基于弹性理念的城市中心商业区用地布局研究

【摘要】城市中心商业区作为现代服务业的空间载体，具有显著的规模效应和溢出效应，日益引起学术界的关注。与此同时，随着城市与区域环境和全球经济的深入链接，城市经济发展趋势已远远超出了城市自身的决策和控制范围。因此，从弹性理念出发，对城市中心商业区开展规划研究具有重要意义。本文通过对迎春大街发展过程及其影响因素的考察，确定了加快发展商业功能、合理控制商务功能、有序发展居住功能、转移置换工业功能和保留扩充行政功能的功能发展战略，并采用 “四心、三轴、八组团”的规划结构，将各组团相对独立的发展统一于迎春大街空间发展的整体架构之下。

【关键词】弹性理念 中心商业区 用地布局 迎春大街

中图分类号：TU984文献标识码： A

上世纪80代中期以来，烟台市作为我国首批沿海开放城市，以机械加工、电子、汽车制造为代表的第二产业迅速发展，城市经济实力取得巨大提升。进入新世纪以来，在产业转移向内陆深层推进和制造业附加值不断降低的背景下，加快发展第三产业尤其是现代服务业成为城市发展的必然选择。

经济全球化和区域一体化发展背景下，城市获得更多的发展机遇，但随着城市与区域环境和全球经济的深入链接，城市经济发展趋势已远远超出了城市自身的决策和控制范围。全球经济波动、毗邻城市的崛起甚至区域重大基础设施建设为城市的发展增加了更多的不确定性因素，因此，城市各个层面的空间规划必须具有一定的弹性，以应对随时变化的经济发展环境。

本文以迎春大街两侧所有临街地块为研究对象，地块确定依据以迎春大街道路红线和所有临街单位或建筑的用地范围线为基础，兼顾周边道路界限和山体、水系等自然界限，地域面积约178公顷。为了全面把握研究区域与周边环境相互关系，本研究对迎春大街周边以观海路、桐林路、凤凰东路、轸大路和长宁路所围合的区域给予一定关注。

1 弹性理论的发展

上世纪60年代就有学者探讨具有适应性的规划理念和相关模型，如Team10提出的“簇群、可变性、变化和生长”的规划理念、柯克提出的“插入式”城市模型、亚历山大提出的“渐进式”城市发展模式。到了上世纪90年代，“弹性规划”的概念开始出现，相关研究主要涉及一些具体的规划应用技术，如Wallace Mike提出应用多目标决策模型的弹性规划方法[1]，尹奇等人提出的弹性预测方法与柔性决策方法[2]，赵柯和赵刚等人提出的“刚性+弹性”的规划模式[3]。汤海孺[4]同样认识到城市规划在社会发展不确定性面前的实效现象。卢科荣针对控制性详细规划提出的控制单元规划思路[5]。

尽管研究对象多种多样，研究的尺度和层面也不尽相同，但所有弹性规划研究都遵循一个基本思路，即首先充分肯定社会发展的复杂性和不确定性，分析和挖掘研究对象（城市或区域）可能的发展方向，通过一定的发展战略指引和相应的空间模式选择，促进研究对象向好的方向发展。

2 迎春大街商业区功能演变过程

2.1 中心功能转型阶段（1991―2001年）

上世纪80年代末，烟台市整体工业发展遭受严重挫折。为了重振工业经济，90年代初烟台市政府加大招商引资和企业改制力度， 1991年，随着迎春大街北部凤凰工业园和南部盛泉工业园相继落成，迎春大街区域建设拉开序幕。

这一时期迎春大街功能发展南北差异显著（图1）。港城东大街北段，依托工业园区和2001年搬迁至此的烟台市政府，在迎春大街和银海路交汇处初步形成了商业聚集区和行政办公密集区；港城东大街南段，迎春大街两侧仍然以村镇建设用地为主，空间发展较为缓慢，大量缺乏统一规划、处于衰败状态的村镇厂区成为区域空间发展的桎梏。

