农村土地租赁博弈分析

摘要:在分析国内外有关农村土地租赁关系研究进展的基础上,从博弈论角度透视土地租赁关系,并依据入户调查资料,建立不完全信息静态博弈模型。研究结果表明:相比高地租土地,土地租入方对低地租和中等地租土地有激励;土地租入方实施“冷酷到底”策略,土地出租方没有激励实施机会主义行为;最终导致高质量土地退出市场,低质量和中等质量土地占据整个市场,土地资源的无效率配置。

关键词:农村;土地租赁;博弈

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)29-0031-02

一、引言

农村土地作为稀缺资源,其利用效率是整个经济体系的基石,而土地租赁是高效利用的重要途径,因而对土地租赁进行分析具有重要意义。现有文献研究了影响农村土地租赁的存在因素,比如家庭非农经济发展水平、家庭的社会和经济特征(张丁,万蕾,2007),又如是否有富余劳动力、是否外出打工和是否种植经济作物(陈午,聂斌,2006);或者分析土地租赁的不完全合同,以及由此带来的各种后果,如:长期有效的农家肥的不充分使用和短期速效的化肥的广泛使用(Hanan G.Jacob,Ghazala Mansuri,2006);或者带来的土地租赁关系的改变,由此引起贫富差距的缩小(Timothy besley ,Robin Burgess,1998)。而国内外关于土地租赁博弈分析的研究尚不多见。那么,租赁双方博弈模型是什么呢?以及对土地资源配置效率有何影响呢?为了分析这些问题,本研究结合调查资料进行了具体探讨。

二、研究区域概况及入户调查情况

(一)研究区域概况

本研究区域为湖南省资兴市、宁乡县和怀化市。资兴市是全国重点杂交水稻制种基地;柑橘、茶叶远销俄罗斯和东南亚各国(如越南,泰国);农业耕地面积2万公顷,农业人口24万人。宁乡县是全国闻名的“鱼米之乡”、“生猪之乡”、“茶叶之乡”,先后被列为全国优质米、瘦肉型猪、水产品生产基地,生猪和粮食产量分列全国第五位和第九位;农业耕地面积9.461万公顷,农业人口113.79万人。怀化市主要农业特产有薇菜、腌肉、苦酒等;农村耕地面积29.8万公顷,农业人口400万人。3个市(县)地理位置、经济发展程度、土地耕种面积和农业人口各有差异,保证了样本的代表性和差异性。

(二)入户调查的主要内容

博弈的数据来源于笔者2008年对湖南省资兴市、宁乡县和怀化市3个市(县)的调查,每市(县)随机抽取了5个村庄,每个村庄随机抽取4―7个土地出租方和4―7个租入方,共150个样本。采取入户访问形式,数据来源可靠。调查时间范围为2008 年5月至2008 年8 月,重点了解在该时间段内农村土地租赁双方的土地收益。

样本分析。资兴市5个村庄的土地租入方为5、5、4、5和6个,土地租出方为:6、5、4、4和6个。宁乡县5个村庄的土地租入方为5、6、4、5和5个,土地租出方为5、5、4、6和5个。怀化市5个村庄的土地租入方为7、5、4、5和4个,土地租出方为6、5、5、5和4个。

各个村庄收益分配总体分布。高质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下,土地租入方的收益为50、100和150;土地出租方的收益为150、100和50。中等质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下,土地租入方的收益为-50、50和75;土地出租方的收益为100、50和25。低质量土地收取高地租、中等地租和低地租的条件下,土地租入方的收益为-100、-50和25;土地出租方的收益为75、32和25。

土地质量的分类是以低质量土地为标准,划分中等质量和高质量土地;地租的分类是以低地租为标准,划分中等地租和高地租;不同地区,土地和地租的划分标准不尽相同,但总体差异不大。在数据的处理过程中,对土地出租方与土地租入方的收入做了一定调解,但仍保持数据基本一致性。

三、博弈模型分析

(一)建立不完全信息静态博弈模型

此模型中,2个参与人,土地租入方和土地出租方。第一阶段,参与人土地租入方类型空间只有一个类型;出租方类型空间T1,分别是高质量土地、中等质量土地和低质量土地。类型依存策略空间A1,A1(T1)为高地租、中等地租和低地租3类。参与人土地出租方知道自己的类型,参与人土地租入方不知道土地出租方的类型。

第二阶段,参与人土地租入方类型空间T2有2个类型,分别是机会主义行为(欺骗)和非机会主义行为(诚实);类型依存策略空间A2,A2(T2)为骗中等质量土地为低质量土地和中等质量土地为中等质量土地2类;参与人土地出租方的类型空间只有一个类型。

第一阶段和第二阶段的支付函数不变,U表示参与人支付函数,支付函数由调查各个村庄收益分配总体分布决定,即出租方出租土地带来收益为出租方的支付函数,租入方的租入土地带来的收益为租入方的支付函数;支付函数U(R)是R的函数(具体见表1、表2和表3)。

(二)土地租入方和出租方博弈模型分析

第一阶段

(1)土地租入方有区分高质量和低质量土地的能力,不具备区分高质量和中等质量土地的能力,因而可以认为土地出租方的类型为高质量和中等质量土地。概率P1是土地租入方认为,高质量土地的概率;概率P1大于0,小于1。

土地出租方选择不同行动策略,导致土地租入方不同的期望收益。策略是高地租、中等地租和低地租的条件下,土地租入方期望收益各为:R*(2P-1)、R*P1+R和3/2R*P1+3/2R。

比较不同期望收益差。比较高地租和中等地租、高地租和低地租、中等地租和低地租的土地租入方期望收益差各为:R(P1-2)

