西方竞租理论发展过程与最新拓展

摘要：竞租理论源于农业竞租理论，其中做出突出贡献和影响的是屠能。随着城市的发展，城市竞租理论得以快速发展，在阿隆索之前，新古典经济学、土地经济学、生态经济学等学派均形成了自己的主要观点。阿隆索继承新古典经济学的思想建立了经典的城市竞租模型，成为了城市经济学重要的基础理论之一。随着新的城市问题的出现，城市竞租理论在城市特征、交通成本、效用等模型方面以及在经验检验方法方面均有拓展。我国的城市问题与西方国家有所不同，文章也指出了竞租理论在我国应用的拓展展望。

关键词：竞租理论；模型发展；拓展展望

作者简介：康琪雪(1976－　)，女，河北武强人，博士研究生，北京林业大学经济管理学院讲师，主要从事区域经济学、城市经济学、房地产管理研究。

中图分类号：F069.3　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2008)06－0012－03

收稿日期：2008－09－11

竞租理论是地理学中关于土地随着城市中心距离增加而变化时价格和需求的状况的理论。地租是为使用土地所付的代价，土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争(萨缪尔森，1992)。其基本的理论是替论。由于距离变化引起的交通成本的变化，通过土地价格相应的改变，使得土地使用者在任何位置均取得正常利润或获取相同效用。土地使用者为不同位置的土地彼此竞争，他们根据他所能支付的地租和在该块地块上可能获得的最大收益权衡决定愿意支付的价格，称为竞租。不同类型的土地使用者的偏好不同，竞价曲线的斜率不同，而土地所有者希望将土地卖给或租给出价最高者，在土地利用通过价格制度进行调节的社会，原则上城市每块土地都归愿意支付最高租金的人使用。在市场出清时，没有土地使用者会因为通过改变其位置或通过改变购买的地块数量(面积)获得更大的利润或效应；也没有土地所有者通过改变其地价增加收益。

一、早期竞租理论的发展

(一)农业竞租理论

竞租理论最早的研究学者应该是李嘉图，根据他的观点，最有生产力的土地建立在相对最小生产力土地的优势上，农民之间的竞争确保了地主的全部优势以租金形式出现。李嘉图还解释了为什么不同用途的土地以及不同类型家庭会在空间上产生分离现象。屠能发展了这一理论，将该理论与交通成本结合，假设交通成本对所有活动来讲都不变，在任何位置的地租等于该位置的产出减去生产成本和交通成本，每一种农作物都有一条竞租曲线，在竞争条件下，土地将分配给愿意出最高价格的使用者，为各种目的所支付的地租构成一系列土地的最高竞标租金，即每一位置上的市场均衡租金。这样，最高生产成本的活动会安置在离市场近的位置，而低生产成本的活动距离市场会远些。从而产生了单中心土地利用结构。

屠能的土地利用模型中，市场价格和位置均具有决定作用。在屠能之后，区位论成本派最早的代表人物龙哈特在检验该模型的价格一空间均衡时提出了竞租曲线。然而，龙哈特没将竞租曲线直接检验土地利用模式，他的竞租理论极其模糊和间接。也许正因为如此，他对竞租函数的贡献没有引起人们的注意。布劳格(1985)指出“今天所谓的竞租函数已经成为说明屠能农作物理论的标准方法，并在城市和经济学的文献中不断被引用，但没人感谢龙哈特的贡献”

(二)城市竞租理论

自19世纪后期，在世界范围的城市化进程中，城市用地与农业用地矛盾日益紧张，在比较利益的驱使下，大量农业用地变为非农业用地，城市在人文景观上的地位日渐突出，从而引起许多经济学家对城市问题的关注。城市竞租理论的研究以区位论为基础，新古典经济学、土地经济学、生态经济学等学派均形成了自己的主要观点。

新古典学派的奠基人马歇尔认为地租只受土地需求的影响，土地需求价格则决定于土地的边际收益产量。马歇尔还研究了地价高低与土地利用集约度的关系，认为地价高时，以节约用地、增加建筑物高度为宜，地价低廉时，则可朝平面发展。胡佛是最早提出竞价曲线来说明不同土地使用者之间的关系的学者。赫德(1903)运用区位理论分析了地租问题，总结出了“土地价值取决于经济组，经济组取决于便利性，便利性取决于到城市中心的距离”的关系，但是他的理论未考虑地块面积。