图1 2001年迎春大街功能布局

2.2中心功能完善阶段（2001―2009年）

2001年至2009年，迎春大街两侧新增建设项目10个，增加最为显著的是商业服务设施用地和居住用地。这一时期迎春大街区域城市功能具有如下特点（图2）：

1）商业中心功能进一步提升

国际知名零售企业佳世客入驻，提升了迎春大街商业区在烟台市整体商业格局中的地位。泉鑫大厦、初家集贸市场、益丰小区等商住型社区集聚发展，迎春大街南段出现新的商业中心。

2）居住功能显著增强

3）城市功能多元化发展，区域职能开始转型,北段出现了教育科研用地和医疗卫生用地。

4）南北差距仍然较大,至2009年，迎春大街北段两侧已经成为烟台市内重要的中心商业区，而南段发展仍然比较缓慢，连片的、衰败的村镇厂区依然存在，而服务性空间的发展仍然停留在商住楼聚集区和集贸市场的较低层次。

图2 2009年迎春大街功能布局

2.3服务功能升级阶段（2009年―）

2009年以后，迎春大街进入新的发展阶段，道路两侧新增建设项目13个，全部为商业用地或商业和居住混合用地。如果所有项目建成，这一时期新增商业和商住用地总面积将达到25.34公顷，总建筑面积超过155万平方米。

从2014年迎春大街用地现状图（图3）可以看到，这一时期迎春大街区域城市功能具有如下特点：

1）商业中心功能的确立

迎春大街两侧商业用地密集，并在南北两段分别形成两个明显的商业中心，形成了具有双核心的线性商业空间。

2）商业形态的多元发展

第一，商务项目呈现爆发式增长，金贸大厦、润华大厦、飞龙天润大厦等一批高端写字楼相继落成，极大的提高了区域商务功能；第二，银座商城、振华商厦（新天地B2项目）、宝龙城市广场等高端商厦和城市综合体的入驻进一步丰富迎春大街商业体系。

3）工业生产功能逐步退出

这一时期，迎春大街南段得益于商业用地的迅速拓展，村镇工业厂区基本消失或者搬迁，而在迎春大街北段，部分工业厂房逐步转化为酒店或运动场馆，传统餐饮业和新兴游憩业以“侵蚀”的方式在工业园区中扩张。

图32014年迎春大街功能布局

3 迎春大街商业区功能演变影响因素分析

3.1区位因素

迎春大街地段区位优势明显，该地段位于烟台市中心城区东部，用地开阔，地势平坦，土地使用限制相对较少，在承接烟台市中心城区人口和产业转移过程中具有先行优势。从交通条件来看，迎春大街距离荣乌高速2公里，距离烟台莱山机场5.2公里，东西向穿行而过的港城东大街是烟台市连接福山区、芝罘区、莱山区和牟平区的交通大动脉，便利的区域内外交通条件有利于迎春大街在烟台市范围内发挥资源配置作用。

2001年，烟台市政府及大量市级行政机关搬迁至迎春大街东侧，促进了商务服务业在迎春大街的聚集和发展。而行政机关和商务企业的入驻，进一步促进了迎春大街沿线居住功能和商业功能的发展，大型现代化住区、零售商业、旅馆、餐饮和娱乐行业次第出现，推动迎春大街区域功能向服务化、高端化发展。

3.2 经济环境因素

迎春大街及周边区域先后经历了以工业园区建设为中心的生产功能发展阶段、以大规模住区改造和商业配套建设为中心的区域居住功能完善阶段和2009年以后大规模的商业设施建设为中心的服务功能升级阶段。

3.3消费者因素

本地居民的消费是迎春大街商业功能发展的基础，而本地居民消费水平的提升和工作消费者规模的扩大是区域商业设施发展的直接动力。随着区域商业水平的提高，迎春大街商业区才能进一步吸引远程消费者进行消费，而远程消费者的规模将决定迎春大街商业区在烟台市整体商业格局中的地位。

