我国租赁权的物权化进路

租赁权具有物权的基本属性。无论是出于利益权衡上的需要，还是用益物权体系重新确立的考虑，将租赁权界定为物权都有其必要性。明确租赁权在物权法中的定位一用益物权，并将公示公信原则引入其中，不仅破除了理论上和实践中的诸多障碍，使用益物权体系重构成为可能，也为租赁权的物权化开辟了道路。

关于租赁权性质的问题，在学术界历来颇受争议。到底该采“债权说”，还是“物权说”抑或“债权物权化说”众说纷纭，一直难有定论。针对这一局面，笔者仔细梳理了一些学者对租赁权基本内涵的解读，在明确概念和对各种学说作出分析的基础上，对租赁权的属性进行界定，试图明确租赁权在物权法中的定位，以探寻其物权化的进路。

租赁权的本质内涵

1 租赁权的基本含义

对于租赁权的基本含义，郑玉波先生将其定义为：“租赁权指承租人依租赁契约所取得之权利。”林诚二先生认为：“承租人依租赁契约所取得之权利为租赁权，其内容在于租赁物之使用、收益。”史尚宽先生指出：“承租人之权利为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。”从这些定义中我们并不能发现明显区别。但有学者已经从对众多概念的研读对比中发现了在定义租赁权时所存在的两种不同定义模式。这两种模式主要的差异为：是否在定义中包含了租赁物（动产）交付或（不动产）转移占有之前的权利。

通过分析租赁权的产生可知，其大致由两个步骤组成，先由当事人双方合意达成租赁契约，而后再进行租赁物（动产）交付或（不动产）转移占有，由承租人对租赁物加以占有、使用、收益以及一定程度上的处分。对于前一步骤，于其上产生的权利当属债权无疑，但对于后者，由于其具有了物权效力的重要表现，若仍以债权视之，未免不妥。至此，在租赁权的概念上出现了广义与狭义之分。广义的租赁权既包括因租赁合同履行之后承租人对租赁物所享有的占有、使用、收益以及一定程度的处分权，又包括承租人因租赁合同而对出租人享有的租赁物交付请求权、请求修缮、变更租金等请求权；而狭义的租赁权仅包含前者。在日常生活中我们所认知的租赁权通常是狭义的，合同法中的相关条文也将关注点放在了占用、使用和收益的权能上。

2 关于租赁权性质的学说

关于租赁权性质的学说主要有以下三种。

（1）债权说

该说通常认为，承租人对于租赁物所享有的权利，是因租赁物的交付而取得的，并不是由于租赁合同的成立而当然成立。但是这种权利不同于物权人直接支配标的物的独立的权利，而是从属于租赁权的权能，所以租赁权非物权而是债权。这种观点是罗马法以来的旧说，认为租赁权无对抗第三人的效力，与罗马法上的“买卖不破租赁”的意思是一致的。但现在大多数国家立法确认的“买卖不破租赁”条款已经赋予了承租人对抗第三人的效力。故此债权说已为多数国家抛弃。

（2）物权说

该说认为，租赁权乃是对租赁物为使用、收益的权利，本质上是对物的直接支配，属于物权范畴。租赁权人的其他权利，如请求交付租赁物、修缮租赁物等权利，都不过是由此本体而发生的效果。因此，租赁权为物权而非债权。

（3）债权物权化说

该说所持的观点是：租赁权在性质上仍属债权，只不过是由于法律为强化其效力，保护租赁权人的利益，而赋予了租赁权一定的物权效力，使之物权化。租赁权的物权化主要包含了四个方面的内容：①对抗力；②对第三人效力；③处分的可能性；④租赁权的永续性。需要注意的是，该说模糊了债权与物权区分的意义。

3 租赁权性质的界定

在传统理论上关于租赁权债权性质的论述，其理由大致可以概括为四种：第一，租赁权产生于租赁合同，其性质当为债权；第二，租赁权并不满足可充分转让性的要求；第三，物权法所确立的物权法定原则要求物权的种类和内容不可自行创设，租赁权于法无据，自当排除在物权以外；第四，租赁权已受到《合同法》关于“买卖不破租赁”条款的保护，将租赁权纳人物权法似无必要。对该四点理由，笔者认为：首先租赁权的性质并不必然由其产生的原因（合同）决定。判断一项权利的性质应从其本身所具备的权能上进行分析。其次，根据我国《合同法》第224条规定可知，转租在出租人同意的情况下是被允许的，原合同继续有效，虽然与目前类型化的用益物权相比在处分性上略有差异，但这并不足以确定租赁权的性质。再次，物权法定原则要求物权的内容与类型为法律所明确规定，不能自行任意创设，但这并不能从逻辑上一定推出物权内容和类型就一定是一成不变的。租赁权的提出正为物权类型的添加提供了契机。最后，我国《合同法》确实在租赁关系调整中起到了重要作用，但同样这不能成为判定租赁权性质的理由。关于租赁权物权化说，笔者认为其产生乃是立足于租赁权的广义概念。前已论及，租赁权产生分两个部分，正是将租赁权的性质定位于该前一部分的内容，而得出了其债权的内容，之后由于其具有一定的物权效力，而冠以“物权化”的概念。