土地经济学派的代表人物海格(1926)提出了城市土地价值的高低取决于土地的区位条件，奠定了城市空间结构经济模型的基础。其理论要点与马歇尔及赫德的观点差异不大，不过，他更强调了地租与交通成本的互补性，提出了“空间摩擦”和“摩擦成本”的概念，指出交通是克服“空间摩擦”，大都市的空间形态由“摩擦成本”最小化衡量的原则决定。温格通过对居住土地市场的数学建模将交通和土地经济学派的观点结合了起来，他加强了海格的观点，即在城市状态下地租和交通成本的互补关系，与屠能的农业竞租模型相似。

生态学派学者(以伯吉斯等人为代表)将地价看作城市土地的使用在区位形态不变的情况下，潜在使用者竞租的结果。在其中的理论中考虑了居住环境、建筑成新度、设备完备性、服务设施好坏程度等因素，提出了“居民住宅租金可能与地价反向变动”的观点。

二、阿隆索的新古典城市竞租模型

源于20世纪60年代实证主义分析盛行的背景，现代城市竞租理论是比较典型的实证主义分析，其中美国经济学家阿隆索的著作《区位与土地利用：关于地租的一般理论》中建立的竞租模型是现代新古典城市区位理论的里程碑。阿隆索成功地将空间关系和距离因素引进经济学领域中。其模型框架是所有经济地理研究中最接近标准新古典主流的理论(克鲁格曼，1995)。

与其他新古典经济学理论一样，该理论的两大前提假设是：“理性人”假设和市场均衡假设。在其所建立的两个局部均衡的分析中直接用到的是微观经济学的消费理论、成本理论以及市场均衡理论。在市场均衡条件下得到的主要结论：(1)土地使用者的竞价曲线越陡峭，选址离市中心越近；(2)用地者的边际价格一位置是紧挨其后的用地者的价格一位置。得到市场均衡解的特定条件是：(1)给定的可能的区位；(2)供给者追求最高价而非最大收益；(3)供给无限制，回避了供求相等的量的问题；(4)城市平原的简化。

在阿隆索建立的城市竞租模型中，城市是一个无任何特征的平原，所有的就业中心和商品以及服务都在市中心，区位是到市中心的距离表示。阿隆索分析的是地价的形成过程，其地价的内涵是竞标地价，这不同于探讨土地本质问题的地租，也不同于现实地价。阿隆索建立了两个局部均衡和一个一般均衡。在如何将农业竞租模型的分析应用到城市商业土地利用中这个问题上，阿隆索综合采纳了艾萨德和钱柏林的观点，用古典的替论分析城市企业区位均衡问题。企业的涵义包括了零售、批发、办公、财政金融、生产等企业。地价随位置不同而变化，企业在任何位置都获得同等的利润，在任何位置都

一样，如图1。对居住用地的竞价分析，用无差异曲线和收入约束分析了在效用不变时，不同区位(到城市中心的距离)居民愿意支付的地价，如图2。在市场的一般均衡中，分析的是两种商品：土地和距离；一种交易和一种价格：土地。在市场出清时，没有土地使用者会因为移动位置或购买更多或更少的土地增加其利润或效用；没有地主通过改变地价增加收益。

三、模型的最新发展

城市竞租模型中涉及到几个重要要素：土地价格和土地面积、城市特征、交通成本、距离、效用或利润等。随着城市中出现的新的景象，如：就业中心分散化、边缘城市的增长、居住的空间分异现象、交通拥挤和城市污染、城市的社会聚集和产业聚集现象等，城市竞租理论得到了新的发展。该模型应用中的检验方法也越来越成熟。

