浅析按揭贷款房产档案管理

中图分类号：G27 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2012)O7-0097-01

摘要：目的 有效实施国家房屋按揭贷款制度，使国之惠民用之于民，方法 只有高度重视对个人住房按揭贷款的风险管理，建立健全按揭贷款房产档案，确保其完整与安全，才能发挥按揭贷款房 产档案的应有作用。

关键词：房屋；按揭贷款；档案管理

按揭贷款房产档案是指个人在购房过程 中由金融部门发放个人住房抵押贷款，在办理和管理贷款业务中形成的具有保存价值的专业材料，是房产抵押贷款业务活动的真实 记录，是进行贷款管理，财务分析及资产管理的原始凭证和重要参考依据，是产权业务管理部门在产权监理过程中的重要文件[1]。随着住房制度改革的深化，人民群众购房和改善居住条件的要求不断提高，房产按揭贷款机制的形成对房地产发展起着重要的推动作用。由于按揭贷款房产档案是按揭购房的真实记录、原始凭证，在维护抵押权人和抵押人的合法权益中有着不可替代的作用，因此按揭贷款房产档案在处理贷款的纠纷、防范假按揭贷款和加强房地产金融管理中，发挥越来越重要的作用。

一、按揭贷款房产档案的重要作用

1、按揭贷款房产档案是解决按揭贷款纠纷必不可少的凭证在房地产市场中，开发商或个人欠债不还，蓄意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生，要解决此类问题，需要依法办事、需要司 法部门的支持。按揭贷款房产档案是按揭购房的最原始记录，真实地反映着按揭购房的过程以及按揭购房双方的权和责，是处理按揭贷款纠纷必不可少的凭证。目前我国按揭购房方面的法律法规还不健全，在管理方面也缺乏经验， 各方当事人在操作中出现一些不规范的行为，从而导致房地产按揭纠纷的发生。

2、按揭贷款房产档案能有效防范“假按 揭”现象的出现房地产按揭贷款中的“假按揭”现象屡见不鲜，有的房地产企业为了套取银行资金，有的为了造成房屋紧俏热卖的假象，以抬高房价，往往采用“假按揭”的手段[2]。“假按揭”侵占了银行资金，形成了不良资产，危害了信贷资金的安全。之所以会有“假按揭出现，重要的原因就是没有严格的按揭贷款房产档案制度，因此产权监理部门要积极做好产权备案登记工作，凡办理按揭贷款购房的， 应认真审查购房合同书，审核购房人的身份证明证件，及时将产权备案档案归档。对房屋的销售情况了如指掌，“假按揭”也就无机可乘了。

3、按揭贷款房产档案能有效地防范房地产金融风险 一般地说，房地产金融业是安全性较高的信贷业务。但目前我国市场的竞争体制不够规范，房地产市场发育还不完善，房地产市场的变化也难以把握，银行的信贷风险约束机制和风险防范机制还不够完善，个人信用体系尚未建立健全等等，这些都可能产生房地产金融风险。为防范房地产金融风险，①我们通过按揭贷款房产档案信息的提取与整合，分析房地产供需整体走势和产业结构变化，为管理和决策部门提供科学的信息，以利于他们调控市场、 监测房地产交易情况、防范风险.②通过房地产按揭贷款档案分析房地产交易情况，监测商品房价格的增长趋势，分析房价增长与需求增长是否成正比，如出现房价不断攀长，就要预防房地产泡沫经济.③通过按揭贷款档案对房地产投资的分析，监测其投资与收益的幅度是否正常，如出现地价飞涨，增幅过高过大，就需采取调控措施.④通过按揭贷款档案从房地产项目贷款 增长率，按揭利率方面的分析，监测房地产经 济活动是否正常等。

二、按揭贷款房产档案管理方式

加强按揭贷款房产档案的管理是当务之急按揭贷款房产档案是改革开放环境下的新工作，是社会主义市场经济下的新产物。房地产档案工作者对这项工作研究还不深、经验也不多，而且目前还存在人员偏少、专业化水平不高等问题，同时随着档案信息化管理步伐的加快，按揭贷款房产档案的管理必须从根本上加强、从技术上提 、高从观念上突破、从服务上拓展。