分析了上述学说，反观租赁权自身的属性特征：首先，承租人对租赁物所享有的是直接支配的权利，对租赁物可为占有、使用、收益。其次，承租人所享有的权利具有排他的效力，不允许有内容相冲突的权利重叠产生。其次，租赁权具有对抗第三人的效力，在保护上有绝对性。最后，租赁权的存续具有长期性，这一点也符合物权的表征。由此可见，租赁权具有物权的基本属性。

租赁权为物权的必要性

1 现实的需要

将租赁权的性质界定为用益物权，不仅是对比各学说和其自身特性得出的结论，而且从其所包含的价值上来说也是必要的。

这一必要性可以体现在房地产行业，特别是在商业地产中，租赁权已经出现了部分异化。在市场上存在着连续签订多份递接合同的做法，以达到变相突破关于最长租赁期20年的限制，从而使得租赁权具有长期性，于市场中的可流转性也被大大提升。暂且不论这一连续签订合同的做法是否符合法律规定，从市场对租赁权朝着此种方向异化的需求就足以看出将租赁权定位为物权范畴有其现实需要。此外，在房地产交易中，“买卖不破租赁”原则确实起到了保护承租人的作用，但我们同样不应忽视买受人的利益。买受人在与出卖人订立合同时，并没有去实际调查房屋占有现状的义务，在没有相关配套制度（如租赁备案制度）运行下，买受人便处在了不利益的位置。但是，倘若将租赁权纳入用益物权体系，这一问题就会迎刃而解。因为将租赁权定位为用益物权，物权登记制度自然将被引入，在租赁权情况能够被清晰查询时，买受人将不再受“买卖不破租赁”困扰。

与此同时，将租赁权界定为用益物权，进一步明确了前文中关于租赁权概念广义与狭义的区分，使得对于租赁的理解在逻辑上更加清晰，能够看清由租赁合同所引起的法律关系的整个阶段。

2 用益物权体系重新确立的要求

我国《物权法》已明确规定了国有建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等对土地的占有、使用为目的的用益物权形态，但是我们依然有必要确立租赁权的物权地位。因为我们当前确立的用益物权体系是以土地为参照物确立起来的，比如地上权、地役权、永佃权的分类以及基地使用权、农地使用权、邻地使用权和典权的分类，均大多涉及土地上的用益物权类型，而对于不动产的另外一个重要组成部分一房屋以及其他地上建筑物和构筑物等一却没有相应的划分，而且我们也很难为这种自觉或不自觉的划分方法找到一个适当的理由。由于对于房屋等地上建筑物或构筑物的占有、使用、收益和在此基础上的一定程度上的处分已经越来越普遍，因此有必要将用益物权扩大到房屋等建筑物或构筑物之上。

租赁权的物权建构

1 租赁权在物权法中的定位

前文已经明确了租赁权的物权属性，但仍有必要对租赁权做进一步分析。对租赁权而言，其使用收益权被限制在特定的范围里面，并且因排他性也在一定意义上限制了所有权的全面行使。所有权人对于租赁物的直接占有转化为间接占有，同时租赁权人获得了对租赁物在目的范围内的直接支配权。由此可见，租赁权在物权法中的定位乃是用益物权。物权体系的重新建构应以此而铺开。

2 公示公信原则的引入

公示公信原则是物权法的一项基本原则。一项权利要想成为物权的话，公示就是一种必需的行为，如果不能公示出来，无论如何，这种权利都不能够成为一种物权。租赁权物权化的进路不能仅仅停留在理论探讨的层面。在明确了性质基础之后，应当考虑租赁权在物权体系中的实际建构。前文已经涉及房地产领域对于登记制度的实际需求，因此，租赁权的物权化势必离不开公示公信原则的引入。公示公信原则要求建立起整套的租赁物登记制度，这一部分的内容在技术上并不存在问题，并且在设立时大可将这一部分内容与原不动产登记制度进行适当的合并。

3 重构用益物权体系

明确租赁权的物权法定位以及引入公示公信原则都为用益物权体系的重新构建作出了准备。但体系重构的落实还需回到现已确立的体系中来。作为用益物权的租赁权显然应被纳入用益物权编，与国有建设用地使用权、地役权等并行。除形式上的变动外，在内容上还需满足两点：第一，用益物权应该涵盖所有不动产，实现用益物权在房屋和土地上的贯通。第二，用益物权不妨贯彻到动产之上，实现动产和不动产的用益物权，以充分实现现代所有和利用的原则。

（作者单位：上海华东政法大学）