中介机构“拍地”,撇开地政部门行不通

由于国有土地的特殊属性，土地一级市场由政府高度垄断和调控。国有土地使用权的招标、拍卖也不同于一般的商品交易，具有特殊性。对于招标、拍卖出让土地使用权，法律法规规定了严格的程序，特别是对组织实施主体进行了明确的限定，即市、县人民政府土地行政主管部门是唯一有权组织以招标、拍卖方式出让国有土地使用权的单位。国土资源部门是组织实施招标拍卖出让土地使用权活动的法定主体，也是唯一的主体。土地使用权招标拍卖可分为自主招标拍卖和委托招标拍卖，可以由国土资源部门自行组织实施，也可以委托交易中介机构承办或协办，但前提是必须经国土资源部门同意、授权或委托，否则应视作无效行为。近年来，随着土地市场的逐渐发展，从事招标拍卖的中介机构明显增加，大多数中介机构能够规范、有序地组织招标、拍卖，但也有少数中介机构漠视法律规定，违规甚至私下“暗箱”操作，给土地市场健康发展带来了不良影响。

中介机构“拍地”存在诸多问题

土地使用权招标拍卖受供地计划、拆迁整理、投资开发和法定程序等多方面限制，必须依法进行。当前少数中介机构出于自身利益需要，违背土地使用权招标拍卖有关规定，违规违纪操作，给土地市场带来不良影响。具体表现在：

低价出让土地。根据部11号令第十条规定：“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。地价必须经有资质的专业机构评估，并报国土资源部门备案。少数中介机构故意指使评估机构高价低估或随意估价，使得国土资源部门无法科学合理确定标底和底价，进而引发土地低价交易，造成国有土地资产流失。还有少数中介机构以拍卖房产之名，行土地转让之实，故意规避土地资产价值，使土地资产价值难以得到体现。

逃避市场监管。有些中介机构组织实施的招标拍卖，在组织筹备、公平竞争等方面，由于没有受到足够的监督和约束，一定程度上影响了招标拍卖的公正性。例如，一家拍卖行受土地部门委托组织一次土地拍卖会，但该拍卖行仅在极小的范围内进行宣传和出让公告，暗地里委托他人代替报名参加竞争，企图“自拍自得”，所幸，由于土地部门及时发现，拍卖结果最终被宣布无效。

擅自扩大拍卖范围。近年来，由于土地二级市场的充分发展，土地使用权转让行为大量出现。一些企事业单位的债权债务经法院裁定，委托中介机构通过拍卖土地使用权得以实现或直接以地抵债；一些单位和个人急于变现土地资产，委托中介机构直接招标拍卖。少数中介机构完全从自身经济利益出发，在没有对原用地者的土地权属、土地使用权是否抵押或查封等进行详细调查核实的前提下，即组织招标拍卖，引发了后期权属纠纷和违法违规用地。

中介机构“拍地”，离不开土地部门

规范中介机构拍卖土地使用权，对促进土地市场健康有序发展，营造公开、公平、公正的市场环境具有积极意义。规范中介机构“拍地”行为，应做好以下方面工作：

一是任何中介机构及组织未经县市及其以上国土资源部门同意、授权或委托，不得自行组织土地使用权出让的招标拍卖活动。二是经授权、委托的中介机构在招标拍卖公告前，必须由国土资源部门对土地使用权证范围、权属、性质、用途等进行确认。经确认后，国土资源部门可出具审查合格的书面材料，中介机构方可对外公告。三是中介机构在招标拍卖土地使用权时，依照法律规定，需要对土地进行评估的，应当经有资质的土地评估机构评估，并报国土资源部门备案，根据评估结果由国土资源部门拟定招标拍卖土地的标底或底价、起始价，并报本级土地资产管理委员会或土地招标拍卖挂牌委员会确定后执行。四是法院委托拍卖的房地产，可由法院向国土资源部门送交《协助执行通知书》，并告知拍卖的房地产相关内容和事项，由法院和国土资源部门共同委托中介机构，按程序公开招标拍卖。五是企业和个人等国有土地使用权人要变现土地资产，不宜私下委托中介机构直接招标拍卖，而应与国土资源部门协商确定组织实施的中介机构，并严格按法定程序进行。六是招标拍卖结束后，取得土地使用权的竞得人或委托书载明有办证义务的拍卖人应当持《中标通知书》或《成交确定书》和国土资源部门出具的权属确认书以及其他相关资料，及时前往国土资源部门办理土地使用权出让或变更登记。