我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究

摘要：在房地产项目开发建设中实施质量计划, 关键是加强质量预防措施的落实, 适当增加预控成本, 大力减少返工成本, 提高开发项目的经济效益。

关键词： 房地产项目 质量管理问题 对策

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

前言

从最广泛的含义说, 项目是一种特殊的将被完成的有限任务, 它是在一定时间内、满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目管理在中国广泛推广普及是近几年的事, 而我们引进、普及的重点, 不应是繁琐的理论、概念、程序, 而应该是简明、适用、有效的方法。

一、目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理, 而把主要精力放在施工阶段。作为建设方, 以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时, 假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 很难保证工程项目的整体投资效益。

二、前期阶段的质量管理

1招标阶段。重视资质审查，工程招标时，注重对施工、监理单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等。审查施工、监理单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。选择长期合作且优秀的施工单位、监理单位。优秀的施工单位、监理本身具有高效的管理体制，可以对项目部的管理起到很好的落实作用。长期合作单位在管理上的衔接磨合更方便与快速，同样能够提高管理效率。在总包单位招标的同时，应对相关需要公开招标的工程（如电梯、消防、弱电等工程）进行招标，避免工程进行中因衔接不到位发生的变更、签证。在招标文件中，对工程的关键节点的完成日期做明确规定，如基础完成日期、主体完成日期、工程竣工日期等及相应的奖惩标准，对施工单位起到一定的约束作用，从而能够加强过程控制。

2设计阶段。设计工作是工程建设的基础性工作，建设单位应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。选择合作良好、水平高的设计单位。一家优秀的设计单位会把产品品质、施工的便易性和产品成本有机结合在一起，达到建设更好产品的目的。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更；设计过程中，实行设计监理，以便及时对设计方案、设计质量进行检查。

设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。要注意留出充裕的审图时间，结合以往总结的审图要点对施工图进行审核，将问题在设计阶段解决。这样能有效减少施工中的变更，缩短工期，提高效率。尽早完成现场的综合管网方案设计，使施工单位的平面布局更加合理，避免占压配套管线的位置，发生签证费用；尽早完成外檐立面的最终设计，提前确定外檐立面的色调。

三、施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。

1房地产项目施工前准备阶段质量管理

( 1) 明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

( 2) 制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后, 制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责, 项目质量经理具体对项目质量负责, 项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。

( 3) 质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如, 在招标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标, 进度目标, 成本控制目标以及招标条件, 对施工组织设计和质量计划进行审查; 对进场的原材料、构配件和设备进行监控; 组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议; 检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

2开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较, 找出工作范围在执行中的偏差; 运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差; 运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪, 得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职、各司其事, 有职, 有权、有责。工程开工前, 将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 制定详细的规章制度和奖罚措施, 不允许出现不合格品。在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。

对于工程施工过程出现的质量事故, 必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的" 三不放过" 原则, 认真处理, 防患于未然。按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。严格按施工工艺( 或施工程序) 施工。根据对影响工程质量的关键特点, 关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则, 并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统, 形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息, 客观地提取产品的质量数据, 为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

三、竣工阶段的质量控制

竣工验收阶段的质量控制。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收，对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。建设单位应加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。

结束语

对房地产企业来说, 项目的工程质量是否得到保证, 必须在选择设计单位、监理单位和施工单位上严格筛选把关, 挑选出优秀的、专业的、精干的设计、监理和施工的项目负责人。通过业主方使他们有机地结合在一起, 通过每一个环节的质量控制和管理, 来保证整体工程的质量。

参考文献

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