1、从根本上加强，就是加强房地产档案内部的管理和内部运行机制的完善。由于按揭贷款房产档案的重要性和唯一性，所以要在源头上保证按揭贷款房产档案材料的完整与齐全，要把按揭贷款房产档案工作列入重中之重，明确程序和要求，建立健全按揭贷款房产档案管理的规章制度。人员素质的提高也是根本之一，档案工作人员是连接档案与档案利用者的纽带和桥梁，他们的素质直接 关系到档案的利用以及档案馆在公众心目中的形象。新的任务要求他们不断调整自己的知识结构，学习新知识，掌握新技术特别是信 息技术，以及熟悉按揭贷款房产档案业务和相关的法律知识。

3、从观念上突破，就是用市场经济规律来对待按揭贷款房产档案工作，严格把好按揭贷款房产档案关。按揭贷款房产档案管理不能就管理而管理，在强调自主创新的年代，管理方法方式上要不断创新。按揭贷款房产档案工作要主动融入市场经济，除了正常的严格按照工作流程操作，严把资料审核关，资料记载清楚，借据要素齐全，印章签字完备等要求外，还要研究逐步与国际规范接轨有关事项，为房地产业的发展提供有力的保障。

2、从技术上提高，就是适应档案工作信息化的要求，建立按揭贷款房产档案现代化管理的环境和技术支撑。数字档案馆的建设， 己经进入快车道，按揭贷款房产档案不能等 其他档案管理数字化后才进行，必须与数字化建设同步。当前按揭贷款房产档案数字化建设考虑的重点，一是系统软硬件平台的建设。对前期的网络设施、数字档案数据的输入输出方式、设备选型、存储备份、安全策略，以 及管理系统软件等，作统一全面的规划设计。二是按揭贷款房产档案数字化处理，要进 行全文扫描、建立卷内目录、案卷目录的检索数据库。在此基础上建立文件和产权信息形成信息全面、查找快速、准确的按揭贷款房地 产档案信息检索系统。三是做好应用系统软的开发，包括信息采集、管理、利用、服务、维护 等系统的建立。

4、从服务上拓展，就是按揭贷款房产档 案工作要注重应用效果，拓展利用空间。档案的开发利用是档案管理的应有之义，在“购房热”“按揭热”的今天，按揭贷款房产档案的开发利用，更是档案事业发展的推进器。服务的拓展要紧扣利用的信息化手段，全方位延伸服务触角，把部门、单位、企业、个人有机地融入按揭贷款房产档案管理服务之中[3]。要坚持档案工作与贷款工作同步管理，按揭贷款房产档案的收集、整理、归档与按揭贷款的立项、发放、 回收同步进行；理顺各业务环节之间的关系，确保按揭贷款房产档案的齐全与安全。积极推进房地产档案信息资源的二次开发，建立多种形式的按揭贷款房产档案信息资源体系。依据 档案信息，多做专题研究和编研工作，采取多种形式档案信息，利用网上多媒体系统， 实现网上视频点播，让更多的用户了解按揭贷款房产档案，提高档案的利用价值.

个人住房按揭贷款制度对深化住房制度改革，加快城镇住房建设，解决城镇居民的住房问题，改善居住条件，提高住房消费起到了巨大的推动作用。只有高度重视对个人住房按 揭贷款的风险管理，建立健全按揭贷款房产档案，确保其完整与安全，才能发挥按揭贷款房 产档案的应有作用.

参考文献：

[1]唐烈英. 商品住房买卖贷款按揭法律问题研究[M]. 北京：法律出版社，2008 ：130 - 132.

[2]莫高兴:商品房按揭贷款风险分析及防范[J].市场论坛.金融财务,2006(10):45～47

[3]宾融. 住房抵押贷款证券化[M].北京：中国金融出版社，2002：42.