房地产市场的现状\问题及完善的建议

摘要：目前，对于房地产行业来说，其处在一个较大的发展上升期，卖方市场牢牢占据主动的位置，与此同时，房产行业的各个矛盾也非常的突出，阻碍了房产行业的进一步发展。因此，只有用一颗平常的心态看待房地产行业中的矛盾和状况，才可以有效的提升房产行业的生命力和发展潜力，促进其持续、健康的发展。本文基于我国房产市场现状基础上，并针对问题提出解决建议，以期为这个市场的发展有一定的促进作用。

关键词：地产市场；现状；问题；建议

中图分类号：F293文献标识码： A

一、引言

我国由于各方面原因的限制，导致住房难成为很多民众普遍遇到的问题。在2011年的时候，房产行业出现了转机，全国城镇居民的平均住房面积超过了25平方米，有效的缓解了住房难的问题。但是，无论是对于房地产行业的发展还是对于百姓住房，受到市场环境的影响和国际金融形势的干扰，我国的房地产行业面临着巨大的挑战。把握房地产行业的发展方向，预知其市场风险，直接关系到房产市场能否保持稳定和健康，关系到国家经济发展和民生的方方面面。因此，关于房地产市场现状和问题的研究就显得很关键，对今后房地产的发展有一定的参考价值。

二、我国房地产市场目前的运行现状

2.1土地储备是拉动发展房产发展的重要因素

在2013年的第一季度，房产开发和投资保持了较高的发展速度，与之相比，同期的销售则放缓。国家统计局5月份公布的数据表明：第一季度全国的房产开发投资增加了35%，和去年同一时期相比增速变缓。申银金融分析师表示：在一手房销售受阻的情况下，房产投资持续走高，主要原因有两个方面：第一个是前提买地尾款的支付；第二个是保障性住房的持续开工。

2.2企业资金链面临考验

在面对国家对房地产行业不断实施的宏观调控的政策下，很多企业在融资和贷款方面受阻，这从侧面也看出房产行业面对的问题。据相关统计结果显示：在第一季度，在房产企业的资金来源受到限制，开发投资高位运行的环境下，今后1-2个季度房产开发企业可能会面临更大的资金屏障。很明显的是：随着房产企业资金的紧张，将会进一步影响到企业下一步的发展战略。在面对随时会断裂的资金链面前，企业能否有效的扭转不利局面，更多的会考验其在拿地、融资和营销等方面的应对能力。不管怎样，财务化都将是所有企业形成的共识。

2.3开发供给仍处于缓慢恢复姿态

房地产企业囤下的土地可以满足其几年开发的需要，并且很多一线城市的土地供给已经趋于保守。从这一点可以看出房产最近的走势变化。进入今年3月份来，很多地区的土地出现了较低成交，过去很多抢地购买的火爆局面已经远去。由于很多开发商已经囤集了大量的土地，其纷纷减慢买地的步伐，更多的是静观市场变化。在当前房产行业相对低迷的情况下，很多企业在今年都开始放缓拿地速度，谨慎的维持现有资金。同时，一线甚至二线城市的土地供应量逐渐放缓，和往年比没有较大的增长，这是房价居高不下，持续增长的原因之一。以广州为例，其住宅用地的供给量从2008-2011的量分别是1400、1300、1350和1480公顷，平均波幅正负绝对值较小，维持在较低的水平上。

2.4市场销售较快增长，价格上涨较快

最近的一项数据表明：一些规模较大房地产企业的依然保持着较快的增长速度。在公布出来的第一季度开发商销售业绩的数据表明：十大开发商第一季度楼盘销售突破千亿元，并且有百分之80的企业涨幅过大超过了国家的调控基准线。数据表明：十大房产开发商的销售额比去年同期增加了百分之20，在国家加强宏观调控的背景下，房产企业还能保持较快的增长，主要原因有以下几点：一些开放企业将去年年底的部分销售业绩加入到第一季度的财报中，提升了第一季度的销售额第二个是一些开发商。将注意力转向受调控政策影响较小的二线、三线城市中，促进了整体业绩的上升。第三个是虽然目前国家抑制房价上升， 但是百姓对于住房的需求量仍然很大，为开放商的业绩提升奠定较强的基础。