3.4土地供给因素

迎春大街商业区作为一种社会经济发展现象必然依赖于一个完善的资源供给系统，包括政策、资金、技术、人力和空间等诸多方面，其中，持续和充足的土地供给是迎春大街商业区形成和发展的重要基础。

4 迎春大街商业区发展存在的问题

4.1多种商业形态互相分割，未形成明确功能中心

从商务功能来看，迎春大街商务项目主要分布在与银海路、港城东大街和双河西路三个交叉路口处，三个组团均已具有了一定的规模，但三个组团间被道路绿地或连片商住区所分隔开，在空间上形成三足鼎立之势，难以连片发展。

从零售商业功能来看，大型超市（佳世客）、大型百货（银座商厦）、批发市场（初家集贸市场）散布于迎春大街两侧，虽然在迎春大街南段形成了连片的商业聚集区，但多种商业形态互相穿插，缺乏空间组织和统一布局，难以发挥商业中心的功能。

整体来看，迎春大街商业区商业功能的发展仍然局限于道路两侧200m范围内，在垂直道路的方向，商业功能的发展缺乏纵深。

4.2街道空间封闭，城市交通不完善，城市配套档次不高

迎春大街两侧商务办公楼和商业建筑密集，面状街道开敞空间较少，街道空间较单一，缺少城市开敞空间，，广场、公共绿地、步行街等开敞、游憩空间的缺失，使得迎春大街商业空间单调而缺乏活力，影响了城市生活的舒适度。

4.3空间指向单一，亟待新的空间发展轴线

二十多年以来，迎春大街的空间发展主要表现为功能地块在沿街方向的更新和延伸，长期单一的空间发展指向，使得迎春大街两侧的用地基本饱和，狭长的商业区为大型工业园区和连片的新建住区所包围，空间压力不断加大。

5 基于弹性理念的迎春大街商业区空间发展战略

5.1 核心功能发展可能性分析

5.1.1商务功能

商务功能的发展仍然是一种在区位、交通和区域发展环境下的市场行为，迎春大街商务活动明显的行政中心指向性和交通指向性也很好的说明了这一点。因此，迎春大街商业功能的进一步发展依赖于烟台市政治中心位置、交通条件和区域竞争三大要素。

烟台市政治中心位置方面，根据《烟台市总体规划2006―2020》，烟台市政府有可能北移至观海路中段，对于信息敏感性很强、需要和政府机构“面对面”交流的商务服务型企业，迎春大街将不是最佳发展区位，迎春大街商业功能的发展将受到限制。

交通条件方面，根据相关规划，与迎春大街关系密切的双河西路、凤凰东路、凤凰南路和金滩东路将陆续贯通，有利于迎春大街商务功能的进一步提升。但是根据已有规划，烟台市新建蓬莱机场即将投入使用，莱山机场作为民用机场的历史即将结束。莱山机场的停用将极大的降低迎春大街区域接受远程商务辐射的能力。

区域竞争方面，芝罘区南大街沿线商务功能发展历史早、规模大、发展迅速；规划中的芝罘湾改造项目靠近烟台市火车站，交通条件便利，自然环境优越；另外，新建机场、西港区都会形成一定规模的空港城和海港城，对城市整体商务活动起到分流作用。因此，在烟台市范围内，迎春大街商务功能的发展面临极强的区域竞争。

综合以上分析，迎春大街商务功能的发展并不具有显著的优势，其功能发展水平很难达到中央商务区（CBD）的聚集要求，因此应将其定位于“烟台市东部商务聚集区”，合理控制商务项目建设规模，避免大规模写字楼空置现象的出现。

