浅析房地产开发风险因素及房地产信托融资

摘要：本文主要是对房地产开发风险因素以及房地产信托融资进行分析研究，进而提出了以下方面的内容。

关键词：房地产；开发风险；信托融资；分析

引言：房地产行业在我国国民经济中属于主导产业的地位，并且一起相关产业关联度比较强以及带动性比较强的特点，已经是成为了我国国民经济增长的支柱产业，随着我国改革开发之后，房地产行业得到了不断的发展，但是其开发的风险也是一直伴随着房地产行业中。

1.房地产开发风险因素分析

1.1政治或政府影响与风险。

政治，是应该特别关注和具体研究的，实际上政治是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及这个国家相应的政策法律调整，对于中国房地产市场中的政治因素的变化，会极大造成房地产开发商企业发展上的影响及经济上的损失。

在中国房地产市场中，对于房地产开发商而言影响最为直接的是金融政策和财政政策的变动。从金融政策上说，中央政府是否实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策，会从直接上影响地产开发者和房产消费或购买者所持有的资产，也同时影响开发商所开发的项目和出售的项目。并且中国国内银行针对于中国房地产市场方面的业务的变化和延伸度也会对中国房地产的需求发生极大的影响。从财政政策上说，政府是否实行紧缩的财政政策还是实行宽松的财政政策，针对房地产市场的税收政策的变化，针对房地产是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取的补贴政策，政府针对房地产行业所进行投资的力度和范围等等，都会对房地产开发和需求发生影响。

1.2经济影响与风险。

在房地产市场中，特别是房地产开发过程中的经济风险主要是指由于国家经济形势变动导致房地产开发商发展遇到困难和经济上受到一定损失。由于一个房地产开发项目从立项、可行性研究到楼盘上市、售罄的这个时间段内，对于房地产市场中的消费需求变动的可能性存在很大的波动性，并且对于某些项目的消费者对项目本身各类偏好变化也在时间的延伸中不断变化。原来的市场定位和细分市场上该类物业也许还供不应求，但很可能时间不长就会出现大量很难变现的存量房，造成对于此类项目的开发商的市场预期远远偏离投资收益，甚者很难收回投资，造成开发企业的发展困境。

特别是在开发商对项目开发过程中，出现了通货膨胀，货币出现贬值，物价和产品价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会极具上涨，同时随着这种通胀预期的加大，市场中的消费者过于倾向于房地产的抗通胀的能力，过高的估计了市场的饱和度，对于房地产市场中的发展泡沫的出现起到了退波助燃的暗地因素。并且在通胀预期下，消费者手中持有的货币量是一定的，随着货币的贬值，对于房地产的购买力相对下降，可能出现无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，无法短时间变现，占用过多的开发资金等，从而造成开发企业的风险。

1.3房地产市场的发育程度与供求状况风险。

根据市场规律和市场发展原则，在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、商品购买者自由出入、交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的房地产市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

其实，从宏观上来说，房地产市场是地区性的市场，地方的房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多的多。只要当地地方经济发展是健康的以及有序的，对于房地产的需求就不会发生太大的变化或波动。但如果地方经济的发展不平衡性和不健康性的制约及影响，对于当地的房地产市场会有更大的影响，对于房地产的需求的变化和波动更加显著，也更加频繁，加之部分不道德的炒作因素的存在，更是加剧了这种风险的存在可能。

2.房地产信托及其运营模式和风险控制

2.1关于房地产信托的运营模式

一是关于抵押贷款类信托。所谓的贷款类的信托产品主要是指信托公司通过质押资金的使用方公司财产或者是股权作为基本贷款担保方式发行房地产信托产品之后，把募集起来的资金提供给房地产公司进行使用。抵押类贷款类的房地产信托，募集起来的金额将会占据房地产信托金额的百分之六十七点二左右，根据财产或者是股权担保方式的房地产信托主要是二零零四年资金募集的一种主要模式，对于这种模式来说，总量比较大以及容易成功，同时成熟的信托业务各个当事双方也是比较容易认可。

二是权益转让的模式。对于房地产开发公司来说，合法可以售房的交易作为担保仿瓷信托的计划，信托公司通过购买资金需求方的商品，并且将其进行欲售登记之后，作为担保，或者是收益性房产之收益让为担保发行的资金信托计划。这种模式为很多开发项目的后期运作或者是多个房地产项目的新项目运作，并且良好的售物业房地产公司提供融资的条件。对于这种模式来说，主要是的风险是在建筑工程到竣工交房的风险、房屋销售的市场风险以及权属登记的法律风险。

2.2房地产信托融资的风险与控制

一是房地产行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大，利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，二零零五年一月到八月，我国房地产投资增幅不断降低，宏观调控成果已初步显现。房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，平均涨幅仍低于城镇居民可支配收入的增长幅度。由于中国城市化进程及大规模城市改造，必然对房产有着长期的真实需求，目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩，整体的房地产泡沫是不存在的。信托公司在信托资金运用过程中，可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。

二是关于项目自身的分析以及市场的风险。对于项目的选择来说，主要是房地产信托的主要工作，要是项目本身存在着内部法律纠纷以及建设资金短缺的情况，那么信托产品不管是怎么控制风险，项目自身的无缺陷也是没有办法能够避免的。信托公司在进行项目选择中，可以聘请一些有市场公信力的房地产专业机构来对项目进行可行性的分析，并且对项目的市场定位和前景进行认识。深入的调查了解开发商的实力。选择和有经验以及实力雄厚的开发商进行合作，落实土地房产抵押以及质压等担保措施，在项目运作中加强资金的监控。

总结：通过上述分析可以知道，房地产开发的过程中必然会带来着风险，为了能够保证开发的效率，开发企业必须要通过全面以及科学有效的方式来针对风险采取各种应对的措施，以此来使其房地产企业的抗风险能力得到提高，同时保证企业能够得到可持续发展。

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