浅析空置房的成因和解决对策
时间：2022-07-14 08:21:59
摘 要：房地产关系到国家的经济命脉，和人居住的环境。而当今人民的生活水平的提高，和国家经济的快速发展，从而使房地产事业迅速发展。从而出现了商品房过多，很多空房现象。解决商品房空置是当前社会的一项重要工作。通过经济学理论和市场调查知识，从内部因素房地产住宅投资不合理和外部因素市场有效需求不足的分析导致商品房空置的原因。然后提出了如何解决商品房空置的解决对策。
中图分类号： F293.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）33-93-2
0 引言
商品房，是一个国家的经济命脉，是所有房地产和老百姓关心的问题。商品房问题的出现会影响经济的发展。经的调查发现，一线城市比二线城市的空置更为严重。其中，商品住宅空置占据主要比例。在国家强制有力的措施之下，使商品房的空置比例有所下降。根据调查的数据不难发现，商品房下降幅度很大，但空置办公用房却上升很多。而众多的空置房造成的后果是资金的积压，按照商品房每平方的销售单价计算，全国至少积压了庞大的资金，所带来的后果是国家的资金和资源的浪费。其中，一线城市的商品房空置问题比较严重。虽然国家采取了积极的措施去解决空置现象，出现了商品房销售业绩上升，但是对于商品房的空置问题仍是杯水车薪。其造成了房地产经营困难，房地产行业不景气，阻碍了国家经济的发展。
1 空置房原因分析
商品房空置现象的存在，是符合一定的市场规律，是必然发生的。任何事物的存在都有一定的合理性。不会出现绝对的空置。虽然如此，任何事物都需要把握一个度。如果不在这个合理的范围内，就会引发一系列的问题，造成一定的后果，将会严重影响房地产健康有序地发展。
1.1 商品房空置形成的内部因素
开发商为了所谓的暴利，在对市场需求认识不足的情况下，只单单看到政府出台的一些政策，就盲目投资建设商品住宅。并且开发建设的都是一些价格昂贵的房型，这只会让很多想买房的普通家庭望而却步。虽说随着中国经济的快速发展，中国的富豪也越来越多。但是在中国，终究还是普通家庭的占主要比例。所以有能力购买那种昂贵房型的只是极少数人，从而大量的商品房就空置了。市场上真正缺少的就是，适合普通大众的消费房型，如可出租的老年公寓、大学生公寓和流动人口公寓等，但却是未受到国家和开发商的重视。如果开发商开发建设的不是那些昂贵的房型而是这些适合普通大众的房型，我想也就不会出现很多商品房空置的问题了。
1.2 商品房空置形成的外部因素
所谓的市场有效需求不足，指的是真正有需求想买房子的普通家庭却苦于没钱可花，而收入水平较高的家庭已经解决住房问题不需要买房。简单地说，想买房的买不起房，有钱的却不想买房。随着我国房地产行业的大力发展，商品房的价格也是呈一个快速上升的趋势。与我国城镇居民收入形成鲜明对比，我国的进入收入上升幅度较小，从而以至于较低的居民收入无法购买价格过高的商品房，也就制约了我国广大居民对商品房的有效消费需求的增长。在北京，这样的问题表现得尤为明显。
在我看来，真正有需求购买商品房的就是那些普通家庭的无房户和住房困难户，因为高收入家庭已经不需要买房。所以，解决市场的有效需求不足问题，可以考虑从这些普通家庭中的无房户和住房户入手。可以开发一些适合这些普通家庭的商品住房，又或者是适当降低房价、提高居民收入等措施。
2 解决我国空置房对策
2.1 政府加大宏观调控能力
2.1.1 降低房价、提高居民的购买力
各地房价很高，其原因是土地寸土寸金，和国家收取高额的税费，是形成房价很高的主要原因。而税费在房地产中占据很大的成分，是因为不合理的收费和摊派。虽然北京取消了很多关于这些的费用，但取消的税费比例却很少，对降低房地产的价格没有起到任何作用。房价的高造成了居民望而却步，和超高的房价并没有给房地产投资者带来任何的效益，反而造成了大量的商品房空置，资金很难回笼。
如果只是单纯地靠国家的政策控制，并不能有效地控制商品房的空置问题。还会损害市场的供求关系，应该让市场自动调节。如何解决商品房空置现象，一方面应该规范市场价格、收取合理的税费。再一方面，政府应该采取强制有力的措施提高居民的购买能力和打击“炒房”现象。
