我国不动产登记制度的缺陷及完善策略

为规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，2014年11月24日国务院出台了《不动产登记暂行条例》，该条例的颁布在很大程度上完善了我国的不动产登记法律责任制度，但是其在赔偿责任、赔偿范围、赔偿费用来源以及责任性质等方面仍存在一些缺陷。本文从行政法的视角来分析我国当前不动产登记法律责任制度存在的缺陷以及对策建议，以期能够有助于弥补我国不动产登记的缺陷，完善不动产登记法律制度。

一、我国不动产登记制度法律责任制度的缺陷

1.法律责任范围不明晰

不动产登记过程中，因不动产登记机关造成的登记错误给权利人造成损害的，不动产登记机关应该承担赔偿责任；不动产登记相对人在申请行政登记时，如果提交虚假材料骗取行政登记或者恶意串通进行虚假行政登记，从而损害权利人权益的，相对人要对权利人承担法律赔偿责任。那么，在以上两种责任主体承担法律赔偿责任时，我国法律规定对于赔偿范围并未明确。

2.法律责任性质不明确

关于不动产登记法律责任的法律规范中，相关法律只规定了行为主体在不同情形下承担不同类型的法律责任，如民事赔偿责任、行政责任和刑事责任，却没有一部统一的不动产登记法来确定不动产登记的法律责任。

3.法律责任审查模式不明晰

在不动产登记过程中，相对人申请不动产登记时，不动产登记机关要对申请的材料和其他事项进行审查核实，那么，登记机关采用形式审查模式还是实质审查模式，我国相关法律并没有明确规定。而采用不同的审查模式，登记机构的职责不相同，登记机关承担法律责任的条件也有所区别。

4.法律责任构成要件不明确

不动产登记法律责任的构成要件，是指不动产登记过程中登记机关或相对人承担损害赔偿责任的条件。一般赔偿责任的构成要件包括违法行为、损害结果、主观过错和因果关系四个构成要件，但是我国行政法律规范中却没有明确规定不动产登记法律责任的构成要件。

5.法律责任的风控机制不明晰

为了解决赔偿责任的财政负担问题，国际上有一些国家建立了不动产登记法律责任保险赔偿机制，有的国家选择建立专项赔偿基金，有的选择建立保险赔偿机制，在实践中两种机制都取得了很好的效果。目前，我国尚处于发展中阶段，国家各方面的财政压力都非常之大，确实很难负担高额的不动产错误登记损害赔偿，但是我国尚未建立不动产登记法律责任风险分担机制，也没有其他的有效措施解决不动产行政登记的赔偿责任问题。

6.法律责任的归责原则不明确

根据《不动产登记暂行条例》与《物权法》的相关规定，由于登记错误或者提供虚假材料进行登记所造成的损失，由责任主体（不动产登记机构、虚假材料提供者等）承担赔偿责任，然而对于具体的归责原则相关法律并没有做出明确的规定。

二、我国不动产法律责任登记制度的完善策略

1.明确法律责任的赔偿范围

不动产登记法律责任中的民事赔偿责任范围，就是指不动产登记的当事人就其所受的损害进行请求赔偿界限。不动产登记当事人的损失可以分为两种，即人身权损害和财产权损害。人身权损害包括财产损失费、护理费、医疗费、交通费、误工费、住宿费、餐费、必要的营养费等；侵害财产权的赔偿范围一般包括直接损失与间接损失，前者指现有财产的减少，后者指受害人主人权利所支付的费用。

对于不动产登记中的民事赔偿责任的范围，有“限制赔偿范围”和“设定最高额赔偿限额”两种。“限制赔偿额”可以减轻不动产登记机关的赔偿责任，在赔偿范围内无论当事人的损失有多少，不动产登记机关都予以赔偿；“最高额赔偿额”则不同，只要在最高赔偿额范围之内，无论是直接损失还是间接损失，不动产登记机关都要予以赔偿。

