旧城改造模式研究—以柳石路片区改造规划为例

【概要】研究旧城改造模式，主要是寻找政府、开发商与旧改对象之间的利益平衡点。通过对旧城改造片区的区位价值理论的研究，找出级差地租与旧城改造的契合点，提出捆绑式开发的模式。同时，在保证各捆绑地块经济效益的基础上，得出各个地块的建议指标，作为引导城市建设的依据。

【关键词】旧城改造、区位价值、捆绑式开发、建议指标

ABSTRACT：Study of urban renewal mode，Are mainly looking for the government, developers and the old object between the interest equilibrium point. Through the transformation of the old city area location value theory research, find out the differential land rent and the transformation of the old city point, binding type development mode put forward. At the same time, to ensure each bundle block economic benefit based on, draw various plots suggested index, as the basis of the construction of City Guide.

KEYWORDS：transformation of the old city; the value of location; binding type development; recommended indicators

中图分类号：F124.5文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

1、旧城改造片区的区位价值理论

从1980年起，我国开始了土地制度改革。1986年推出了《土地管理法》，将土地的使用权和所有权分离。1987年4月国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年我国开始了土地估价试点。

1.1级差地租与旧城改造片区的区位价值

根据级差地租理论，级差地租Ⅰ取决于不同的地块，级差地租Ⅱ取决于在同一块土地上连续追加投资。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为基础和前提，马克思指出：“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ。”将级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ及旧城改造片区的开发效益结合起来考虑，便产生了几个重要的“旧城改造片区的区位价值”：

第一，不同的旧城改造片区处于不同的地块，因而具有不同的级差地租Ⅰ。这就从根本上决定了旧城改造片区区位价值的差异性。级差地租Ⅰ高的旧改片区，被争相选择；而级差地租Ⅰ很低的旧改片区则无人问津。

第二，对同一片旧城改造片区进行连续的投资，产生的级差地租Ⅱ有增高的趋势。即为了取得较高的级差地租Ⅱ，就必须对旧城改造片区进行连续的投资或提高开发强度。级差地租Ⅱ解释了为什么开发商乐于提高旧城改造片区的开发强度和容积率。

第三，地块自身条件差的旧城改造片区也存在级差地租。为了在此类旧城改造片区上获得超额利润，就必须采用追加投资方法。要实现这个区位价值，从理论上讲需要政府允许开发商进行高强度的开发。

1.2用地功能与旧城改造片区的区位价值

如上所述，城市飞快发展，中心区的老建筑日趋陈旧，但土地价值却在不断提高，这就为旧城改造提供了经济平衡的可能性。从理论上说，通过用地功能的调整，能够提高土地利用率，所以旧城改造可以通过市场机制的调节，以企业行为来正常实现。

在进行土地估价时，不同用地功能的土地价格是不同的。一般而言，商业服务业用地的土地价格最高，其次为住宅用地，再次为工矿仓储用地。用地功能的地价差异，构成了旧城改造片区的区位价值的另一个重要方面。

第一，旧城改造片区的土地功能属于住宅用地。就住宅用地而言，不同类型的住宅用地的投资收益差异很大。可以通过改变住宅的类型，来获得一定的投资回报。

第二，住宅用地的价格低于商服用地。因而在旧区改造时，可将用地功能置换为商服用地，或住宅用地与商服用地的混合用地，以获得投资回报。

第三，尽管纯粹意义上的公共设施用地的地价低于住宅用地；但由于公共设施的改善能提高整个改造区的环境，进而能引起土地增值。

1.3空间关系与旧城改造片区的区位价值

首先，对于旧城改造片区而言，其周边的用地功能和地价级别能显著地影响到旧城改造片区潜在的区位价值。其次，中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291）中指出，在房地产估价时，区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度等因素。这些因素同样可以作为影响区位价值的因素。

空间关系影响旧城改造片区的区位价值主要表现在：

第一，旧城改造片区周边的区域越繁华，交通越便捷，公共配套设施越完备，则旧城改造片区的区位价值越高。因而这类旧城改造片区往往得到优先改造。

第二，旧城改造片区区位价值的空间关系会影响到旧区改造的方向。如果改造方向与周边的物质实体结合的好，能极大地提升旧城改造片区未来的区位价值。

1.4约束条件与旧城改造片区的区位价值

（１）这些约束在一定程度上降低了旧城改造片区的区位价值，无形中增加了旧旧房改造的难度。

（２）在现实的改造中，一些房地产商寻求突破各种约束条件。在旧区的改造中，对山体景观造成了或多或少的破坏。如：柳州市鱼峰路新银都大厦。

（３）当容积率难以突破时，开发商望而却步，急需旧改的地段又陷于停滞。

（４）政府为了使危改区能够得到改造，有时默许或不得不降低对开发商的约束。

1.5 开发商对旧城改造片区的选择

房地产商为了追求利润最大化，选择投资项目时考虑的一个重要方面，就是区位价值。开发商总是选取容易获利，开发成本相对较低的地块进行旧改，这样的结果是旧改总的地块量少，地块较大的旧城改造片区相对地块小的旧城改造片区容易先开发，造成旧城改造片区域发展不平衡，居民心里不平衡。

1.6四种区位价值的综合启示

旧改与房地产开发的契合点是土地价值和级差地租的显化。追求投资回报是开发商进入危改的动因，也是开发商在就改过程中背离政府目标的原因。因此本次规划需要提出政府和开发商需要进一步探讨更合适的改造模式。

2.旧城片区改造模式探讨—以柳石路片区改造规划为例

2.1区位及现状概况

柳石路属鱼峰区，是连接柳州市东南入口的主要道路，长期以来一直承担着柳州市东南入口至市中心联系的大部分交通流量，而且路经鱼峰山和大龙潭两大4A级风景区，因此可以看出柳石路在对外交通联系和景观展示方面对于柳州市都是很重要的。

