浅析房地产企业融资

【摘要】一直以来，房地产企业融资都备受关注，本文基于房地产企业融资所面临的主要问题，分析其融资难的主要成因，进而提出房地产企业融资策略。

【关键词】房地产企业；融资；策略

一、房地产企业融资所面临的主要问题

（一）房地产企业融资以商业银行贷款为主

我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%；次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。

（二）我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展

目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。

（三）有待完善占比很小的融资和债券融资

受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%；已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小；外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。

二、房地产企业融资难的成因

（一）金融体系未健全，政策限制太多

虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。

（二）缺乏金融产品和融资渠道创新

我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。

（三）未健全和完善相关法律法规

我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。

（四）较低的房地产企业综合素质

近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。

三、房地产企业融资对策

（一）积极促进发展房地产业信托

就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，REITS基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率；作为房地产投资市场主体，REITS对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。

（二）加快发展房地产企业债券

房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。

（三）逐步拓展股市规模

房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。

（四）创新房地产企业融资方式

就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。

四、结语

市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。

参考文献：

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