房价调控目标不能做“文字游戏”和“数字游戏”

据透露，根据各地住房城乡建设部门上报汇总统计显示，截至3月31日，全国657个(包括287个设区城市、370个县级市)城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5％，还有49个城市没能按期完成公布调控目标。按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。

一、房价调控目标惹争议，调控目标或成上涨目标

总的来看，这些城市设定的房价涨幅大多低于地方生产总值或居民可支配收入的增幅。但公布的目标也都与当地的GDP增幅挂钩，围绕着上涨10％打转。10％左右的涨幅标准引发了各界争议――10％的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”?有专家认为，10％的目标必然形成房价上涨的心理预期，打破目前房价步入稳定或下跌的态势，控制目标可能变为涨价目标。

地方政府出台这样一个宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策的要求下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依然有对“土地财政”依赖的因素。这些目标的公布引发了社会各界的广泛争议，综合来看这些争议可分为以下几类：

一是对控制目标“只涨不跌”提出质疑。有些地方的“限价目标”在人们眼里似乎成为“涨价目标”。有人认为，这反而说明“涨价有理”，助长了房价上涨的预期。

二是对目标涨幅大小的质疑。不少城市房价基数居高、房价收入比悬殊；即使涨幅很小，房价也超出许多购房者的支付能力。何况绝大多数城市的目标涨幅都在8％以上，导致不少人心生怀疑。

三是对房价数据本身的质疑。有人认为，根据国家统计局的数据，2009年全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨1.5％。按此计算，是否意味着今年一些城市房价的“目标涨幅”将是2009年的5～6倍?

四是对一些地方为达目的而进行“技术操作”的质疑。正如一些地方为完成节能减排目标而不惜拉闸限电一样，从技术层面上讲，为应付督查、考核，地方政府为控制房价可以大做“表面文章”，比如限制中心城区楼盘上市，甚至冻结新盘价格等，但房价并没有真正下调。有人甚至预言：不管今年确定的房价控制目标是高是低，各地政府都将会无一例外地完成。

二、调控目标为何会变成“文字游戏”和“数字游戏”

在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于“房价”这个概念并无确切定义。部分城市规定为“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。这样的表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。以北京为例，其提出的房价调控目标稳中有降是针对‘新建普通住房”的，将非普通商品住房排除在外；而这个新建普通住房则不仅包括普通的商品住房，还包括新建普通的保障住房。但众所周知，北京五环以内除保障房外基本上就没有所谓的“新建普通住房”了，这样的调控目标形同虚设。

相形之下广州虽然也采用了“新建住房”这个概念，但广州并没有隐瞒“新建住房”这个概念不仅包括商品住房，同时也包括“限价房和经适房”的实情，因此可以说广州在制定房价调控指标上是诚实的。

还有就是“数字游戏”的问题。目前，各地的地方政府大多选择不超出GDP发展或者是人均收入的增长比例，这个比例大概在10％左右。但如此确定，笔者认为主要有以下两个方面明显不合理。

其一，今年的房价是否会继续上升还是一个问号。现在如果每一个城市都将该目标制定在10％左右，会形成一个房价必然要上涨的心理预期。但现实中，实际上现在部分城市的楼市已经基本上形成稳定或者趋降的态势。

其二，现在这样确定房价控制目标，到底有没有意义?以住房均价确定控制目标是有局限性的，因为均价是分年度均价和月度均价的。而笔者主张以月度均价的变化为参考会好一些，因为至少可以看到年初和年尾的价格到底是不是一样。

但按年度均价则会有局限。例如：广州2008年和2009年年度的均价都是大约9300元／平方米，但是我们能晚2008年到2009年房价没有涨跌吗?实际上，2008年广州房价从11000元／平方米跌到8000元／平方米，而2009年却从8000元／平方米涨到11000元／平方米，其实房价已经像是“过山车”了。但是，我们看到的年度均价却都是9300元／平方米。这个年度均价不能反映期间的变化，非常不科学，这说明我们现行的统计方法里存在弊端和缺陷缺陷。

所以，笔者认为定这个比例，不如直接定房价涨跌的绝对值，而且要以月度为参照才有意义。假如按房价绝对值定多少合适?这也是一个选择的问题。其实，就是确定每年度最末的月度均价不能超过多少。当然，地方政府也会采取很多的方法来降低房价，所以这个指标更多的还是象征意义。

三、房价调控目标有待斟酌

近日住房和城乡建设部发出通知，要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称《通知》)，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。

住建部还要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整己的调控目标。该通知还要求各省级人民政府督促所辖各城市做好上述工作。

业内人士认为，这可能意味着此轮调控目标将会酝酿第二次重新，表明房价控制目标并非一锤定音，还有改善空间和可能，楼市调控将继续发力。但如何“酌情调整己的调控目标”，仍是一个未知数。而哪种房价调控目标能获得社会的支持，也并没有定数。

对住建部的这一通知，笔者认为来得很及时也很迅速。因为，目前还有许多城市未公布房价控制目标，还可以及时进行调整。《通知》对于消除人们的疑虑和担忧会起到积极作用。但我担心即使不是由地方政府自行制定房价控制目标，而是组织专门的专家学者也未必能在短期内制定出科学合理的房价控制目标体系。

到底房价应该与哪些指标挂钩，如何与这些指标挂钩?目前并没有一整套规范的指标体系。即使定出某种控制目标，也会有许多人因买不起房而不满意。因此，对制定房价控制目标的最终结果，似难以乐观。