本次规划范围是：柳石路鱼峰山至五岔路口段，路段内与南二环路、龙潭路、蝴蝶山路和羊角山路相交，全长约3.9 公里。

本路段内的工厂逐渐向工业集中区搬迁或是市场经济冲击下停产倒闭了，使得原来大部分的工厂用地调整为了居住用地，道路的性质也慢慢由交通性干道向生活性干道转化。作为城市东南片的一条重要通道，柳石路的改造迫在眉睫。

图2 用地现状图

图1 区位图

2.2改造目标

充分发挥规划的先导作用，按照土地集约利用、保护与发展兼顾的原则，通过道路拓宽、地块整体开发、建筑立面整治、街道家具和人行道铺装设计改造、广场和街头小绿地的增设等方式对规划区段进行改造和美化，从而改善片区的交通状况、推动旧城改造更新、保护和利用好自然和人文资源、塑造节点空间的特色和标志性，以提升柳石路的整体景观形象，达到经济效益、环境效益及社会效益的协调发展。

2.3改造的约束条件及难点

2.3.1改造的约束条件

柳州市于2005年编制了《柳州市山体景观保护规划》，其中对山体作了分级，进而对各级山体的核心区、控制区及协调区作了明确的规定。在这些规定中，对范围内的各类旧城改造片区作了严格的控高限制，这样对于旧改地块的开发增加了难度。尤其对柳州这种用地紧缺的城市来讲，是一个挑战。

2.3.2改造的难点

对旧城区的规划，应坚持审慎更新、循序渐进、有机更新的原则，改变传统的简单化的规划设计方法，努力探索适应旧城历史与现状的新的规划设计方法。旧城改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的具体利益，要把和谐的理念贯穿于旧城改造始终。因此，本次改造的难点和我们需要研究解决的问题主要有以下两点：

（1）是不是所有的山体周边都不能布置高度较高的建筑？（2）是不是每个地块的拆建比一定要达到1 ：2～1 ：3 才能确保地块开发的实施？

3.提出捆绑式改造新模式

3.1地块捆绑的原则

鉴于以上的分析，结合本改造区域的现状条件，提出将同一地理区域内位置较近的地块进行捆绑式开发的思路。具体的捆绑原则如下：

（1）将居住功能和商业功能结合考虑。

（2）将级差地租高的地块与级差地租低的地块联合开发。

（3）将约束条件高的地块与约束条件低的地块综合考虑。

（4）周边配套功能完善的地块与周边配套功能欠缺的地块综合考虑。

另外，结合旧城改造片区的区位价值和实际条件，对所谓的难取得资金平衡的旧城改造片区，引入新的盈利产业或者配套设施，增加地块的高附加值，提升区位价值。

3.2捆绑式开发的优点

优点一，几个地块的拆迁量全部在这几个地块内部回建，很容易满足回建量。

优点二，免去了地块独立式开发中需要异地回建的部分。

优点三，整个规划地块内部的利益得到了均衡，利于地块开发的实际操作，容易实现地块的整体开发。

4.根据捆绑总地块的经济评估确定各分地块指标

4.1捆绑地块具体划分

根据捆绑地块的原则，本着保证每个捆绑区块都有收益和便于开发操作的原则，对地块进行开发引导分区，共分为四个区。分别为Ⅰ区，Ⅱ区，Ⅲ区和Ⅳ区。拆迁用地面积6.9878公顷，拆迁建筑面积74980平方米。总拆迁用地面积22.0324公顷，总拆迁建筑面积283320平方米。

图3 用地规划图

图4 地块捆绑分区图

（注：天蓝色为Ⅰ号片区地块）

4.2地块经济估算

由于捆绑区块较多，数据量较大，本文仅举Ⅰ号片区地块为例说明经济估算过程。

表1Ⅰ号片区地块成本估算表

表2 Ⅰ号片区地块项目利润估算表

表3I号片区地块开发引导表（利润与开发量的引导）

4.3各地块开发强度估算

根据经济估算得出了各个地块建设的引导总开发量，最后确定各种性质地块的建设容量指标。得出的数据如下：

表4 I号片区地块开发容量表

5.项目改造效果展示

仍以Ⅰ号片区地块为例，展示A-W-1 和B-W-12地块的旧城改造效果。

A-W-1地块在周边山体景观保护的约束条件下，置换功能和塑造品质来提高土地价值，定位为以休闲、购物为主题的园林式购物广场。以低密度低容积率高品质盈利。

图5A-W-1地块现状照片 图6A-W-1地块改造后效果

B-W-12地块 由于本地块面积较小，紧邻山体，又位于龙潭公园入口处，因此考虑将其作为街头绿地，作为周边居住的配套，同时也为周边的土地增加附加价值。

图7B-W-12地块现状照片 图8B-W-12地块改造后效果

6.总结

旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题。捆绑式开发模式是基于级差地租理论而提出的，在实际操作上还需要政府和开发商的积极配合，再能达到预期的效果。另外，对于开发旧城改造片区的资金难以平衡的情况下，还可以通过非旧城改造片区的房地产项目来弥补，将两者在资金平衡上统筹考虑，进行城市或者城区范围内的综合协调和整体平衡。

参考文献(References)

1. 巫继学. 级差地租：老城区房地产开发中的理论和实践.《城市问题》, 2000(1).

2. 马壮昌. 论城市级差地租. 《当代经济研究》， 1995(1).

3. 孙靓 秦建伟. 马克思的地租理论与中国房地产投资.《河南社会科学》， 2009(4).