房地产装修成本控制与管理

摘要：本人结合这几年一直在房地产开发公司工作，对开发公司的成本控制有自己的一套心得，现在我分多个阶段从房地产公司造价人员怎样控制成本预算及管理方面进行详细的分析。

关键词：房地产；装修；成本预算；管理

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产装修的成本大致有两种算法。一种是根据装修的各个部位来计算，可分为基本装修费用和可做可不做两部分。基本装修即指必须装修的那部分，如门、墙面、顶面、厨房厕所的瓷砖、窗帘盒、吊顶、暖气罩、地面等。可做可不做的装修是指装饰性较强的部分，如背景墙、客厅吊顶等。另一种计算费用的方法是把装修分为材料费、人工费、设计费、装修公司利润。

1.成本控制

1.1可行性研究阶段

一般情况下造价人员参与可行性研究的情况不是很多，但是作为应尽职责应该提出一些有用的意见，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，这些情况一般作可行性研究的人是不怎么详细考虑的，可是这些都会对工程造价产生影响，一旦你提出来不管人家采纳与否，以后发生相关问题你都会有准备，况且可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关。

1.2设计阶段

一般的书上都说设计可以控制工程造价的70％，可这基本是不可能的，第一设计单位不可能去作什么限额设计，他们设计的出发点都是安全可职合理耐用，而节约造价是次要的，换句话说，建设单位没钱还开发什么房地产？第二即使建设单位造价人员实力比较强，可以对图纸快速做出反映，发现超过限额很多，那么设计单位修改图纸也需要一个心理承受过程和技术检验过程，况且重新出一份图纸需要时间，对建设单位接下来的招标监理施工预售等等过程都会有所干扰，财务成本也会逐日提升，聪明的建设单位才不会这么办那，所以限额设计对大多数房地产开发单位来说都是一句空话，倒不如踏踏实实的告诉设计单位需要设计什么标准档次来的实惠。另外根据市场实际情况，造价人员可以提出新材料新工艺新技术的使用限制，建设部04年出台了218号文，明确了一些限制。

1.3审图与设计的完善

国家已经开始注意这个过程了，我见过安徽做的就比较好，江苏基本是走过场，而辽宁正开始。由于大的设计院一般工作比较忙，建筑结构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接，甚至可能出现某种错误，所以需要政府审图机构进行可职的审查，审图机构对图纸上一些错误和疏漏会进行修改和补充，这些都会作为图纸的组成部分一起提交给建设单位，

建设单位用它进行招标会减少很多图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失，我们造价人员要积极参与这个过程，即使不能参与也要对专家提出的意见和建议把握清楚，理清头绪。

1.4招标文件与合同的编制

这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲限甲指甲定材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，

质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。另外正常情况下要搞大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。

1.5施工组织设计的审定

一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西，比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等，在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人员和机械上打了埋伏？不过一般情况下施工方也希望早点把工程结束以缓解自身的财务压力，所以只会多投入提前交工，不过这时也要看看采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合，一般情况下如果施工组织设计中没有写明赶工措施，必须要求补充赶工方案。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以施工组织设计的审定，造价人员必须参与。

1.6图纸会审

一般由监理方主持，建设方施工方设计方一起坐下来，对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。它与审图不同，审图是由专家进行的，而图纸会审是由具体实施人员进行的，所以更具有实际意义。作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了，而且对造价人员来说相当重要，一是可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大帮助；二是图纸会审基本都是施工方提出的问题，你也可以借此看看施工方和监理方技术水平如何，而且要慎重看待施工方提出的设计变更建议很重要。因为在图纸会审时施工方会提出一些对其施工有利的建议和变更，作为造价人员必须进行判定是否对公司有好处，在图纸会审中要注意一点，时间精力都有限，所以必须让设计方把图纸会审拿回去仔细计算后才可出正式文本，否则之后再进行变更就事倍功半了。

1.7设计优化

基本就是甲方提出的设计变更或现场签证。施工方没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。作为造价人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，否则就很难把握成本，他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下，节约成本；另外，即虽然增加成本，可是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提高很大，甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度，这就需要造价人员去分析了。

1.8结算审计

最后的阶段，即是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。造价人员一般应该秉承的原则是：第一合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，7、14、28天的规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；第二矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一），即造价书上的九个顺序；第三事件的责任清理，如果由于施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；第四熟悉规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；第五分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；第六依照造价书中的说法一步步审核。这样作基本保证你的结算完整并比较正确，一般差额在3％之内就算合理，精度要求越高审计时间越长耗费精力也越大。

2.成本管理

（1）负责整个工程项目的业主合同管理工作，制定合同管理制度和工作程序，组织有关人员进行合同管理业务学习

（2）对合同文件中的遗漏、错误及含糊不清等方面的问题，提出处理意见并报建设办审定

（3）负责监督合同的执行，及时评价合同各方履约情况

（4）负责审查总监办提交的工程变更部分工程量的增减、工程单价的调整、暂定金额的支付，提出处理意见

（5）负责审查总监办提交的有关工程延期、费用索赔材料，并提出审查意见

（6）对合同争议进行调解，以公正的态度提出证据并作证

（7）对监理、承包人的违约行为进行调查，搜集掌握有关情况，提出书面报告并通知或提醒违约方采取措施加以纠正，按合同对违约行为进行处理

（8）审查分包、转让和指定分包的有关事项，提出书面审查意见

（9）对业主定点限价供应材料进行管理和调拨，并提供业主限价供应材料的月度报表

（10）组织整个工程项目的合同谈判工作，包括线外工程、业主指定料场材料、业主限价供应的其它材料、变更合同条款的各种项目，负责准备合同文件及有关资料。

3.结语

装修工程成本控制与管理是装修项目管理中核心要素，要提高项目利润、提升市场竞争力，就需要完善精装修工程成本管理，只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，才能在竞争中具备优势。