5.1.2商业功能

迎春大街商业功能发展水平较高，在烟台市整体商业格局中占据重要地位，是莱山区、高新区和牟平区三个东部城区中商业层次最高、规模最大、体系最为完善的中心商业区。迎春大街商业功能的发展是迎春大街所在区域消费升级和消费扩容的结果，消费的规模和模式变化也将是迎春大街商业功能变化的决定因素。从消费规模的发展方向来看，迎春大街商业功能具有很大的发展空间。消费模式方面，单一的购物消费已经开始向集购物、休闲、娱乐为一体的游憩消费模式转变，且迎春大街商业区必须增加特色步行街、娱乐休闲区、文化体验区等特色功能区块，提高其商业功能的游憩属性和文化属性。

5.1.3居住功能

在市场因素作用下，居住功能的提升是迎春大街商业区发展的必然趋势，居住功能作为迎春大街商业区核心功能将发挥积极作用，在居住功能和商业、商务功能迅速发展的背景下，要合理选择不同功能区块发展方向，预留发展空间，避免空间挤压现象的出现。

5.1.4工业生产功能

从凤凰工业园发展现状来看，商业功能对工业生产功能的置换已经发生，迎春大街工业生产功能将伴随着区域产业结构升级和土地增值而逐渐消亡。

5.1.5行政功能

行政功能是迎春大街商业、商务功能发展的基础，而市级行政中心的存在也是迎春大街商业区有别于烟台市其他商业区的重要特点。据此，本研究认为，只要加以适当引导，迎春大街区域行政功能将进一步发展，成为迎春大街发展的重要支撑。

5.2发展方向选择

从城市发展不确定性的角度出发，城市空间的发展必须依赖于具有开放性和生长性的空间架构。

本研究确将金滩东路――凤凰南路方向作为迎春大街空间发展的主要方向，从宏观上看，该方向从属于福山―莱山―牟平这一城市空间发展轴线，具有明确的经济地理意义；从微观上看，这一方向上非建设用地较多、村庄建设用地比较破碎，空间发展阻力较小；从弹性规划的角度看，这一空间指向的发展有利于迎春大街加强与西部的凤凰山水库和东部的市级文化体育中心的空间联系，有利于形成开放性和生长性的空间架构。

另外，将沿着银海路的向西拓展作为迎春大街空间发展的次要方向。该方向的空间发展是对商业功能向工业园区侵蚀现象的充分肯定，有利于工业园区依托凤凰山优越的自然资源实现功能转型。

5.3空间结构塑造

通过对迎春大街核心功能发展可能性分析，基本确定了加快发展商业功能、合理控制商务功能、有序发展居住功能、转移置换工业功能和保留扩充行政功能的功能发展战略。在此基础上采用模块化、组团化的区域总体布局模式，以各功能既有空间为基础，对各功能空间进行针对性空间组织。

在发展方向选择和模块化组织的基础上将迎春大街商业区塑造为“四心、三轴、八组团”的规划结构（图4）：

“四心”分别为高端商务中心、时尚购物中心、游憩商务中心和政务中心。

“三轴”分别为空间发展主轴、空间发展次轴和功能优化轴。其中，空间发展主轴为一级发展轴，轴线沿凤凰中路（规划）――大庄西北街方向展开，串联高端商务中心和时尚购物中心，带动迎春大街商务功能和商业功能分别向向西北方向和正东方方向发展；空间发展次轴为二级轴，连接游憩商务中心和政务中心，沿银海路方向展开，该轴线将存进迎春大街综合服务功能和凤凰山休闲度假功能融合发展；功能优化轴同样为二级轴线，沿迎春大街南北向展开，贯穿迎春大街整体空间，由于迎春大街两侧用地基本饱和，该轴线的意义在于整合迎春大街沿线城市功能，促进各功能区块之间功能互补、互惠发展，加快迎春大街整体城市功能的优化升级。

“八组团”分别为：

（1）游憩商务组团，位于迎春大街北首。该组团以迎春大街北段商务聚集区和佳世客商业中心为基础，重点发展餐饮、娱乐、运动休闲等、文化创业和设计咨询等服务业，打造集商务、行政、科研和休闲娱乐功能于一体的综合功能区。

