房地产投资风险种类及其防控之策

1 房地产投资风险的含义

风险的最初定义于1901 年出现在美国的 A?M?Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中“：风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2 房地产投资风险的种类

房地产投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：①然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。②社会风险。是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。③财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。④利率风险。指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。⑤经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。⑥流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。⑦购买力风险。也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。⑧市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。

3 房地产开发风险的防范对策

房地产开发风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。

3.1 投资风险回避 风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。

3.2 投资风险减轻 投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。

3.3 投资风险预防 风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

3.4 投资风险转移 风险转移是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

3.5 投资风险分散与组合 ①风险分散。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。②风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。我们经常将其通俗地形容为“不要将鸡蛋放在同一篮子里”。在房地产投资方面同样适用。

3.6 投资风险自留 当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。