成本管理应用于房地产开发项目分析

【摘要】随着我国经济高速发展，目前房地产行业内的竞争也日益激烈。房地产企业应该控制其项目成本，以保持其在行业内的竞争力。企业会选择成本管理的方式控制项目成本，为此本文通过对成本管理的简要介绍，通过成本管理的特点，分析成本管理在项目各个阶段的应用及其应用效果，并提出成本管理在房地产项目应用时的要点。

【关键词】成本管理；房地产；开发项目

改革开发以来，我国经济一直处于快速增长的情况，大量基础建设工程需要完成，人们对住宅的改善需求日趋旺盛。在这种背景下，房地产企业如雨后春笋般涌现出来，房地产项目的兴起，带动了一大批上下游相关产业的发展，也使其成为了支柱型产业。原本属于各种不同行业的企业逐渐拓展和进入房地产业务，使房地产行业内的竞争日益激烈。为了提高企业的竞争力，控制企业的运营成本就成为重中之重，也成为整个经济建设重点。目前成本管理的应用对于企业成本控制具有重要的意义，本文通过对于成本管理的认识，简要的分析成本管理在房地产项目中的应用。

1 成本管理在房地产开发项目中的组成部分

成本管理在房地产开发项目中的应用，不仅仅是通过财务部和合约采购部就能达到最后降低成本的目的，而是对整个开发项目的全企业人员进行全过程成本管理。因此，成本管理的研究及管理对象是整个房地产开发项目中每一个环节所涉及到的每一个员工，并且在研究及管理时，不仅需要建立一套具体的规范性措施，还需要配套生成一套评价标准。因此，成本管理就是对全体员工在全部开发过程中涉及的全部要素进行管理。

1.1 员工的成本管理

从对房地产开发项目参与者管理的角度看，进行项目的成本管理就是要对整个企业内各部门的全部成员进行成本管理。全部成员既包括设计人员、营销策划人员、技术人员、采购人员、后勤人员、施工人员等施工项目人员，也包括项目的项目经理、中层领导、监管人员等项目管理人员。全员成本管理，就是将成本考核落实到部门、班组及个人，保证成本控制的精确化，并且将成本考核的结果与每个考核对象的经济利益挂钩。

1.2 过程的成本管理

从对房地产开发项目过程管理的角度看，进行项目的成本管理就是要对整个企业在开发项目中的每一个过程进行成本管理。全部过程包括项目前期管理、项目中期管理和项目后期管理。前期管理包括项目营销策划、竞标、设计、采购和前期准备中成本；中期管理主要是指施工过程中的成本；后期管理主要指维修养护和销售成本等。前期管理的意义是对整个工程的成本控制起到一个导向性作用，是整个开发项目的基础和关键；中期管理主要是在施工过程中，对于具体项目施工的细节进行日常成本管理，一旦发现出现意外损失和施工浪费的情况就及时纠正，对于施工成本进行实时分析，将其分析结果反馈给管理部门以便于及时调整，从而控制成本；后期管理主要是计算项目的实际成本，对施工后设备维修、产品销售等方面的支出进行控制。

1.3 要素的成本管理

要素的成本管理就是将开放项目中每个因素的成本都考虑在内，如：人工费、材料费、机械购买租借费用等。很多企业都注重人工费和材料费在项目运行中的成本，而忽略了其它方面的间接成本而造成的项目成本的增加。

2 成本管理在房地产开发项目中的实施要点

2.1 建立成本管理的系统

成本管理是一项复杂的管理工作，必须由一个管理者带领一个管理团队完成这个任务。因此，房地产企业建设一个专业的成本管理团队，团队领导由企业领导担任，团队的成员各司其职，对整个项目的所有员工、过程及要素做到全方位的管理，并且各个部门也要由经理建立并领导一个成本管理小组。这个从上到下形成一个完整的成本管理系统，可以进行及时的协调，对于整个项目中的成本做到精细控制。

2.2 加强员工成本管理意识的教育

开发项目说到底，还是以人为本。所以要通过成本教育来加强员工的成本管理的意识。让成本教育落实到整个企业，使员工在工作前都找到一条既能完成工作任务，同时还能够节约成本的道路。

2.3 落实成本管理的责任

为了避免由于人为失误而造成的成本增加后，由于责任不清而造成相互推诿、无人负责，也没有达到经验教训的目的，就需要明确成本管理的责任。明确责任有两点重要的关系，一是明确企业内上下级中成本管理的关系；二是明确企业内部门之间的成本管理的关系。只有明确了两种关系，才能使整个企业处于成本控制系统，并找到每个环节的负责人，形成一套没有空白区的责任体系。

2.4 明确成本管理的标准

成本管理的标准，是将开发项目的成本管理进行量化，对于每个部门的成本管理做到有理可依、有据可查。成本管理的标准制定是通过对各部门生产成本的合理调研而制定的，并非想当然的制定。在调研过程中，需要对各个部门中各种消耗品的费用和活动经费全部登记，通过评定得到合理的成本标准。

2.5 形成成本管理的核算体系

企业管理团队在制定好成本管理目标后，让各级别、各部门按照标准进行管理。并且相应的实行奖罚机制，即对于能够将实际成本控制低于成本目标的部门，实行相应的奖励；反之，对于实际成本超过目标成本的部门，实行处罚。通过层层约束，在保证控制成本的同时，还能做到明确责任。将成本管理的效果与奖罚挂钩，可以确保整个企业的成本管理工作能够高效、正确的运行。

2.6 建立成本管理的评价机制

对于整个房地产开发项目的成本管理是否合理，其具体操作是否符合整个开发项目的实际情况，就需要一个成本管理的评价机制来保证成本管理是正确、科学且起到积极效果的。因此，建立一套完整的评价机制体系是十分重要的，这套评价体系，不仅可以纠正成本管理中不足之处，还可以对于成本管理的提高进行指导。

3 结语

为了提高企业在房地产开发行业中的竞争力，科学的成本管理方法已经越来越多的运用到房地产开发项目中，如果能够出色完成成本控制的任务也成为每个管理团队所面对的重要难题。在开发项目的管理中，应该做到事无巨细，将每一个细节做好，才能完成项目成本管理任务。要让每个人都具有成本管理的意识，做到按规范办事，按标准评定，按责任负责。只有这样，才能保证整个项目的成本控制的成功。

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