农村宅基地用益物权间接流转的理论探讨

摘要: 在城市化快速发展的背景下，我国农村宅基地闲置情况日益突出，一方面农村大量宅基地闲置或者低效利用，另一方面农村宅基地用地面积还在逐年上升。我国农村宅基地使用制度的不完善阻碍了我国城乡协调发展的步伐。本文从宅基地流转制度存在的问题出发，提出了农村宅基地用益物权间接流转理论，并对该理论进行了可行性分析，最后探讨了间接流转理论对我国城市化发展的意义和作用。

关键词: 农村宅基地间接流转 用益物权

中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：

1.序言

宅基地分为城镇宅基地和农村宅基地。农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。城镇宅基地可以流转，城镇居民可以通过取得土地使用权的方式使自己的房屋所有权拥有完整的法律意义和经济内涵，而农村宅基地却始终没有真正意义的开放流转。农民虽然拥有宅基地的使用权，但是宅基地的所有权归集体所有，集体土地使用权在法律规定的范围内不能在土地市场上自由转让、出租和抵押。《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。 《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。因此， 农村宅基地只有使用功能而无资本资产功能，结果导致集农民毕生积累建造的农房，由于限制流转和抵押无法实现其资产信用功能，不能对扩大生产，更新住宅和规避风险提供支持。

2.农村宅基地流转的相关研究

2.1现阶段的宅基地流转探讨

农村宅基地用益物权的流转在学术界一直存在争议。一部分人认为在土地管理法的制约下农村宅基地不能流转，外出打工的农民无法处置宅基地，留在农村的宅基地，既不能转让也不能出租更不能抵押贷款，不仅造成了土地资源的浪费而且封闭了农民的融资渠道。另一部分人认为，宅基地使用权是农民生存的基本保障，农民是弱势群体，宅基地的流转合法化必然会导致开发商等强势群体的侵犯，如果宅基地以比较低的价格流落到开发商手中，农民未来的生活就得不到保障。

2.2当今研究的不足和启示

现行农村宅基地制度源于计划经济体质和城乡二元结构背景，是我国农村集体土地所有制的重要组成部分，具有社会保障性和农村稳定性等重要意义。但是“无期限、无偿使用、无流转”的政策现状，日益与完善的市场经济体质不相适应，导致了农村宅基地自由流转的混乱，制约了农村经济的发展。现阶段存在的问题主要是：一，宅基地流转制度的法律不完整，与其他土地制度衔接不完善。应该从整体和局部的观点出发，制定完整的宅基地流转程序；二，现阶段的研究思路不够发散，当今的主要观点仍然停留在该不该流转的层面。

本文参考了现阶段农村宅基地用益物权流转研究的经验和不足，从相关宅基地的制度入手，分析问题的原因，从先置换土地，后流转房屋产权的思路出发，形成了农村宅基地用益物权间接流转制度的理论，并对该理论进行了可行性研究。

3.现行农村宅基地相关问题

3.1 宅基地隐形流转

法律规定，农村的宅基地所有权属于农村集体所有，使用权归集体内的农民所有。然而，农村集体对土地没有最终处分权，集体土地流转进入市场只能通过国家征收，这是集体土地进入城市土地市场的唯一途径。随着我国城市化进程的推进，大量的青壮劳动力外迁到城市打工，农村中留下的大部分是老人和儿童，住房使用率极低。尽管我国农村宅基地流转的方式有法律的约束，但是农村宅基地的隐形流转仍然很多。城市住房的供不应求导致城市住房价格飙升，对农村宅基地隐形流转产生了巨大推力。根据山东省经济学院不动产法研究中心2006年的抽样调查，山东省17地（市）的42个县中，51.3的村庄存在着住房出租的情况，出租数十户以上的村庄占30。总计68.9的村庄实际发生过住房出卖的情况，实际出卖住宅10户以上的村庄占26.5。

3.2国家强制征收制度的不完善

国家征收征用制度是国家因经济建设与发展的需要，依靠国家强制力从农村集体或者农村居民中征用土地。当前我国城市化高速发展，城镇对土地的需求量日益增加，农村宅基地征用成了必然趋势。但我国处于社会主义初级阶段，各种法律制度不够完善，这给我国的土地利用合理化带来很多不便。

3.3宅基地置换制度的问题

宅基地置换是将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或者规划合理的住宅小区中，空出来的农村非农建设用地可以从事其他用途。这种置换制度有利于土地的集约节约利用，也有利于保护耕地，但也存在着较多问题。比如城乡结合部的零散宅基地，因为紧靠城区，当城市扩张的时候该段的土地被纳入城市土地，其价格也会提高，但关于农村宅基地置换补偿比例，却没有明确的法律规定，使农民的利益容易受到侵害。

4.农村宅基地用益物权间接流转制度

4.1农村宅基地用益物权间接流转理论

本文将农村宅基地用益物权间接流转定义为：根据各个宅基地所在的区位、周边设施完善程度、房屋的折旧等，估算出宅基地及其以上建筑物的市场价值，然后将分散居住的农民集中起来，搬入新建或规划合理的住宅小区中，并根据原宅基地的市场价值给予一定比例的补偿。空出来的农村用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地等。农民入住的集体宅基地，在政府的监控下可以进入城市土地三级市场，农民有权决定房屋的转让和出租，同时集体宅基地的使用权可以进行抵押贷款。对于转让房屋使用权的要规定一个期限，在使用权终止后，农村集体收回房屋使用权，抵押贷款的同样是一定年限的房屋使用权。

4.2农村宅基地用益物权间接流转的可行性分析

农村宅基地间接流转理论的可行性可在三个反面分析：城市化的趋势，新农村建设的发展和农民自发流转。

我国城市化进程快速发展，城市的扩张需要大量的土地，导致人地矛盾日益突出。而通过实施土地置换既能增加新增建设用地，又能有效的保护耕地。

新农村建设需要大量的资金来改变农村面貌，改善农民的生活质量，提高农民的收入。进行农村宅基地间接流转能将农民集中起来，拆除旧的宅基地进行新农村建设，提高农民的生活质量，从根本上改变农村落后的面貌。另外由于农村的劳动力过剩，许多农民外出务工，空缺的宅基地使用权若能进行间接流转，便能解决这个问题，还能提高农民的收入。

4.3间接流转的意义

（1）有利于存进农民财富增长，农民权利能得到保证。

（2） 有利于城乡经济社会发展一体化。允许农村宅基地间接流转是城乡互动，利益互补，实现城乡经济社会发展一体化重要手段。

（3）农民外出打工，宅基地使用权可以买卖或出租，一方面避免土地和房屋的浪费，另一方面可以缓解周边住房的压力。

（4）有利于加快社会主义新农村建设。能够存进农村面貌的改善，促进新农村建设，缩小农村与城市的差距。

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