激励相容\充分信息与房价目标调控

我们对房价目标调控主要有三点意见，一是地方政府的房价调控目标本身应该肯定，没有必要“一竿子打死”；二是要实现房价目标调控必须考虑激励相容，不能造成中央政府和地方政府的目标对立；三是目标调控中心必须做到住房市场信息的充分可流动，以实现动态监控。

一、目标调控与预期管理

截止到3月底，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5％。国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均己公布年度新建住房价格控制目标。

细观各地出台的目标调控，不得不说，地方政府其实是将中央提出的问题直接当作了答案。在诸多公布住房价格控制目标的地方政府中，只有吉林的长春直接给出了房价收入比的控制指标，另外还有北京提出“稳中有降”。除此之外的绝大多数城市都是“当地的房价涨幅将不超过GDP增幅或人均可支配收入增幅”。

我们认为，如果中央政府在任务中明确提出结合住房支付能力，而不要加上经济发展目标或人均可支配收入增长速度等提示性语言也许效果会更好。

至于说地方政府制定的目标实际上是在暗示房价会继续上涨，没有解决预期管理的问题。我们对此有不同意见。预期管理在很大程度上是中央政府的任务，例如货币供应量或通胀预期的形成都与央行的行为紧密相关，地方政府对此无能为力。退一步说，即使地方政府所提出的目标真的导致了房价继续上涨的预期，在限购和营业税的制约下，这个预期房价涨幅对住房投资需求几乎是毫无吸引力的。

二、房价目标调控必须考虑激励相容

我们认为如果地方政府真的能实现房价涨幅低于GDP增幅和人均可支配收入的增幅目标，那未尝不是一件好事。在“十二五”规划中，我国经济增长率的目标已经下调到7％，远远低于“十一五”时期实际经济增长率11.2％。如果房价增幅持续低于收入增幅，短期很难熬，但长期能自然实现房价的软着陆。关键是，制定目标容易，实现目标靠什么来保证呢?

我们认为，从机制设计的基本原理出发，实现这个调控目标需要考虑到地方政府的利益诉求。中国经济的大环境是地方政府在经济增长中的动力世所罕见。为什么中国的地方政府如此热衷于经济增长，解释的线索从文献看来有两条，一条是将地方政府看作是“经济人”，财政分权后地方政府就类似于承包制后的农户一样，有了经济发展的热情和动力；另一条线索是将地方政府看作是“政治人”，中央政府通过人事任免和晋升激励促使地方官员参与到经济发展的大潮中。

2007年获得诺贝尔经济学奖的赫尔维兹在其创立的机制设计理论中提出了“激励相容”的概念：在市场经济中，每个理性经济人都会有自利的一面，其个人行为会按自利的规则行为行动；如果能有一种制度安排，使行为人追求个人利益的行为，正好与企业实现集体价值最大化的目标相吻合，这一制度安排就是“激励相容”。毫无疑问，在中国经济发展动力的问题上，无论是财政分权还是晋升激励都是满足激励相容的。

那么，针对目前中央政府要求地方政府制定的房价目标调控，有没有考虑到激励相容问题呢?机制设计理论告诉我们，如果一种制度不满足激励相容，则其结果必然是不满足委托人的目标的。坦率的说，中央政府和地方政府在房地产市场上的目标并不一致，已有的制度安排尚未满足激励相容的要求。

我们认为，处于竞争中的地方政府都有收益内化成本外化的冲动，地方政府实际上没有控制房价的动力。土地财政确实已经是根深蒂固。现有的房产税征收方案暂时无法承担起地方财政支出主流税种的重任。既然如此，地方政府即使制定了房价调控目标，也可能只是一爪“应急”措施或“应付”而己。

不过也不是没有转机，社会经济环境的改变即约束条件的改变会导致参与人的行为发生变化。随着无限劳动供给逐渐终结，民工荒愈演愈烈，而高昂的房价会阻碍城市化进程。地方政府很快会意识到劳动力稳定供应对地方经济可持续发展的重要性，这会迫使地方政府稳定房价并加强住房保障建设。如果再在一些根本性的土地制度上有所变革，例如吸取重庆、成都等地农地确权的经验、跨区域耕地占补平衡的试验和推广等。从中央层面上说，货币收紧解决通胀预期问题也有助于地方政府的目标调控。

三、充分信息与房价目标调控

英国前首相迪斯累利曾经说过，世界上有三种谎言，一是谎言，二是该死的谎言，三是统计数字。如果房价统计数据失真，则完成现有的目标轻而易举。这样一来，解决好房价目标调控的另外一个必备条件就是解决好房价信息问题。机制设计理论还告诉我们，拥有信息优势的一方往往会采用机会主义的行为损害委托人的利益。在中国的住房市场上，地方政府毫无疑问拥有信息优势。

现在地方政府纷纷表示房价目标不低于GDP增长速度或人均可支配收入增长速度，还有一些二、三线城市直接给出了上涨速度控制。根据历年《中国统计年鉴》提供的数据，在过去的5年中，只有房价疯涨的2009年房价涨幅高于全国城镇人均可支配收入增幅。所以，初看起来，各城市要完成所定的控制目标应该是轻而易举的。但这其中至少涉及到三个问题。一是鉴于现在收入分配差距巨大，收入分布严重右偏，人均可支配收入的代表性也越来越差，多数人的收入增幅赶不上平均增幅，所以，即使地方政府宣布实现了目标，可能也无法改善中低收入阶层的支付能力。二是地方政府可以通过一些手段来人为“调节”新建住房价格，例如控制高价住宅销售许可证的发放，就像在完成节能减排中直接拉闸限电一样；再比如保障房也被纳入到新建住房中，而保障房价格较低能直接拉低新建住房价格水平。三是市场会出现潜在的价格上涨，即房价确实没有涨多少，但是消费者就是买不到房。这三个问题都涉及到住房市场的充分信息问题，地方政府既有能力又有动力掩盖这些真实的信息，而使得其无法向上流动。

而且，在我们看来，一线城市和一些明星城市在限购和营业税的打击下，住房市场本来就面临调整，因此，即使地方政府不“努力”，也能不战而胜。但对于中西部的一些二线和三线城市，可能确实需要真正的努力以实现房价控制目标。