基于合成指数的兰州市房地产景气周期循环研究

[摘要]通过收集与兰州市房地产相关的指标，并利用统计指数中合成指数法构建了兰州市房地产业的景气指数，根据其波动态势具体分析了兰州市房地产业的周期波动特征，经过分析发现自2002年以来，兰州市房地产业共经历了3次景气循环，目前正处于第三次循环的下降期。通过具体分析兰州市房地产周期波动的原因，发现其发展过程存在的问题，为兰州市房地产业更好的发展提供建议。

[关键词]合成指数；兰州市；景气指数；房地产

[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。

2兰州房地产周期波动的轨迹及特征

2.1数据来源及技术处理

（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。

（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。

（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。

（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。

2.2兰州市房地产景气指数合成

2.2.1各类指数的计算

（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。

（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。

2.22兰州市房地产景气指数的初始计算

（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。

（2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。

3兰州市房地产指数周期循环

根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个：

兰州市房地产景气指数

3.1第一周期：2002—2005年

由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。

4兰州市房地产业发展建议

4.1抓住有利时机，加快结构调整

目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。

4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求

目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。

4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化

在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。

4.4完善房地产税费

房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

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