房产投资请先稍息

2010年的房地产市场迷雾笼罩，调控政策贯穿始末，观望之中仍抢购不断。盘点该年房地产市场的关键词：国十条、国五条、二套房、房产税、零成交、土地增值税预交率、限购令、保障房、闲置土地等，这些字眼一直让人们充满期待与遐想，所带来的效果却似乎一直差强人意。在调控――平静――反弹――再调控的步调下，2011年房价上涨压力仍然很大，这也注定调控将继续成为房地产行业的主题。

第三轮调控序幕高调拉起

先来看一下政策调控的方向。2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议还进一步确定了相关的政策措施，简称“新国八条”。

可以说，伴随着上海、重庆房产税试点城市的正式获批，以及相关地方政策的同步出台和执行，第三轮调控大幕已经高调拉起。中国楼市在历经几轮调控之后，人们对此已多少有了免疫力，尤其是在全球通胀的大环境下，不动产具备保值功能让人无不瞳孔放大。在此，笔者不想去判断调控之下，房价是涨是跌这一问题，只想简单分析新一轮调控对其“进”、“存”、“出”3个环节的影响。

“进口”收紧

进口，是指投资者购入房产的环节。之前两轮调控一直执行的限贷、限购政策，给市场赋予了更多计划经济的行政指令。第三轮调控中，这些依旧是最立竿见影、持之有效的调控手段之一。

限贷新国八条中明文规定，“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”也就是说，各地虽然可以根据实际情况进行落地，但这是最低标准。通过信贷调整，去杠杆化程度加深，购房门槛、利息成本都会大幅增加。

限购随着落地范围的扩大，部分率先执行的热点城市，也推出了更加苛刻的限购指令。以北京为例，作为限购政策最先、最严的落地城市之一，目前已升级为了“本市居民，第三套房全面限制购买；具有一年以上纳税证明的非本地居民，第二套房全面限制购买。”于是，房地产投资似乎已成为了一种与金钱无关的事儿，尽管有多种变通之策，但手续之繁琐，以及后续可能产生的法律纠纷等问题也令这种投资具备了不小的风险。

其他还有利率优惠取消和频繁加息。目前，不少城市、不少银行对于首套房贷利率的85折优惠已经陆续取消，2010下半年部分城市还存在7折优惠的情况，这些仿佛还在昨日，如今就已变得此般苛刻。尽管这对于非首套置业的投资者来说，不会产生直接影响，但是足以从中看出政府调控的信心和力度。另外，2月9日央行再次加息，受严重通胀、货币超发、流动性充裕等多重因素影响，我国已经进入加息周期，年内加息3次以上已成基本共识，这直接增加了购房者的贷款成本。

总之，限购为房地产投资设置了天然屏障，限贷、加息等又直接增加了购入成本，房地产投资的“进口”被大大收紧。

“存货”遇考

存货，是指投资人持有房产的环节。一直以来，房地产被“空置”，是调控难以触及的层面，一方面造成资源浪费，一方面抬高了市场价格。而房产税的出台，一直被认为是，解决空置问题的重磅武器，但由于种种原因，一直难以问世。

直到1月28日，上海、重庆两个城市的房产税政策，在万众瞩目之下，摇摇晃晃地登场了，尽管在落地方面还存在许多细节问题，但它的出台已然具有了里程碑式的意义。一旦试点收效，将会在全国范围内全面推行。

不少人认为，房产税与高额的房价相比，可谓凤毛麟角，如重庆的房地产税率为4%～6%，上海甚至还列出了6类免征情况，但房产税征收已经成为了一大趋势，对于多套房产持有者来说，累加效应还是很大的。因此，在出手还不算困难的城市，在房价水平尚高的调控前期，拥有多套房产的投资者可适当出手部分房源，或者将空置房屋进行出租。

持有房产成本的不断提高，考验着不同投资者各自的资金状况和预期。

“出口”困难

出口，是指投资人售出房产的环节。在房价疯狂上涨的这些年里，房地产投资者更多的是赚取买卖之间的差额，而非租金收益。尤其是对于短期炒房人来说，追求短期获益和资金周转速度。

然而，新国八条中明确规定，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”随后，财政部国税局立即出台了具体的相关政策。

对比之前的差额征收来说，可谓代价很大，5年是一个时间阶段。以一套150万元购置的住房、200万元出售为例。调整前，营业税为（200万―150万）×5.5%＝2.75万元，而调整之后，则为200万×5.5%＝11万元，整整翻了4倍。

尽管营业税最终可以转嫁到购房人身上，但是否有人愿意“接盘”才是根本的问题所在。因为二手房购买者除了要承受如此高额的税费之外，各种限贷、限购、加息，以及房产税也都将对他们生效，并最终影响他们的购房决策和预期。因此，即使这项10万元左右的税费由出售方承担，“出口”也会变得非常困难。

可以发现，目前房地产投资正面临着前所未有的风险和限制。然后，房地产是周期性的行业，从自身实际来看，土地成本、建安成本以及人力成本等都在上扬。中长期来看，房价确实没有下降的理由。在通胀背景下，许多人将房地产投资作为资产配置的重要手段之一，建议在目前情况下，应先稍作休息，起码等到两会之后，观察换届政府的执政方向有何变化，毕竟房地产行业具有了太多的政治属性。