房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析

摘要：采用2003年第一季度到2013年第三季度的相关经济数据，研究了房地产宏观调控政策对我国终端房地产价格的影响。研究发现当前经济基本面已很难对我国目前的房地产价格走势有足够清晰的解释，房地产调控政策正成为影响房地产价格的一个重要因素，土地和保障房政策对房地产有长期显著的影响。

文章最后提出了土地和保障房政策的建议。

关键词：房地产调控政策 房地产价格 影响因素 实证分析

2003年以来，我国房价呈现快速上涨态势，到2013年全国的房价上涨超过了1.5倍，部分一线城市更是上涨幅度达到3倍多。为控制房价快速上涨，我国政府相继出台了多个宏观调控政策。从2002年的“”，到2005年的“

国八条”和2013年的“新国八条”等，一系列的政策接踵而至，可见我国政府在调控房价上高度重视。那么这些政策最终的效果怎样呢？本文将对此采用定量的方法进行研究。

一、相关理论模型

来自房地产市场上的供需状况是对房地产的价格动态产生一定影响的关键因素，而供需状况的变化受多个方面的影响。其中政府调控政策就是其中最为重要的影响因素之一。在分析基础上，本文选择人均可支配收入（贷款量）、通货膨胀率（个人住房贷款利率）和供给等影响因素，构建起供求均衡角度的房地产价格变动模型。

本文选取的反映价格变动的理论公式为HPe=f（Qs，Qd），其中供给以Qs为代表，需求以Qd为代表。房地产供给变量为四个推出影响供给的公式为Qs=S（LAND，LOAN，IAI，CPI），同理，影响需求的变量因素也有四个，其公式为Qd=D（INC，MS，DRR，LIR）。将上述几个公式结合之后，就可以得到反映房地产价格波动的理论模型：HPe=P（LAND，LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR）。

二、模型试验和实证分析

本文分析之中土地的供给量用成交量来反映，并以经济适用房的投资额作为保障房的投资额代表，通货膨胀率用CPI来代表，在整个的分析过程中所选用的数据来自于中经网和中国人民银行的相关统计数据，时间选择为2003年第一季度到2013年第三季度。

（一）单位根和协整检验

1、单位根检验

为了使模型有效，本文首先对变量进行ADF单位根本检验，最终发现所有变量存在单位根，而后在对原有序列进行一阶差分，此处不存在单位根，也就是证明全部序列都是一阶单整序列。可见本文需要对模型中的变量作进一步协整检验。

2、协整检验

本文检验变量间协整关系时主要选择JOHANSON来实现，结果表明多数变量处于显著性水平之下，说明各个变量彼此存在长期的均衡关系。

（二）脉冲响应分析

下图一代表了来自供给方面的冲击所带给房地产价格的影响，再出现正向冲击的背景下，整个价格将会呈现下滑态势，而后六期阶段逐步增大，最后一直维持稳定。考虑到房地产开发所需要的周期特点，因此土地方面的变化一般不会对房价产生较大的跌价影响。当前来自政府方面的政策变动以及权限集中，存在造成供给单一的隐患，极有可能造成供给不足，从而加剧其价格上涨态势。

下图二代表来自贷款量方面的冲击可能对价格造成的影响。在出现正向冲击时，价格多会呈现出一种先升后降的态势，并在最终呈现一种负状态。这种状态从长远来看，有利于抑制房价快速上涨。

图三所反映的是来自个人住房贷款利率对房地产价格所造成的影响。在其正向冲击下，价格接近第三期之后即转而下降，第七期达到增长最大值，并从长远来看也对整体房价的抑制产生影响。

各个不同的变量冲击能够对房价影响造成的影响是彼此各异的，一般来说，整个价格的变动综合的受到来自各个因素的整体影响，具体每一个变量因素对房地产价格的整体波动影响程度具体优势不相同的，可见对各种解释变量能够对房产整个价格造成的影响进行具体分析就显得至关重要了，此类分析的进行不仅仅能够对寻找造成房产价格波动的原因很有裨益，而且还能够协助政府调控房价提供可选参考。

三、结论与建议

根据以上实证分析，可以看出在房地产价格波动的诸多因素中，来自经济基本面的解释力相对较小，相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成为了一个十分重要的影响因素，在这一基础之上，本文就如何调控我国房地产市场提出如下几条建议：

首先，在土地政策上，考虑到来自土地的供给量是造成并影响房产价格波动的最大因素，所以在具体调控时，我们应当专注政府对土地规划以及审批等诸多权力的改革，严厉打击并力促真实显现对政府圈地等行为的管控力度和效果。确保足够的土地供给量，同时还需要调整结构，提升在土地供应总量之中的保障房建设土地供应面积比重，确保实现两个保有量的双提速。

其次，保障房层面的政策。目前在对房地产价格进行抑制的过程中，保障房建设的抑制作用并不明显。即便如此也并不意味着我们需要放弃或者放松保障房建设的力度，相反还应当加大保障房建设的整体力度，这主要是因为：一经济适用房有社会保障的性质，进行保障房相关建设在促进我国和谐社会建设以及改善民生等方面具有十分明显的作用。二是进行保障房建设十分有助于满足房地产市场的刚性需求，从而减小房价进一步上涨的可能，确保我国中层收入者的生活质量，这是一项标本兼治的利民政策。所以保障房建设应成为我国政府调控房地产价格的重要举措。

参考文献

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肖万福（1986-），男，汉族，江西兴国人，华中科技大学管理学院博士研究生，研究方向：房地产营销管理。