（2）核心商业组团，位于迎春大街南段。该组团以银座商厦、振华商厦和宝龙城市广场等高端购物中心和商业综合体项目为依托，重点规划适应现代购物休闲需求的零售、娱乐和餐饮等商业功能，将该功能组团打造成烟台市范围内最具吸引力和影响力的商业购物中心。

（3）高端商务组团，位于迎春大街与港城东大街交叉口西南侧。该组团以迎春大街新兴商务空间为基础，依托飞龙天润大厦、润华大厦和金贸中心等高端写字楼，重点发展高端商务服务业和总部经济，将改区块打造成烟台市重要的经济发展决策中心和烟台市东部商务发展核心。

（4）中心政务组团，位于迎春大街北段东侧。该功能组团以烟台市政府和众多市级行政机关为核心，是烟台市政治和行政中心。

（5）生态工业组团，位于迎春大街商业区北段，宝源路和桐林路之间的狭长地带。该功能组团是凤凰工业园工业生产功能的保留部分，运行生物制药、电子信息和环保技术等生态友好型工业的存在和继续发展。与此同时，该区块整体上作为东侧游憩商务组团的发展备用地。

（6）中部居住组团，位于迎春大街与港城东大街交叉口周边。该居住组团主要包括祥隆天合城、万光府前花园、凤凰新区和凤凰新城四个已经建成的小区。

（7）西南居住组团，位于迎春大街商业区西侧，凤凰东路以东。该居住组团整合以北部飞龙小区、晨光小区和南部绿色家园小区为基础，整合周边破碎的村庄建设用地，形成具有一定规模的大型现代化住区。

（8）发展备用组团，位于双河东路两侧区域。该地块用地现状以村庄建设用地和农田为主，且有逛荡河横贯东西，具有较高的空间发展价值。但该地块偏离规划确定的迎春大街空间发展方向，除却农村社区更新意愿因素，缺少明确空间发展动力支撑。因此，将本地块作为迎春大街商业区的发展备用组团，双河东路以北主要规划居住用地，满足村庄并迁要求，而双河东路以南保留村庄、农田、自然河道等空间要素，待未来迎春的街及周边功能组团出现明显的向南发展趋势时，再确定其功能构成。

图4迎春大街商业区空间结构图

6结语

（一）将迎春大街发展分为中心功能转型阶段、中心功能完善阶段和服务功能升级阶段三个历史时期，在迎春大街功能演变过程中，区位因素、经济环境因素、消费者因素和土地供给因素发挥重要作用。多种商业形态互相分割、未形成明确的功能中心，街道空间封闭、缺少游憩空间，空间指向单一，亟待新的空间发展轴线是迎春大街发展存在的问题。

（二）在对迎春大街核心功能发展可能性分析的基础上，基本确定了加快发展商业功能、合理控制商务功能、有序发展居住功能、转移置换工业功能和保留扩充行政功能的功能发展战略。将金滩东路――凤凰南路方向确定为迎春大街空间发展的主要方向，将沿着银海路的向西拓展确定为迎春大街空间发展的次要方向。

（三）采用开放化、模块化的空间组织模式，将迎春大街商业区塑造为“四心、三轴、八组团”的规划结构，将各组团相的发展统一于迎春大街空间发展的整体架构之下。从提高各组团集中度、避免组团冲突的角度，对各组团发展方向进行了相对独立的安排。

参考文献

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[2] 尹奇,吴次芳，罗罡辉.土地利用的弹性规划研究[J].农业工程学报 ,2006(1):65-68

[3] 赵柯,赵钢.“非确定性”城市规划思想[J].城市规划汇刊 ,2004(2):33-36

[4]汤海孺.不确定视角下的规划失效与改进[J].城市规划学刊 ,2007(3):58-62

[5] 卢科荣.刚性和弹性，我拿什么把握你――控规在城市规划管理中的困境和思考[J].规划师 ,2009(10):78-89