天津市城镇家庭住房支付能力测量及分析

[摘 要] 从2003年下半年至今天津市商品房价格一直处于飙升状态，且在2004年价格上涨幅度处于全国领先水平。本文在天津市商品房价格不断上涨的情况下，对天津市城镇家庭住房支付能力进行计算和分析，以为天津市政府购建和谐住房保障体系提供参考，并为房地产开发商制定适销对路的营销策略提供依据。

[关键词] 住房支付能力 房价收入比 商品房价格

一、天津市城镇家庭住房支付能力测量

1.住房支付能力定义及测量指标

住房支付能力反映居民家庭从市场购买或租赁住房的交易能力。目前国内外经常使用的测量居民住房支付能力的指标主要有住房支付能力指数(HAI，housing affordability index)和房价收入比（PIR ,Housing Price to Income Ratio）。

HAI主要用于考察住宅市场中位数收入水平的家庭对中位数价格住宅的承受能力，若该指数大于等于100%，则目前的房价没有超过居民的支付能力，反之则存在支付能力问题；房价收入比，根据联合国人类与住区中心《城市指标指南》的定义其是指市场居住单元的中间价格与中间价格的年收入之比，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标，也是预测商品房价格未来走势的重要依据。房价收入比指标很重要，因为在其它条件相同时，房价收入比可以反映有购房能力的人占总体人口的比例及其政府的住房政策是否存在失误等，计算公式为：

房价收入比=（住宅面积*住宅的平均价格）/家庭年可支配收入

目前，国内判断居民的住房可支付能力大小经常使用房价收入比指标。世界银行对96个国家〈地区〉的统计资料显示，各地房价收入之比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，世界银行专家认为房价收入比为4――6属于合理范围。依据世界银行的统计数据，当前国际上通常将房价收入比指标值6定为警戒线，超过6倍则认为房价超出了居民的承受能力。从国外房地产市场发展的统计规律来看，在正常的房地产形势下，一些比较重要的数量关系是：普通居民的住房开支占家庭收入的20%-30%左右，在此情况下，房价收入比在3-6之间。一般说来，当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决。

2.天津市城镇家庭房价收入比影响因素及其指标计算

本文依据国内惯例采用房价收入比指标作为判断天津市城镇居民家庭住房支付能力指标。计算房价收入比主要考虑三个因素：居民住房面积、居民住宅平均价格和家庭年可支配收入。

(1)天津2003――2006年城镇家庭人均可支配收入状况

城镇家庭人均可支配收入是影响居民住房支付能力高低重要因素。2003年――2006年天津市城镇家庭人均可支配收入见表3―1。

表3―1 天津市2003-2006年城镇居民人均可支配收入

单位：元

资料来源：天津统计年鉴（2004-2007）

表3――1中的数据反映的是天津市2003年到2006年城镇居民平均家庭人均可支配收入，其数值的高低代表的是天津市近年城镇居民可支配收入的平均水平。然而在现实生活中由于行业、职业等因素的差异，不同家庭的人均可支配收入和家庭总体可支配收入存在较大差异。所以，仅仅采用平均的人均可支配收入不能全面具体地反映天津市城镇居民实际的收入水平的。本文根据天津市城镇居民收入具体情况将天津市城镇家庭分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户等七组，分别收集不同收入户的人均可支配收入数据，作为计算天津市城镇居民不同住房支付能力的依据。据《天津统计年鉴（2004――2007）》显示，不同年份不同水平收入户家庭可支配收入如表3―2：

表3―2 2003――2006年天津市城镇不同收入户人均年可支配收入

单位：元

资料来源：天津市统计年鉴（2004――2007）

从以上数据可以发现天津市城镇居民人均可支配收入存在较大差距，从2003年到2006年，最高收入户的人均可支配收入一直是最低收入户人均可支配收入的7倍以上且呈现逐渐增大趋势，2003年为7.2倍，2004年为7.6倍，2005年为 7.9倍，2006年为6.72倍。

(2)天津市2003――2006年商品房销售价格状况

商品房销售价格是决定居民住房支付能力高低的决定性因素。据《中国房地产市场年鉴》，天津市2003年到2006年商品房销售平均价格分别为2795元/平方米、3480元/平方米、4250元/平方米和4791元/平方米。近4年天津市商品房销售价格逐年提高，相邻年份上涨幅度为：24.51%、22.12%、17.95%。2004年商品房价格上涨幅度最高，2005年和2006年上品房价格虽有上涨但上涨相对2004年有所降低。

(3)天津市城镇居民2003――2006年人均住宅面积状况

国家统计局天津调查总队调查资料显示，2003年天津市城镇家庭人均住宅建筑面积23.1平方米；2004年天津市城镇家庭人均住宅建筑面积24.2平方米；2005年天津市城镇家庭人均住宅建筑面积23.4；2006年天津市城占家庭人均住房建筑面积25.8平方米。

(4)天津市城镇居民2003――2006年房价收入比计算

依据天津市2003年――2006年城镇家庭住房建筑面积、商品房销售均价及家庭可支配收入数据，计算得出2003年――2006年天津市城镇居民家庭住房收入比如表3-3：

