中小城市古城改造策略研究

摘 要：对于经济相对不发达的中小型城市，在古城改造和打造旅游开发中，怎样协调好公共利益与开放商利益，各方利益权衡下，如何制定适宜的改造策略的探索。

关键词：中小型城市；古城改造；改造策略

现在很多中小城市在“二产向三产转变”的大趋势背景下，选择打造以古城旅游为主题的古城改造和开发。几乎每个城市的领导干部都详述古城开发利用的必要性、重要性。他们认为，适度开发利用古城，能够改善古城内棚户区居民民生，有利于发展服务业，有助城市转型，更好地保护历史遗存。但是每个城市的情况不尽相同，有些古城比如山西平遥、云南丽江、湖南凤凰，本身古城保存完好，有价值的古建和街道形成了有特色风貌的古城形象，其保护与改造也易于操作；有些古城本身因为历史原因，整个古城风貌有所缺失，古城城墙，街道肌理和部分古建还留存，而古城在历史上还是有浓墨重彩的一笔，有一定的开发价值，政府本身经济相对薄弱，对于这类城市要进行古城改造和旅游开发便难以入手。本文以赤壁市蒲圻古城为例，研究此类城市旧改方向。

1 城改造现状

1.1 研究区域概况

蒲圻古城位于湖北省咸宁市下属的赤壁市，是一个历史悠久的千年古县。春秋时期隶属楚国，秦代治于南郡，汉代寓于少羡，三国东吴黄武二年（公元223年）始置蒲圻县，东汉建安十三年（公元208年），发生了三国赤壁之战，历史上武赤壁真实所在地。古老的县城原在西凉湖衙门咀（现泉口镇御屏村），唐贞观七年（公元663年），因洪水泛滥，古城被淹迁至现古城，已有1360年历史。

明万历年间开始筑城，清嘉庆更修为石城，其对外交通以渡口为主，1938年日军占据蒲圻，古城建筑尽毁，只留下了古城主街的肌理，现建筑均为解放之后重建。本文研究范围大约为原古城乡围合的古城区域，以原古城墙为界，研究范围为40.19hm2。

1.2 历史遗存

古城墙：现存清嘉庆三年（1798年）所筑青石垒筑的石城：蒲圻古城，为湖北仅存的石筑城址。城高7米，厚5.3米，周长3500米，建有六门、东曰聚奎（习称东门）、南曰迎熏（习称南门）、西曰宝成（习称西门）、北曰拱极（习称北门）、西南曰丰乐、西北曰通汇（习称水西门）。陆水河环绕南、东、北、西4门流过，成为天然护城河。1968年拆除了“宝城”、“丰乐”二门，今存“聚奎”、“迎薰”、“通汇”、“拱极”4门和大部分城墙，近期修复了部分城墙。

古街：基地内部保留了明清时期的街道肌理，遗留下来的几条旧街道，都是丁字形，没有一条十字街。一条龙这条古街曾经是赤壁最繁华的商业街道，今天的西街一条龙保存了原有的古城肌理，是古城片区的肉菜市场。

古建筑：古城里只有少量历史遗存建筑，文庙、城隍庙、书院、县衙四处，规模不大，其余建筑皆为解放后建造，风貌无存。

1.3 居民生活现状

古城内居住条件较差，存在房屋破旧，居住拥挤，交通堵塞，环境污染，基础设施短缺问题。赤壁市基本最好的教育设施都在古城内部，聚集了很多周边人口在古城内租房上学，造成了古城内部住房和交通的拥挤。

2 政府与开发商的博弈

2.1 对于政府

经济效益：有利于调整产业结构，打造古城旅游产业带动城市经济发展，增加税收收入，拉动当地GDP的增长，从而提高人民生活水平。

社会效益：有利于加大市政建设和环保项目的投入，改善古城脏乱差的形象，增加就业机会，缓解社会矛盾，体现政府的公共责任。

文化效益：有利于对文物和当地民俗等非物质文化遗产的保护，传承当地文化脉络，同时古城镇作为文化遗产，是当地对外宣传的名片，提高城市知名度。

困境：对于经济相对不发达的小城市，古城改造的费用相当可观，再加上原有的旅游产业并不发达，知名度较低，古城建设完成后到旅游产业能够自行运转形成规模，需要相当长的时间金钱去经营，单靠当地政府没有这个经济实力完全主导。

