个人全国限购两套住房的构想

内容摘要：目前全国部分城市实行一定条件下限购住房，限购给社会带来一定的影响，本文从住房基本需求探讨个人在全国范围可以限购两套住房的构想，从国家层级建立购房长效管理机制，促进房地产市场回归自然，建立资金流通方向，促进社会和谐科学发展。

关键词：个人、限购、两套、全国

中图分类号： TU113 文献标识码： A 文章编号：

一、住房是人类生存的基本需求

原始建筑的居所有两类，巢居和穴居。在黄河流域一般为穴居、半穴居及地面建筑；在长江流域及南方地区，一般为巢居。无论巢居与穴居，均是人类适应环境生存需求，自然形成利于保护人身安全形成的居住方式，是本能的需求。人类与环境适应中逐步形成各类建筑形态。居住建筑一直在演变和适应着需求，环境的需求，人类欲望的需求。需求促使建筑更新，促使建筑再适应。需求的基本是生存需求，居住场所是人类生存基本需求。

原始朦胧社会，是无序的建筑居所状态。生存依靠自然资源，居住场所依靠自然资源随机产生。只有朦胧的生存概念居住场所，零乱无序的居所，没有统筹的管理，仅仅是生存的需求。

二、城市人口激增，城市逐步扩张

随着原始社会的物物交换场所形成，集市城镇逐步形成，村落与集市又相对依存发展，城市逐步形成。目前中国，约有一半人居住在城市，农村与城市人口规模基本相当。自给自足的农村经济发展，自我管理的农村村庄建设。农村村落建设矛盾非常少，但城市建设矛盾十分突出，急需有序有机可持续城市发展模式，更需趋于完善的城市发展管理机制。

唐长安城，是当时世界上最大的城市，据说城市人口有五十万人。当时仅仅是单层建筑，城市制高点大雁塔也只有七层。唐长安城面积达83平方公里，中轴对称，由外郭城、宫城和皇城组成。当时城市管理是怎样容纳城市人口及流动人口？怎样分配城市用房，在单层建筑的城市里能容纳五十万人？而目前城市住宅基本建设到三十层，城市居住场所的矛盾基本成为社会的主要矛盾。以深圳城市为例，土地面积1953平方公里，人口达到1500万人，住宅区成批量建设，但总不能满足个人居住场所的基本生存需求，矛盾在哪里？城市扩张是必然，城市人口增大是必然，理应有合理居住场所市场购房机制。

三、取消计划福利分房机制，建立市场购房机制

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房年代，国家定面积，定标准，根据各种综合因素排队分房。福利分房完全是计划体系，计划着个人生存的基本居住场所。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制。计划经济转入市场经济，取消福利分配制度，建立市场经济购房机制。

市场经济购房机制初期，激活市场购买力。1997年，在十五大报告中“大力推进了……住房和社会保障体制改革”初步提出住房体制改革。2003年，十六大报告提出“市场体系建设全面展开，宏观调控体系不断完善……住房和政府机构等改革继续深化”。逐步按市场经济机制放开房地产市场，城市居民不再等待计划经济分配房产，逐步进入市场买房体系。

起初粗放型的房地产市场一度蓬勃发展，城乡居民住房大大改善。住房市场经济条件下逐步发生两个分支，其一为居住型购房，其二为投资型购房。投资型购房也是市场下的产物。起初，没有制度管理约束投资型住房。也许管理层也没有想到房屋投资型体系的庞大，一度美好的住房市场经济体制及管理制度受到极大影响。

房地产链条有四个层级。一，国家层级；二，省市层级；三，房地产开发商层级；四，购房消费者层级。第一层级是战略管理，决定房地产市场走势，宏观控制房地产市场经济方向。第一层级可以调控居住型购房和投资型购房两个分支走势。房地产市场经济初期，各个层级的目标是居住型购房，几乎没有想到投资型购房体系，没有预测到投资型购房体系的庞大，所以没有制定相关限制投资型住房的相关制度，只能在市场过程中制定短期局部的管理机制，让整个房地产链条出现短期局部的跌宕起伏。第一层级制定大战略，第二层级制定土地制度，制定销售可能性制度。只有第四层级没有发言权，只能跟着前三层级，但第四层级也是消费者主体，是一切制度的最终享受者。国民幸福指数体现在第四层级，不是体现在前三个层级的制度有多么完美。

居住型购房市场需求的必须性。国家层级一定要制定各种制度保障居住型购房。2001年，《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出“重点改善居民居住和出行条件。完善住房公积金制度，加大以经济适用房为重点的住房建设力度，建立廉租房供应保障体系”。从而把市场化的住房分为三大类。其一，经济适用房；其二，廉租房；其三，市场商品房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。廉租房是指政府以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。在现实操作中，经济适用房没有发生很重要的作用，而且在经济适用房分配方面出现很多复杂问题。还有个人发展原因，例如去年他的经济收入不高，也许经过努力今年之后他就比较富裕，他不会乐于长期住在经济适用房里，他会搬离，但经济适用房就空出，这样不利于经济适用房的有效使用。2007年，十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。应该鼓励廉租房建设，加强廉租房的租赁管理。廉租房形式比较适合目前中国大批农村进城务工者及暂时低收入家庭。尽管经济适用房存在的市场机制不合理，但经济适用房还是存在着，也在影响着市场商品房，市场商品房还是居住者追求的目标，是人性追求幸福的必然，追求舒适居住场所的必然。

无论是暂时居住经济适用房或廉租房，还是要追求购买舒适的商品房，购买居住型住房是必然趋势。城市合理建设及管理购房机制，是国家层级的责任和义务。2007年，国家对房地产市场强力调控，一系列调控政策密集出台，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，贷款加息，减少土地出让环节的优惠措施，物权法的出台等等一系列调控措施，改变了房地产市场发展十几年的惯性。房地产市场进入观望阶段，市场价格回落。2008年房地产市场整体低迷。2009年房地产市场在国家强力调控下出现报复性上涨，价位迅速达到2007年的高位，很快均超出高位20%以上。到2011年，商品房价位几乎达到2007年的一倍。在国家层级政策强力打压背景之下，房价为何会出现不降反快速增长现象？

房价持续升高的因素很多。其一，《汉书》中“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”，安居是第一需求。自古以来国人对住房的需求一直排在第一位，这也是国人重视家庭的情结。其二，投资环境及渠道不畅通。当一部分人先富裕后，行政干部国有企事业职工不能参与私营企业股份及运行，但他们也会有节余，节余后买房是一种方式。其三，银行存款利息跟不上物价上涨速度。等等诸多因素促使形成居住型购房和投资型购房的必须性。2009年，2010年，房价持续推高。

2011年1月26日，国务院公布楼市调控八条意见，称为史上最严厉的楼市调控政策。单讨论一条，“各政府全面落实限购令，本地居民每家可以购买两套住房，外地居民只能有条件购买一套住房”。这种强制限购，完全控制房地产市场。2011年成为房地产行业的观望年，在“调结构，稳物价”的大背景下，国家层级继续加强房地产调控，限购、限价、限贷等措施全面升级。房价的确在2011年得到稳定。但到2012年，房价依然开始增涨。正所谓上面有政策，下面有对策，不能不让住房，不能不让趁便宜买房，各地上演各种方式应付政策性买房。深圳突显对策的多样性。有通过法院裁决方式办理过户手续，有通过成立公司方式办理购买手续，有通过借用身份证方式办理购买手续，有通过离婚把以前房产全部分割一方，另一方再购买新房方式。身边的同事，有的已经离婚两次，复婚两次，为了什么？为了买套好房子。