二手房买卖不简单

笔者从《文汇报》上看到，张先生夫妇年前在房产中介看中了一套二手房，发现该房有两个产权人，但参与交易的只是其中一个人，虽然其口口声声说可以代表另一人，但那人却既不露面又没有委托书。张先生怕里面有问题。因此，哪怕房主和中介一再保证说没问题，他也不敢轻易下定金。

二手房产交易数额巨大，稍有不慎，就会带来无尽的烦恼。售楼或中介人员往往只管把房子的好话说尽，而房子的瑕疵与问题却经常要靠消费者的一双慧眼去发现。还有极个别的不法分子故意设置陷阱，引诱缺乏经验的人“违约”，从而拗掉定金。

笔者居住在上海，最近刚刚完成了二手房屋的置换，其中所涉及到的环节确实非常复杂，而且一环套着一环，稍有不慎可能就会给自己带来很大的麻烦，其中也有一些经验和心得在此与读者们分享一下。

在房屋具体的价格确定下来之后，首先一定要明确的是各个环节的时间节点，特别是对于置换型的市民来说，一边是要将自己的房屋卖掉，另外一面则是需要再买房子，两者之间的时间一定要计算得精准一些。

对于自己卖房来说，尽量能够提前将一些准备工作先做好，比如剩余房贷的结清，比如根据计划要买的新房的面积来推算一下自己会不会超过规定，是否满足公积金贷款政策，是否会要交纳房产税，从而据此来确定自己房屋内的产权人的名字是否需要调整。

而对于买房来说，两个问题是关键，一个是交易对象是否有完全的对财产处置的权限。这一点必须要让中介到房地产交易中心去查阅清楚，因为涉及到多人产权的房屋需要征得全部产权者的同意，这里面可能就会遇到一些已经离婚、将要离婚的上家因为内部矛盾没解决导致交易到中途时被中止的情况。

另外一个关键就是户口问题，也许会有部分上家来协商说自己的户口暂时没办法落，希望能够在房屋过户之后再放一段时间。笔者不是说买卖之中就没有信任，但这样的情况真的会给下家带来很大的后遗症，而且这种后遗症是通过司法途径也非常难解决的问题。所以在这一点上尽量只能先小人后君子了，一定要在房屋交易合同上约定违约的条件。

当然，还有一点要注意的就是在交易的过程中可能会不断地需要上家提供各种身份、户口的证明，有些卖家会因为种种的原因故意刁难、为难，从而让下家在办理贷款过程中遇到障碍。这一点的话就需要下家盯着中介去协调上家。就此也引出一个经验，那就是千万不能在交易伊始就将所有的中介费付给中介，不然如果上下家遇到矛盾的时候他们很有可能会摆出一副你们自己解决、我一边凉快的面孔，到时候下家再提出什么要求的话就很难得到落实了。