三、带动房价上涨的因素

3.1客观原因

1．拿地价格上升

房价不断上涨的根本原因是土地供求紧张引发的开发商拿地价格不断上涨，这就加速了房价的上涨。地方政府是这个现象的受益者，通过卖地，地方政府获取了巨大的利益，在一定程度上也促进了开放商的卖地欲望。

2．资金流动性较大

资金巨大的流动性，导致很多资金流没有找到合适的投资通道，并且由于房产行业增值较快，很多投资者对房产行业非常的偏爱。在这种刚性的需求刺激下，资金流动性的泛滥势必会进一步推动了房价的上涨。

3．经济发展必然结果

从目前供求关系来看，土地依然是稀缺的资源，随着百姓对住房需求量的不断增强，房价的上涨也是经济发展到一定程度时候的必然结果。

3.2主观原因

1．地方政府推动

在当前，我国城镇居民的住房自由化率高达百分之八十。房产和建筑的增加值在GDP中所占的比例高达百分之十。政府为了扩大内需，持续的推动经济平稳增长，必然将房产作为一项重要的手段。为了获取更多的利益，促进地方收入，很多地方政府对于房价的高涨乐此不疲，坐收渔翁之利。地方政府对卖地行为的纵容，导致地价不断上涨，这就直接导致了房价的攀升。

2．开发商刻意操作

当前，除了容积率之外，土地的价格和处置全部被开发商所掌控，这就形成了较强的市场垄断。在百姓需求量一定并且不断上涨的情况下，开发商所面对的外部的价格竞争力较小，开发商共同定价，共同获利，形成较强的行业内部垄断。

3．消费者、投机者推波助澜

房产价格的不断上涨，导致很多消费者和投资者对楼市过度看好，从而引发了投资的盲目和跟风。并且，由于投资渠道狭隘，很多投机者在其中推波助澜，加速了房价的涨幅。

四、楼市存在的问题

4.1近期问题

第一，中国经济的发展会被房产行业中的虚假购买力所透支，我国住房问题主要集中在：房产行业一开始就快速的引入了国外的按揭付款的购房方式，促进了购房的能力和需求在短期内突然放大，加剧了供求关系之间的恶化。

第二，很多投机者和房产商囤积大量的房源，散步各种谣言，进一步加速了供求关系之间的矛盾，让房产价格在前几年飞速的上涨。客观的说，人们对于房产的需求量肯定是客观存在的，很多人面临着结婚、组建家庭、进城，促进了购房需求的上涨。另一方面，在购买力的角度上来说，按揭付款的买房方式让人们感觉购房变得更加容易，促进了人们购房欲望的上涨，这也加速了房价的持续走高。

第三，房产高价加快了社会贫富的差距：房产超高的利润让财富从各个方面迅速的向地产商那里聚集，同时，花高价买房的民众以及买不起房子的民众，对于房价居高不下存在非常强烈的反感和排斥心理，这也加速了阶层矛盾的激化。很多的财富汇聚在少部分人手中，对我国经济、社会的平衡发展构成较大的风险。

第四，房价高升提升物价水平和生产成本：房产居高不下也会带动其他行业的成本上升。房地产行业的高歌猛进，也为 建材、钢材等行业提供了发展机遇，促进了这些建设原料价格的飞涨，进而提升了整个社会的生产成本。生产升本的上升就导致产品的价格也会变得越来越高，房价的高升会带来各种生活成本的上涨，在人们工资涨幅较小的情况下，无疑进一步加速了社会的矛盾。