分析上述结果:1):在出租方收取高地租的条件下,仅有P1>=1/2时,即租入方认为高质量土地的概率大于50%,土地租入方期望收益大于0,才有参与的可能;而在出租方收取中等地租和低地租的条件下,无论P1为多少,土地租入方都有参与博弈的积极性。

2)相比出租方收取中等地租和低地租,出租方收取高地租,租入方的期望收益要小,没有激励;相比低地租,出租方收取中等地租,租入方的期望收入要小,没有激励。博弈结果将导致,低地租的土地最有可能出租出去,高地租的土地最没有可能出租出去,而中等地租的土地介于两方之间。

3)出租方对租入方的反应了解,出租方被迫把高质量土地按中等质量土地出租,这样,出租方就没有激励改良中等质量土地为高质量土地;同样,多次博弈以后,中等质量土地将占据统治地位。

(2)租入方有区分高质量土地和低质量土地的能力,不具备区分中等质量土地和低质量土地的能力,可以认为出租方的类型为低质量土地和中等质量土地。P2是租入方认为是中等质量土地的概率,概率P2大于0,小于1。

出租方选择不同的行动策略,租入方的期望收益也不同。在土地出租方选择高地租、中等地租和低地租策略的条件下,土地租入方期望收益各为:R(P2-2)、R(2P2-1)和1/2R(1+2P2)。

比较不同期望收益差。比较高地租和中等地租、高地租和低地租、中等地租和低地租,不同行动策略的租入方期望收益差各为:-R(P2+1)

分析上述结果:1)在出租方收取高地租的条件下,租入方期望收益为负数,租入方不会雇用这样的土地,没有参与的可能;在出租方收取中等地租的条件下,仅当概率P2大于1/3时,即租入方认为中等质量的土地有大于1/3的概率时,租入方的期望收益为正数,租入方有参与的激励;在出租方收取低地租的条件下,租入方期望的收益为正,不管概率P2为多少。

2)比较高地租和中等地租或者比较高地租和低地租是没有意义的,因为高地租时,租入方期望收益小于0,租入方永远不会租用高地租的土地。比较中等地租和低地租,当P2大于2/5,租用中等地租土地,所带来的期望收益要大于低地租土地。当P2小于2/5时,租用低地租土地,所带来的期望收益要大于中等地租土地的期望收益。

3)出租方的类型为低质量土地和中等质量土地时,高地租没有存在的可能性。如果出租方知道土地租入方的选择时,中等地租和低地租的概率大致各占一半,出租方有改造低质量土地为中等质量的激励,但动力不大。

第二阶段

出租方是机会主义者。在第一阶段出租方将中等质量土地不以中等地租出租,而是按高质量土地高地租的价格出租,并且成功出租给不知情的地租入方,即获得额外收益:3R-R=2R。

假设1:租入方采取“针锋相对”的策略,即“如果出租方是机会主义者,那么,租入方在下一次谈判中也变成机会主义者”。租入方很有可能在第二阶段的地租谈判中,把中等质量土地伪装成低质量土地。并且租入方以P3的概率成功欺骗了出租方,即相信了租入方认为中等质量土地是低质量土地。

那么第一阶段以后,每阶段损失为:P3*(R-1/2R)=P3*1/2R。按银行10%的利息,计算第二阶段到无穷期的损失的现值为:P3*(1/2*R/(1+10%)+1/2*R/((1+10%)^2)+....+1/2*R/((1+10%)^n)),取正无穷极性为:P3*5R。

对比,可知::P3大于40%,第一阶段的额外收益要小于以后阶段额外损失的现值和。:P3小于40%,第一阶段的额外收益要大于以后阶段额外损失的现值和。

因而出租方知道租入方会采取“针锋相对”的策略,也知道有小于40%的概率被成功欺骗,在第一阶段就有欺骗租入方的激励;相反,出租方知道有大于40%的概率被成功欺骗,就有在第一阶段没有欺骗租入方的激励。

假设2:租入方采取“冷酷到底”的策略,一旦发现被出租方欺骗,在以后各阶段都不与土地出租方合作,即出租方以后各阶段的收益都为0。很明显,出租方净收益大于以后净损失总现值,出租方不敢欺骗租入方。

对出租方将低质量土地以中等质量土地价格出租做类似分析可知:“针锋相对”的策略是不可信威胁;“冷酷到底”的策略是一个可信威胁。

四、结论与建议

(一)结论

(1)土地租入方偏爱于低地租土地,或者是低质量土地;相对于中等质量和低质量土地,对高质量土地有参与积极性,没有激励作用。土地租入方是“针锋相对”的策略,并且相信自己有较低的被欺骗率,土地租出方有欺骗土地租入方的激励;但是,发现土地租入方是“冷酷到底”的策略,租出方没有欺骗租入方的激励。

(2)参与人博弈的结果,使得出租方更加偏爱低质量土地,对高质量土地敬而远之。随着博弈次数的增大,租入方更多地耕种低质量土地,更加偏爱实施“冷酷到底”的策略;结果将导致高质量土地不可能被出租。出租方丧失高质量土地高地租行动;最终造成了土地资源的低效率。

(二)建议

(1)建立完全、透明的土地出租市场,减少信息的不对称性,变私人信息为共同信息。在出租高质量土地的条件下,出租方获得高地租,租入方获得高额收益,增加社会福利,使高质量土地也有生存的空间,实现土地资源的最优配置和高效率利用。

(2)建议土地租入方采取“冷酷到底”策略,针对土地出租方的机会主义行为,比如:向出租方提供信号,以表明如果出租方采取机会主义行为,土地租入方将永远不再租用其的任何土地。