贷款决定的重要参考之一。

2.谨慎放贷,不肓目放宽贷款的审查条件。没有只涨不跌的市场,在房地产市场如火如荼的时候,公积金贷款管理人员适度地保持冷静显得尤为重要,在提高公积金的个贷率,更好的为缴存人服务与有效控制贷款风险,为广大缴存者看好“钱”之间找到平衡,是体现公积金贷款管理者的智慧所在,优质服务的同时谨慎放贷,多方考察贷款人的信用情况,适度提高贷款的门槛,把好公积金贷款的第一关,会使产生不良贷款的机率大大减小。

3.加强对开发商的考察,防止欺诈行为。早在2002年,建设部等六部门下发有关文件规定:对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款。公积金贷款也应严格遵守这一要求。目前楼市坚挺,仍有一些运作不良的开发商资金链紧张,可能在未取得各项手续之前低价搞内部认购,一些贪图便宜的缴存人进行认购,从而产生贷款需求,对于这种情况,中心应耐心解释,坚决回绝。

4.提高贷款人员的素质。贷款由于涉及的法律关系较为复杂,加强学习,熟悉各种法律规定,对于防范贷款的风险无疑是很有帮助的。目前,各个管理中心都聘请有专门的法律顾问,对于关系复杂的法律问题,各种合同文本、以及在贷款回收当中涉及的法律诉讼等由法律专门人士进行把关和运作,无疑是一种必要的方式。