4.2深层次问题

1.重视房产行业经济职能，忽视其社会保障职能

长时间的畸形发展，导致房产行业出现了各种弊病，甚至可以说是顽疾。

一些地方政府对房产行业的市场化过于依赖，将其作为财政收入的主要源头，同时，住房保障的缺失，加快了房价的高涨，很多中低层收入的人群无法购房，生活缺乏最基本的保障。从上世纪末到2003年，全国住房的每平米均价仅仅上涨了350元左右，但是在2007年到2012年间，房价已经足足翻了几倍。高企难降的房价让绝大多数家庭无法购买房子。所以将地产行业作为我国的支柱产业，挤压其他行业的消费和发展，吸收大量的资金流，必然将中国经济推向泡沫的深渊。

同时，放大房产行业的经济和投资属性，忽略了百姓对住房的社会保障需要，这就脱离了百姓的本质需要，加速了房产资源的不平衡配置，加剧社会矛盾，引发新的问题。

2.二、三级市场发育不完善

从目前看来，房地产三级市场得以启动的主要办法是通过住宅置换和公住房上市的手段。但是由于过去的种种原因限制，存量住房的主要体现就是公共住房。为了保证二级和三级市场能进行有效的联系，需要构建完善公住房上市和差价交换的两种主导行为。通过促进三级市场的灵活性以不断满足百姓对改善住房的需要，否则二三级市场的联系没有任何意义。

五、对未来楼市发展的一些建议

5.1理性看待房产的经济职能，强化其社会保障职能

房产行业在我国国民经济体制中一直都是占据前瞻性强、基础性高、产业支柱能力大的地位。正因为房地产行业拥有这么重要的地位，所以其在我国的国民经济体系中，特别是在推动城市发展、城乡一体化、居民生活水平提高等方方面面起到非常关键的作用。经济是房地产发展的源泉，其次才是房地产对经济发展的作用，经济和房地产的作用顺序是不能被反过来的，否则便会引起经济发展的不平衡。目前，房地产行业对内需的拉动能力和前景不够明朗，主要表现在：第一，房价已经远远的超出普通百姓所能承受的极限范围，促进楼市的回暖、提升房产交易额的努力相对较困难。另一方面，房产行业在经历了多年的非理性开发和扩张后，高额的房价让购房者承担着较大的经济压力，抑制了其在其他方面的消费欲望。只有通过不断的提升消费需要，促进房价“接地气”，才能够有效的解决目前房产行业的诸多问题，满足人们的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我国实施的时间有限，政策在制定的时候难免会出现缺陷。随着住房保障制度的实施和住房供求关系的不断变化，其也会呈现出较多的问题。提升我国住房保障制度的策略主要有以下几点：第一，加快公共支出财政的建设速度，有效的转变政府的职能方向。第二，搭建层次化强的住房保障机制。第三，对现行的住房公积金体系进行必要的改革，建设面向人群更广的公积金制度，满足更多的人的购房需求。第四，不断完善购房保障体系，加强对保障目标人群的甄别和管理。

4.2引导二、三级市场的健全发育

要想实现这一目标，需要将二级市场和三级市场的运营有效实施起来，以实现两个市场的有效联动。在保证二三级市场有效联动的同时，还要注重相关的规范工作，大力促进租赁行业的发展，加大促销手段。同时，还要进一步监督和规范房产中介公司，引导媒体适量的房产信息，促进整个市场的健康的发展。最后，还要加大行政监督力度，对市场的违法行为进行整治和处理。通过以上手段，可以有效的扭转防长行业市场发育不平衡的现状，进一步促进房产市场的规范化和平衡化的发展。

六、总结

目前，我国的房地产市场还处在诸多利益方的博弈中，在此期间，市场的问题和风险随着经济形式的变化也在不断突显出来。并且，房产行业的监督和调控又是一项系统化强、专业程度深的浩大工程，需要房产行业相关的所有利益方（中介、消费者、政府和开发商等）共同努力来实现。本文通过论述我国房产行业的现状、问题，并提出解决策略，并结合一些统计数据加以佐证，期望能对我国房产行业的发展有一定的参考价值。

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作者：梁小龙，性别：男，籍贯：江苏徐州，出生年月：1990，10，就读于浙江工业大学，经贸学院工程管理专业，本科。