(一)城市特征：单中心城市到多中心城市

在最初的城市竞租模型中，城市的特征是均质平原，所有的就业中心和商业中心均来自城市中心，是单中心城市模式。帕帕耶奥尔尤和卡塞蒂(1971)在阿隆索模型基础上提出了多中心城市竞租曲线。最近，关于城市多中心模型的研究，主要包括三条线索：(1)城市两中心模型的局部均衡分析，这些模型给出了两中心的位置。(2)没有事先说明任何中心，却得出了地租梯度和土地利用密度高峰点在城市空间的最易接近位置这一结论的模型。此类模型首次由卡尔奎斯特和兰德奎斯特及贝克曼建立，他们检验了家庭之间的相互作用；而索洛以及赫希曼等学者检验了公司之间的联系。帕帕耶奥尔尤和蒂斯(1985)通过在模型即考虑公司又考虑家庭，发展了这些局部均衡模型。在他们的模型中，中心出现峰值的条件是消费者选址考虑企业位置。考虑企业与居民选址相互影响的模型有，劳瑞认为零售业选址直接取决于顾客的分布，其假设前提是就业对人口分布不敏感。其他学者如斯坦尼斯和费希尔等通过实证检验印证了就业和居住选址相互影响的观点。瓦德尔则给出了将家庭结合工作地点以及住房选择的嵌套模型。小川和藤田昌久(1980)建立了非单中心理论模型，分析了在不同交通成本下，用地均衡的混合状态。认为，如果交通成本非常高，则形成完全的混合用地均衡状态，如果通勤成本偏低，且外部效应的衰减率较小，则集聚经济占主导，形成单中心城市。(3)加入了企业集聚经济的多中心用地均衡。帕帕耶奥尔尤和史密斯(1983)论证了当来自集中的正外部性比距离所起到的负外部性强时，经济行为分布的均衡变得不稳定。阿纳斯(1988，1992)对这种不均衡进行了进一步的解释，他的理论表明行为分布的统一性在于，行为集中于一个或几个地方的早期增长中是不稳定的。人口的增长最终会消耗掉来自集中行为的规模经济，并且中心会均匀分布。阿纳斯和金(1996)的一般均衡模型指出，如果没有聚集经济的外部效应，企业和居民趋于混合分布，外部效应较大而交通成本较小时，单中心是稳定的平衡体系。随着交通成本的增加，单中心体系变得不稳定，开始分离为多中心。惠顿(2003)指出在美国城市中实际就业中心和居民一样分散。公司将在中心的集聚经济好处与地区的更短交通距离及更低工资进行互换，最终的结果是土地混合利用。

(二)交通成本：从距离函数到收入函数

城市竞租模型一个重要的简化是假设城市是同质的平原，交通的需要是外生的，交通成本只与距离有关。在交通成本方面的模型拓展主要用于分析不同收入家庭的选址问题，主要从收入分类的角度，将交通成本看作是收入的函数。

惠顿(1977)认为根据交通成本收入弹性，土地需求收入弹性在统计上不能辨别，需要加入交通收入弹性分析。孔永孙(2005)将交通成本看作是收入的函数，进行了城市模型的比较静态分析，发展了惠顿的有关研究，指出，在标准的城市模型中，交通成本只取决于距离，但是更现实的情况是交通成本是收入的增函数。佐佐木(1990)用标准的城市模型将交通成本看作是距离和收入的函数分析了两居民选择行为。

查尔斯和史蒂芬(2002)指出如果土地需求的收入弹性充分，土地的购买产生节约。来自城市中心的节约对于高收入家庭要大，并且补偿了他们相关的交通成本的增长。在这种情况下高收入家庭居住在大都市区的外圈而低收入家庭居住在城市内圈。反之，如果土地需求对收入变化不敏感并且交通成本随收入增加，由于在接近中心区域居住对高收入家庭来讲得到了更大的交通好处，他们会在接近中心区域的竞租中出比低收入家庭更高的价钱。格雷瑟等(2000)论证了土地需求收入弹性非常小，从而单中心城市模型预测了生活在城市内圈的是高收入阶层。关于低收入者聚居的方面的解释是，公共交通的方便性是低收入者在城市内圈聚居的主要原因，因为低收入者利用公共交通到市中心去。

(三)效用：从距离到时间

在城市竞租模型中，效用是综合商品的数量、土地面积、到市中心的距离的函数。这里的距离指纯粹的空间距离，而现实生活中人们更重视的是时间距离，效用函数的组成变化主要体现在时间因素对效用的解释。