2.明确登记机关的法律责任

不动产登记法律责任承担的前提是不当的登记导致损害的发生，损害是由不动产登记机关工作人员、相对人或者其他第三人所致，因此登记机关工作人员或第三人是直接的行为人，那么相应的这些行为人也应该直接或间接承担法律责任，他们承担法律责任的模式大致有两种：第一，依据未实行国家赔偿的托伦斯法，因登记错误、登记遗漏或虚假登记而利益受损的权利人，应当先向有过失或过错的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿。第二，在其他实施国家赔偿制度国家，不动产登记机关作为国家权力机关，在进行不动产登记过程中，因为其登记行为不当而利益受损者，可以直接向不动产登记机关请求赔偿。在我国，由于不动产登记机构属于国家权力机关，因此当错误登记发生时，受损的当事人应通过诉讼来得到赔偿，这就要求登记机关的法律责任必须要进行明确。

3.明确法律责任的审查模式

我国采取的实际上是形式主义审查标准为主，实质主义审查标准为辅的审查模式。在交易安全方面实质性审查优于形式性审查，而在工作效率方面、可操作性、法律责任方面形式性审查标准却优于实质性审查标准。

《不动产登记暂行条例》规定，对不动产进行首次登记的情况下可以进行实地查看，即进行实质性审查。目前，有的学者主张根据我国实际情况建立“在公证制度基础之上的形式主义审查登记”，该主张虽然能够在一定程度上弥补我国不动产登记法律责任机制的不足，但是我国不动产登记法律责任制度完善的道路上依然要坚持形式审查为主、实质审查为辅的标准。

4.明确法律责任的构成要件

在不动产登记过程中，行为主体的行为侵害权利人的利益时，只有满足一定的条件才需要做出赔偿，这就是所谓的不动产登记法律责任的构成要件。我国行政法律规范并没有对不动产登记法律责任的构成要件明确规定，结合我国《侵权责任法》的相关规定，不动产登记法律赔偿责任的构成要件可以归纳为以下四条：其一，行为主体在不动产登记过程中存在违法行为；其二，登记过程中，给权利人造成了损害；其三，违法的行为与损害之间存在因果关系；其四，行为主体存在主观过错。

5.建立法律责任的风控机制

在不动产登记机关的赔偿责任的资金来源上，我国应当成立专项登记赔偿基金来弥补可能造成真正权利人利益的损害，不动产登记的储备基金最初是来源于登记申请人缴纳的费用，但是建立基金储备金之前可以请求政府提供部分贷款，从而解决不动产登记法律责任前期的赔偿请求。为了分散不动产登记机关的赔偿风险、保障赔偿基金数额的充足和减轻不动产登记机关的赔偿责任的负担，我国不动产登记机关可以向有关保险机关投保不动产登记法律责任的责任险。

6.明确法律责任的归责原则

不动产登记机关（国家权力机关）应当承担因登记错误而给当事人造成损失，为了使不动产登记机关的行为与权力得到监督和制约，就要对不动产登记机关的法律责任进行追究，为了更好地保护当事人的权益并及限制国家机关的权利，必须要明确对责任主体的归责原则。

三、结束语

不动产法律责任登记制度的确立能够明晰产权关系、促进不动产交易、确定不动产归属，对于不动产的管理具有十分重要的意义。《不动产登记暂行条例》的颁布，完善了我国不动产法律责任登记的立法，然而其对于不动产法律责任各方面的规定并不是十分明确，使得我国不动产法律责任登记制度存在诸多缺陷，因此其施行并不意味着相关研究的终止，而恰恰只是开始。要建立完善的不动产登记法律责任制度首先要对不动产责任登记法律责任的构成要件、赔偿范围、归责原则、审查模式等进行明确，只有这样才能实现制度的权责统一以及法律主体的公平正义。虽然我国当前的不动产登记法律责任制度还存在一定的缺陷，但是随着相关立法及理论研究的不断推进，相信我国的不动产登记法律责任制度一定会日趋完善。

参考文献：

1.齐眉.论我国不动产登记制度的缺陷和完善.现代经济信息.2014.8

2.李娅媛.浅论我国不动产登记制度的缺陷与完善.经营管理者.2013.19

3.宋皓.我国不动产登记制度的缺陷与完善.现代营销（学苑版）.2011.5