表3-3 天津市2003―2006年城镇家庭房价收入比

依据表3――2数据、2003年――2006年天津市城镇居民平均住房面积以及房屋销售价格计算天津市7类不同收入户的房价收入比值，具体计算见表3――4。

表3―4 天津市2003―2006年城镇家庭不同收入户房价收入比

二、天津市城镇居民住房支付能力特征分析

1.城镇居民住房支付能力处于全国平均水平

2003年全国房价收入比为8.42，2004年全国房价收入比为6.67，2005年我国房价收入比为6.77。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4―9之间。天津市城镇家庭住房收入比2003年到2006年分别为6.26、7.34、7.86和9.05。通过与国内平均房价收入比水平和国际经验数据相比，天津市城镇居民基本具备住房支付能力。数字分析天津市城镇居民住房支付能力与我国居民住房支付能力与国际同等水平相当。

2.城镇居民房价收入比呈上升趋势

表3――3中的数字反映天津市2003――2006年城镇居民房价收入比的平均水平，从2003年的6.26、2004年的7.34、2005年的7.86到2006年的9.05，近4年天津市城镇居民家庭的房价收入比一直处于上升趋势，以2003年为1，每年的上涨比率分别为14.71%、7.08%、15.14%。

表3――4中的数字反映天津市2003――2006年城镇七组不同收入户的房价收入变化情况。从数字中可以看出，天津市城镇居民在2003年到2006年四年中，除最低收入户房价收入比2005年比2006年低之外，其余各户房价收入比均处于上涨状态。以2003年数字为1，最低收入户房价收入比每年上涨比率分别为16.84%、10.35%和-0.25%；低收入户房价收入比每年上涨比率分别为16.61%、12.14%和2.84%；中等偏下收入户房价收入户比每年上涨比率分别为7.70%、10.45%和5.22%；中等收入户房价收入比每年上涨比率分别为8.83%、9.60%和6.90%；中等偏上收入户房价收入比每年上涨比率分别为8.60%、6.72%和9.60%；高收入户房价收入比每年上涨比率分别为18.34%、5.60%和9.04%；最高收入户房价收入比每年上涨比率分别为11.33%、5.61%和17.61%。

3.天津市城镇居民不同收入群体住房支付能力存在较大差异

天津市城镇家庭不同收入群体的房价收入比差距很大，由于本课题数据来源的限制，以下分析以2005年的统计数据为例，天津市城镇家庭居民房价收入比差距具有以下几个特征：

(1)最低收入家庭的房价收入比较高。2005年天津市最低收入户的房价收入比达到了23.89，而2005年全国最低收入户的房价收入比为22.69，高于全国平均水平5.29%。

(2)最高收入家庭的房价收入比低。2005年天津市最高收入户的房价收入比为2.56，而全国最高收入户的房价收入比为2.45，天津市最高收入户房价收入比高于全国平均水平4.49%。

(3)最高收入户和最低收入户的房价收入比差距大。2005年天津市最低收入户房价收入比23.89，最高收入户的房价收入比为3.01，最低收入户房价收入比与最高收入房价收入比差距为20.89，而2005年全国最低收入户与最高收入户房价收入比差距为20，24，天津市的差距数字高于全国平均水平。

(4)中等收入以下家庭的房价收入比上涨趋势呈现不断降低的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比上涨趋势呈现不断上升的趋势。这一变化趋势符合中国房价收入比的总体走势。

受海河开发工程的进一步深入、路建工程扩大、外地来津人员的增多、天津市城市化建设、建筑材料价格的提升等相关因素的影响，2008年天津市城镇商品房价格仍然存在进一步上涨的可能。在住房价格不断上涨的趋势下，在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下，天津市不同收入的城镇居民对住房的需求呈现分化趋势：中等收入户以下的居民具有解决最基本的住房需求，中等及中等以上收入户具有改善性的住房需求，高收入户和最高收入户具有住房投资和投机的需求。

总之，结合天津市城镇家庭不同的收入水平，对于天津市的城镇居民住房问题应有一个清醒认识，针对天津市城镇家庭住房的需求会出现的分层分类特点，采用不同的对策解决居民的住房问题。最高和高收入居民可以完全依靠自身实力购买大面积、高档次住房，或将购买商品房作为一种投资渠道，房地产开发商可以根据高收入和最高收入户住房需求开发能满足高收入阶层个性化需求的住房；中等偏上和中等收入居民则可以利用多种融资方式购买适宜的中小户型、中低价位适中的普通商品住房，加大普通商品房建设则是解决这类居民住房需求的关键；而中等收入以下的居民从其住房支付能力来看是不具备购买商品房的能力的，这部分居民的住房问题必须依靠政府完善的住房保障体系来解决。

参考文献：

[1]《中国城市居民住房支付能力研究》，城市发展研究[J] ，2007年2月

[2]《天津市统计年鉴（2004――2007）》

[3]天津市国土资源和房屋管理局和天津市合富辉煌房地产公司的统计数据

[4]《天津房地产市场》编委会，2004天津房地产市场，天津:南开大学出版社，2004

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。