滚烫的二手房

自4月17日号称中国史上最严厉的楼市新政出台以来,加入唱衰楼市队伍的专家、商人越来越多,他们赢得了官方和网民的好感,却没有赢得市场的认同。官方统计的房价呈现下跌趋势,与市场实际交易情况相距甚远。楼市新政百日已满,调控效果却日渐式微,正在遭遇各方质疑。

“突如其来”的买主

8月13日(星期五)北京迎来了今年立秋之后的第一场大雨。这对链家地产的房产经纪人小王来说并不是件好事,本来这个月的业绩就已经很不理想,门店的同事主要靠做租赁维持营生。周末是买家看房的集中时间,假如这场雨持续两天,周末看房的客户就更少了。

8月14日,雨过天晴,小王和同事在门店搜集房源,突然来了一拨“不速之客”,说要买房。这种没有事先沟通就直接上门的买主,似乎已经很久没有出现了。在说明要求之后,小王联系好房源带上买主去看房。当天,小王就顺利地卖出一套房。

小王告诉本刊记者,7月份房子还愁卖不出去,自从8月14日起,门店的看房客就突然增多,仅14日他们一家门店成交的佣金额就超过40万。也就是说,以100-150万的成交均价计算,当天成交的房屋在10套以上。在链家地产的多个门店里,记者发现了同样的情况,在门店会议室当面议价与签订买卖合同的人明显增多,用“井喷”来形容8月中旬以来的成交量一点也不过分。

记者从北京链家地产多家门店的经纪人那里都得到了同样的结论:房屋的交易量在两周之前放大,价格开始企稳。小王说,在8月初之前,房主和买主之间的溢价空间还可以达到5%-10%,但现在议价的可能性很小,房主能够不坐地起价就很不错了。8月23日,在链家地产朝阳新天地店,记者就亲历了一起因房主坐地起价,导致交易落空的事件。房主李先生急于套现换房,将名下东一时区的大一居以115万的价格挂牌。当房产经纪人小王告知,有买主想110万以商业贷款的方式购买时,李先生表示愿意与买主当面议价。在约谈过程中,李先生被电话告知另一位房主可以110万全款购房,随即故意提高价格、结束谈判,便急匆匆地赶赴下一场买卖较量。

事实上,这不是少数房主的单方面背信弃义的行为,根据北京多家房产中介提供的数据显示,北京各区二手房房价出现了不同程度的上涨,直逼甚至超过调控前的价格顶峰。其中,以总价较低的小户型涨幅尤为明显,平均上涨5%以上。

继4月17日国务院出台楼市新政以来,北京二手房价格虽然涨跌不一,但受观望情绪和价格影响,成交数量屡创新低,6月更是一路走低至323套,跌破2月最低时的407套。根据北京市房产交易管理网的统计数据,7月现房网上签约回升至12160套;8月现房网上签约13957套,成交量上涨14.78%。其中,8月30日、31日,北京市现房网上签约数量分别是922套、997套,较6月的现房网签数低谷翻两番。京城二手房的价格与交易量呈现相同的走势。

谁的需求?

在短短几天之内,二手房交易量猛增。这些买主又是谁?一位卖房者告诉本刊记者,来看他房和想买他房的都是在北京工作的小年轻,要么结婚买首套,要么就是想换房。链家地产的统计数据显示,楼市新政出台后的二手房房屋交易中,自住需求占60%以上。在新政出台之后的四个月中,沉浸了大量的购买需求。支持成交量暴涨的是,大都是有住房需求的购房者。

恒洋地产资深经纪人刘先生说,目前他经手交易的房屋以1-2居的小户型为主,售价在150万以内的普通住宅的销售周期短、受市场欢迎。年轻人刚刚进入社会,自身财力不够,普通家庭对于太高的房价无力承担。

上述买主告诉经纪人小王,他一直在等待合适的购房机会。在看到北京住宅交易量回升的新闻之后,他有点着急了。这样的买主大有人在,刚需族的买房记也屡见报端。事实上,房价的回暖,不仅是购房人的需求、银行的需求也是房产中介的需求。购房者在观望的过程中,银行和房产中介已经如坐针毡、焦急得像热锅上的蚂蚁。记者在实地调查中发现,房产中介为此做到了远比介绍房源更多的服务,以促成交易。

当被询问没有收入的学生能否贷款买房时,北京多家地产中介机构都对此表示,只要够首付、想买房,一切都不是问题。为了打消记者的疑虑,一名店长当面给银行的客户经理去电话询问相关事宜,得到的答案是肯定的。他甚至豪言只要确定买房,就算是外地人,他们也可以想办法开具北京的社保与纳税证明,避开楼市新政,帮助客户贷款买房。

针对楼市新政所规定的商品房未满5年需额外缴纳5.5%营业税和1%个人所得税,恒洋地产经纪人表示,存在操作空间。他们可以联络贷款公司和银行,通过贷款公司全款购房,再从银行贷款,这样既节省了上述税款,也可以享受首套房利率优惠。如果全款购买未满5年上市交易的商品房则不仅能够免交营业税和个人所得税,也可以节省所交的契税。链家地产青塔店的小李告诉本刊记者,如果全款购房,西四环外普通商品房的网签价最低可以做到4700元/平米,而实际交易价格约为22000元/平米,按照网签价1%缴纳的契税比按实际交易价格1%的契税减少近80%。

至于银行利率方面,恒洋、鑫尊、链家地产都表示,首套利率依然可以七折,只是可以办理的银行越来越少,如中国光大银行、北京银行,只要主管部门不进行严格审查,一般都没有问题。银行与中介的亲密合作,为购房者提供便利的同时,也为市场增添乱象。出于逐利的理性人行为,房价在多方的庇护和观照下,金枪不倒,节节攀升。

万科董事长王石对自己“以价换量” 的销售策略取得的业绩颇为自豪,终于耐不住性子公开宣称,楼市观望低谷期已过。任志强也表示,下半年房价很难有下跌空间,从中长期来看,随着中国城镇化水平的提升,住宅需求量增长还将带动房价进一步上升。

至此,我们至少可以确定北京八月二手房市场量价齐升的两个原因,一方面是“金九银十”的传统购房旺季的来临;另一方面是对新政的逐渐消化,观望情绪渐渐消退,刚性需求重新抬头;更重要的是,新政的落实依然存在很大漏洞,多项政策只停留在政策制定层面,没有落实执行。

短期而言,二手房交易量仍将出现恢复性上涨至于它能否持续?它是只“秋老虎”还是只睡醒的雄狮?一切就看政府的意愿,毕竟中国的房价不全由市场说了算。