2.1.2 加快建设安居工程和经济适用房
因政府取消了福利分房，即使有工作单位的人不再享受单位提供的住房条件。因此，政府应该完善社会保障体系，解决中低收入家庭的问题。
加快建设安居工程和经济适用房，应该是国家对房地产发展的方向。经济适用房代替了商品房，会对商品房起到一定影响。但它却很好地完善了房地产的结构，因此把握一个尺度。北京响应国家号召，建设了大批量的经济适用房，完善了房地产的结构。但其所占的整个房地产总量很小。
2.1.3 建立房地产交易中心，搞活二、三级市场
政府对搞活二、三级市场做了很多的工作，但收效甚微。一方面，消费者认为二、三级市场不如一级市场，存在严重的片面认识;另一方面，限制过多，使购买买卖过程中很烦琐，以至于真正购买者很少。部分城市在这方面有很大的改善，但与全国总量相比差距很大。所以，二、三级市场是重点发展方向，具有很大的上升空间。政府应该鼓励居民以旧房换新房，搞活二、三级市场，必然会带动整个房地产健康有序地发展。
2.2 开发商应提高自身素质，准确把握市场
2.2.1 提高开发商自身素质
从购房现象看开发商的自身素质，已成为一个购房者首先考虑的因素。从一线城市的近几年的发展看，房地产企业数量众多。但其整体素质很差，规模小，成立公司时间短。一些为了赚取利益，根本不具有成立房地产公司的资质。也在滥竽充数，进行房屋买卖。结果造成房子的安全、价格、质量和房屋的配套设施等，与购房者所预计的相差甚远，以至于出现房屋坍塌现象，造成了生命财产损失，这是极不负责任的思想。针对这种现象，有关部门应该采取相应措施，对房地产企业进行严格的管理，应该去根据是否该企业具有相应的条件去调查核实，才允许开办公司。另一方面，企业自身应该进行内部整顿，形成相应的规模，降低成本、提高质量，满足消费者的愿望，形成品牌。不要为了眼前利益而置消费者生命财产不顾，这是极对房地产健康发展的阻碍。
2.2.2 认清形势，准确把握市场
目前的形式是，商品房积压过多，开发商应当积极主动地降低房价，以盘活自己。在国家和银行的支持下，应该尽快将空置房卖出。如长时间的积压，则会造成房屋的户型、设计结构、居住环境、以及里面的配套设施过时，达不到购买者的要求。最终造成资金无法回笼，银行收不回钱。大部分开发商随波逐流，盲目跟风，没有认清市场形势，也没有调查近几年来的市场情况，居民所需要的房屋的预测和分析。必然会造成房地产暂时的繁荣和过热。而后市场将会消停，继而就会造成大批量的商品房空置，商品房空置无人购买。
2.3 国家采取缓建征税对策，降低人们购买欲望使房价降低
根据有关新闻得知，北京地税出台相关规定，从现在起至今年年底，对企业销售1998年6月30日以前建成尚未出售的商品住房、商业用房或写字楼取得的收入免征营业税，消费者购买这些房屋可享受免征契税的优惠。而从2003年1月1日起，对销售积压空置商品住房、商业用房或写字楼将征收营业税，消费者购买后则征收契税。同时，来自市计委的消息表明，根据全市明年的商品房投资计划安排，明年在商品房空置集中的区域，原则上将不再安排新的开工建设项目。所以，国家有效地宏观调控，最终必将解决商品房空置问题。
3 我国商品房空置的反思
由于种种原因，我国现阶段存在着大量的住宅商品房空置。但是在未来我相信政府会采取有效的措施去解决商品房空置问题，为那些普通家庭的无房户和买房困难户出台一些相关政策，可以提高他们的收入或者降低房价，去促使他们购房，从而市场对商品房的有效需求增加，减少商品房的空置;同时开发商也不会盲目建设那些昂贵的房型，而是开发建设一些适销的普通房型，这也是促进有需求的普通家庭去购房，甚至还会出现供不应求的现象，到这时候也就不会有什么商品房空置的问题了，而是开发商该考虑商品房不够的问题。这样不仅解决了商品房空置问题，也促进我国建筑业经济健康良好的发展。
参 考 文 献
[1] D・格林沃尔德.现代经济词典[J].月刊，2012（4）：3-5.
[2] 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴[M].中国统计出版社，2008.
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