营改增对房地产行业的影响及其对策

摘要：随着我国市场经济的不断发展，为建立适合当前经济发展的税收体制，促进我国税收政策进一步完善，配合调整产业结构，我国于2011年开始实施营改增政策试点工作。随着该项工作的稳步推进，房地产行业也即将迎来改革，将在一定程度上影响房地产业下一步的发展。本篇文章主要探讨了房地产行业实施营改增的必要性、对房地产行业的影响以及对策，以供探讨。

关键词：营改增 房地产行业 影响 对策

营改增政策是指将缴纳营业税项目改变为缴纳增值税的项目，自2011年试点至今，营改增政策已在多个行业中得到了推广，其中包括物流、电信、交通等行业。经过试点推广，多数企业的纳税负担都得到了不同程度的改善。目前我国的经济发展已到了转型的关键时期，营改增是经济结构转型的必然趋势。由于营改增在我国调整产业结构中扮演十分重要的角色，而房地产行业是经济改革中受机遇与挑战最大的行业，因此房地产行业要积极应对营改增对自身行业带来的正面及负面影响，为房地产行业及自身的长远、稳定发展奠定基础。

一、房地产行业实施营改增的必要性

我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。随着我国经济迅速发展，房地产行业经营的自有房和开发经营房的税率有：转让固定资产5%，出租房屋租赁服务5%，物业管理服务业5%，房地产行业中介行业服务业5%，其余房地产行业不进行征税。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。

二、营改增对房地产行业税负的影响

房地产业在销售房屋时，销售、流通、分配、生产开发等环节都存在着一定程度的重复征税情况。根据目前税法规定，房地产行业要缴纳营业税，房地产开发企业在房屋施工的环节要缴纳增值税，但是在房屋销售的环节中销售房屋时缴纳的营业税无法和增值税、营业税直接抵扣，从而存在明显重复征税情况。同时业主在租赁非住宅类房屋时要根据所得租金上缴一定的营业税，税法明确房地产业在进行非营业、增值税业务时不得以增值税抵扣营业税，房屋在销售时属于不动产非增值性项目，所以因增值税流转环节断裂致使房地产下游企业无法进行进项税抵扣，给企业带来重复征税的不利影响。因此实施营改增政策可以使房地产企业在销售、租赁等流通环节中有效减少重复征税的情况，从而优化税收政策。

房地产业在房屋销售环节征收营业税的主要依据是转让使用权或者销售不动产时所获取的价外费用以及全部价款，但房屋在销售的过程中需缴纳的费用还包括增值税的应税货物[2]。其中不动产在销售过程中还存在一定程度的混合销售行为，房地产行业对混合销售和兼营的范围无法准确界定，增加了征税的难度和成本。由于增值税是由国家税收系统进行管理的，营业税由地方税务系统进行管理，因此在征税的过程中极易造成交叉征管的现象，降低了税收征管的效率。房地产行业在实施营改增政策后，延续并完善了缴纳增值税的方式，可使房地产业的税收政策不断得到优化。

三、营改增对房地产行业的影响

（一）对建安成本的影响

房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。

由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。

（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响

营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一：如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不在产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二：假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。

（三）无法适应统一税收政策

目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一：对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二：房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三：房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。

四、减少营改增对房地产行业不利影响的措施

（一）提升纳税意识

在房地产原材料采购过程中，很多买家都会因为一些商家的折扣策略和优惠策略放弃获取增值税发票，从而导致企业进项税额无法正常抵扣，甚至导致纳税过多或者多重纳税问题出现。如今房地产企业的涉税资金相对来说都是比较大的，尤其是在统一采购当中，企业必须采取有效措施应对增值税抵扣。企业应该加强内部监督，无论开展什么业务和什么活动都必须获取正规发票，避免无发票情况的出现，从根本上提高企业税务管理效率，在合法性缴税的同时尽量节税。房地产企业在缴税和纳税过程中要严格按照相关法律进行，做到有法必依，科学使用优惠政策有效避税。

（二）加强企业宣传

因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面的了解了营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。

（三）改变经营模式

房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。

（四）加强会计核算与企业财务管理

减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。

五、结束语

总而言之，我国实施营改增政策标志着我国税收政策、体制得到快速发展，这不仅仅是我国经济发展中必经的一部分，同时也为房地产业带来了可观的发展的前景。但是房地产行业在享受营改增带来的机遇同时，不可忽略营改增政策可能带来的企业资金短缺、成本增加以及赋税增长等不利影响。所以房地产企业要提前做好各项准备工作，制定适合本企业发展的应对方案，避免资金短缺给企业带来的不利后果，确保自身及所处的房地产业稳定、快速发展。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，06：46-48

[2]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析――基于CGE模型的分析[J].财经论丛，2013，04：29-34

[3]姜涛.浅谈营业税改增值税对建筑施工企业的影响及对策[J].建筑施工，2013，06：557-560

[4]丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究，2013，24：168-169

[5]吴金光，欧阳玲，段中元.“营改增”的影响效应研究――以上海市的改革试点为例[J].财经问题研究，2014，02：81-86