伊文思(1973)定义了以下构成个人效用因素的属性：地块面积、用于工作的时间、到达位于CBD的工作地点的交通时间、用于其他事情的时间。布吕克纳(1974)和亨德森(1985)的一个类似模型证明了阿隆索模型中的距离项可以用闲暇时间来解释。在效用函数中加入闲暇时间而不是距离并假设它与通勤时间具有反向关系，这样就可以略去货币化的通勤成本。莫里斯格和尤斯达(1986)做出了与之相关的的贡献，他们的发展是试图将时间理论的价值和区位模型相联系，得出的结论是：在不同事情上花费的时间是构成效用的主要因素。在运输理论中，个人根据不同事情做出的时间分配通过在时间约束下的效用函数直接影响选址行为。扎若迪亚斯和玛特尼斯(1999)发展了更为复杂的居民居住选址模型，他们提出效用最终取决于时间和质量这两个主要属性。

(四)模型的最新检验方法

在检验方法方面的最新发展主要有：山本幸雄(2006)使用完全信息最大似然法(FIML)对竞租模型进行了验证，发现一般情况下土地使用遵循竞租模型中存在的规律，但第二级市中心的距离会直接影响土地使用。科威尔和莫奈克(2003)用分段抛物线多次回归检验了在非参变量框架内，关于到市中心距离的地价等级的具体收益。地价面源于覆盖芝加哥大都市区900平方英里的地区基于空地的交易水平数据。其估算的价格面，为城市经济学中标准的地价随距离递减的理论提供了某些方面的支持。

四、竞租理论在我国的应用拓展展望

竞租理论是构成城市经济学的重要理论，它通过研究土地利用的形态问题，研究城市的空间结构。分析相关的现实问题，比如：住房密度的分布特点，不同阶层或不同集团的人口的分布特点，产业的分布特点，交通与房价，公共设施与房

价等都可以以竞租理论作为基础进行分析。从竞租模型的特点看，可以有以下几个方面的拓展：

(1)竞租理论是“互换”论，简而言之，竞租理论是考虑土地面积时，将地价与交通成本进行互换的分析模型。在前面的综述中也已提到，“互换”的对象可从交通成本扩展到其他现实情况中存在的因素，来对模型进行拓展。这是对区位的资本化因素进行分析的过程，人们对居住的选择只有两种至关重要的因素可供选择：一是地点，另一个是环境(王兴中，1992)。因此可以将互换的对象分为两种：一是与居民或企业活动发生直接关系的场所的位置，包括就业中心的位置，到学校、购物中心等公共设施的位置，到车站及交通要道入口的位置；二是区位的宜人性或聚集经济水平，包括自然环境、人文环境、社会环境、经济环境等。在此基础上建立竞价模型。

(2)竞租理论是假设无限供给条件下的需求理论，只考虑了土地需求者之间的竞争关系，没有对土地供给情况进行分析。阿诺特等(1996)在考虑住房质量和时间变化的条件下建立了住房供给和需求的一般均衡模型。这种均衡模型是完全竞争市场下的分析，而我国的房地产市场中的市场垄断程度很高，以北京为例，勒纳指数达到了0.6(况伟大，2004)。因此，分析我国房价刚性情况的竞价非均衡也是模型的拓展方向。

(3)竞租理论是建立在微观经济学基础上，加入了距离或说区位的因素对城市均衡形态进行的分析。如果说其微观经济研究了不同空间的土地价格的均衡问题，那么还需要通过对空间维度的抽象，运用宏观经济学研究土地市场的波动和不平衡现象。我国城市化进程达到了高速发展的阶段，城市的人口增长特征非常明显。另外，我国的土地制度是二元制，在实际的房地产开发中，开发区和小产权房等使得城市居住与农业土地利用的界限变得模糊，又会使城市竞价曲线出现跳跃。我国的利率等金融政策以及土地政策等均对城市的竞价水平造成影响。目前需要结合国际先进的经验分析方法对这些宏观方面的影响进行实证分析。

(4)竞租理论在城市经济学中的应用，更加注重城市空间的动态分析。在更复杂的模型中，描述不同用地主体之间的基本相互依赖，这种依赖影响他们的选址决策，也影响城市空间结构。相互依赖性可能通过市场力量比如交通成本和资本外部性产生(克鲁格曼，1991、1995)；可能通过某用地主体通过其他用地主体的空间分布的选择直接发生(佩吉，1999)；还可能从来自拥挤外部性的空间外部性产生(阿纳斯等，1996)；或者通过知识溢出产生。城市空间的动态分析的另一个拓展方向是逐渐从微观的土地利用的分析，发展到中观的城市或区域经济的分析。比如研究城市的边界问题，城市群的土地利用和地价空间结构问题，城市的最佳规模问题等。