2.2 对于开发商

开发商的利益主要表现为经济利益。包括优质物业的保留与经营、特许经营、文化产业等浮动收益。小城市的旧改与大城市旧改不同，物业价格不高，更何况是古城的旧改，因为要打造古城风貌不能在古城内有高强度的开发，古城内部权属复杂，建筑密度大，拆迁成本高，建设量少，单个地块必定不能达到收支平衡，无利益怎能吸引开发商来运作。

3 改造方式的探索

3.1 假设一：政府不投入资金，指导及引入市场资金自平衡

这样开发商为了保证盈利，自然会要求增加容积率，经过测算如果政府完全不控制，古城部分容积率至少高达2.6，古城风貌无存。

假设二：政府控制容积率为1.2

容积率1.2，整体改造成本18.2亿元，整体预期收益16.0亿元，开发商需求最低利益（30%）4.8亿，在资本市场利润为30%的前提下，需在其他渠道再筹集7亿元。

3.2 在不能够完全自平衡的情形下的开发策略选择

策略一：政府不出资，开发商先期投入，另寻地块补偿开发商。策略二：政府部分出资，投入基础建设和形象工程，打造影响力提升土地价值，开发商随后进入开发。策略三：政府完全出资，整体改造投入。

三种策略各有所长各有利弊

策略一：以古城内的瘦地与古城的肥地肥瘦搭配，保证开发商的投入积极性以及项目的良性运作，但这需要政府对未来区域地块价值有更清晰和正确的预估。策略二：政府投入改造，能保证改造质量达到预期风貌效果，整体古城改造回报上升，减少肥地搭售，但政府仍然需要大量的资金投入。策略三：古城风貌改造有所保证，公共性更佳，政府需要对市场正确把握，投入相当巨大。

结论：合理的开发时序；结合不同策略的发展方式；在一个长期的流动性市场中寻找平衡。

3.3 关于古城改造的总体规划策略思路

（1）“肥瘦搭配，合理疏导”，即将需要严格控制高度及风貌的古城地块与旧城内拆迁量较少增量较大的地块互相捆绑开发，以达到开发商的赢利点。

（2）“不予不取、稳步推进”。即政府在近期内对古城片区既不投入资金也不收取地价，将古城所得全部回馈给古城。但远期在古城项目完全启动后，等待经济发展到一定水平后，需要政府反哺古城改造。

3.4 对政府关于古城改造的工作重点的建议

（1）成立古城改造指挥部，统筹古城改造的相关事宜。

古城改造是一项综合性很强的内容，涉及到城市的住宅、用地、环境、交通等多种问题。这一揽子问题的有效解决不是仅依靠规划局或是住建局可以解决的。因此，我们建议政府成立古城改造指挥部，从市住建局、国土局、交通局、教育局、环保局等多个部门抽调人员组建指挥部，以应付古城改造所涉及的多方面综合问题。

（2）在近期的古城改造项目中引入第三方经济测算。

赤壁市古城范围内近期所涉及到的有争议性的项目。这些争议性较大的项目都有个类似的共同特点：开发商均以改造成本过高为理由，向规划部门提出对城市风貌造成较大破坏的高容积率方案。在控制城市风貌的同时了也要保障开发商合理的利益，营造良好的投资环境。这些问题的核心都是经济问题，因此我们建议政府可聘请第三方独立的经济核算机构进行开发成本测算，对开发商的合理利益下的开发强度进行一个评估。这样，能真实的了解开发商的合理的经济利益，保证对城市风貌进行了有效的控制。

4 结束语

古城开发是有双向的，既能给古城带来新的活力，延续文化传承，如若开放不当，则会给原本古风犹存的小城文化带来毁灭性的灾难。在政府和开放商之间，公共利益和私人利益之间，规划师需要做好协调和推进的工作，保证古城改造向良性的健康的方向发展。

参考文献

[1]吴志强，吴承照.城市旅游规划原理.北京：中国建筑工业出版社，2008

[2]骆茜.以旅游为动力的中小型城市旧城改造研究.中华民居，2013NO.083.

[3]信晓阳.关于我过古城镇旅游开发的思考.大众商务，2010（7）.