浅析物业税

摘　要：我国目前房价过快上涨对民众的日常生活有较大的影响，这引起了中央高层及菲体的注意，如何抑制高房价，各方学者纷纷提出建议措施。其中关于物业税的征收问题，即房产税的税收政策调整问题，也成为瞩目的焦点。文章从物业税的起源谈起，将物业税的作用逯一列举，结合目前房地产税收政策。提出了建议，指出物业税的征收应当是房地产信息市场化和政府公共财政透明化的必然结果。仅仅通过物业税是解决不了房价过快上涨问题的。

关键词：物业税　税收政策　相关问题

中图分类号：F810.42　文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2010)09-189-02

一、物业税的概念

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港特区和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港特区仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前。在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税。城镇土地使用税和城市维护建设税，共10个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税和城镇土地使用税。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，国外的不动产税囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产税和城镇土地使用税。我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。

二、物业税的作用

首先，征收物业税可以稳定地方财政收入。简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊予未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。其次，征收物业税可以缩小贫富差距。借鉴国外征收物业税的一节做法。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。这样总体来说体现了对富人征税，对穷人免税或补贴。

最重要的是，物业税可以促进地方政府提供优质的公共产品，提高城市的经营管理水平。作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。

三、目前房地产出售及转让相关税收政策分析

目前房地产开发商转让不动产所涉及的税金包括如下一些税种。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为征税对象。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

2010年5月25日国税发[2010153号关于加强土地增值税征管工作的通知的规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％。西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现‘以核定为主、一核了之’、‘求快图省’的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”纳税人销售不动产按照营业额和规定的税率计算缴纳营业税。税率为5.5％左右(其中城建税根据房地产所在地的不同，纳税人所在地市区的，税率为7％；在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％)。

目前个人转让或购买住房所涉及的税金包括如下一些税种。

契税1％～4％(首次置业在90平方米以下征收契税1％，首次购买90平方米以上的普通住房或非首次购买的普通住房征收契税1.5％，而购买非普通住房征收契税4％)由承受方承担。

营业税及其附加5，5％左右(由出售方承担)；自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(根

据财税[2009]157号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知的规定)。

个人所得税20％(由出售方承担)；在无原始购房手续要件的情况下，个人所得税按全额的1％收取。关于一年之内买卖房屋退还个人所得税规定：在一年之内，房屋所有人购买一套房屋，并且出卖了一套房屋(买卖不分先后)，且所购买房屋面积大于出售房屋，个人所得税可返还。且名下多套房产不影响退税。“一年之内”的时限范围是指交易人买房房屋签订合同在12个月之内。在房屋已满五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情况下才免征个人所得税。

财税[20081137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

目前个人出租住房所涉及的税金包括如下一些税种。

《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(则税[2008]24号)，明确了支持住房租赁市场发展的一系列税收优惠政策。其中，对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税。

根据财税[2008]24号《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

通过上述税收政策阐述可以看出，我国目前对个人住房的相关税收主要是在房地产开房、出售、交易环节。目前持有环节的税收政策仅限于出租住房，对居民个人的非营业用房免税，即持有的非营业用住房免税的政策。及购买环节相关税负较重，持有还击税负相对较轻或免税。这样造成房屋所有者的持有成本低，而购买成本高。

四、物业税开征的相关问题

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

物业税不是在交易税基础上的二次征税，，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。　从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。

中华人民共和国房产税暂行条例第五条第四款规定个人所有非营业用的房产免纳房产税：即我国现行房地产税收对个人自有自住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税。目前房地产过快上涨导致了社会各界对房产税改革的关注，但仅靠房产税是不能解决房地产价格过快上涨的，正如火车票倒票的根本解决办法在于修建铁路扩大运能而不是实名制一样，包括保障性住房在内的房屋供给的增加才是最终解决房地产价格过快上涨的根本措施。房产税的改革只能是在政府公共财政与市政建设透明和房地产信息化、估值市场化等多种因素成熟以后开征才是比较稳妥的。

如果上述条件成熟，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产的历史政策较多、房地产登记资料不完善、信息化建设相对落后，以及各地房地产市场发展不均衡的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广(包括农村地区)、免税房产多(普通住宅)、重点对少数高价值房产征税。并且给各级地方政府较大的授权，结合本地方的实际情况进行相关具体政策的制定。从而提高地方政府的主动性和积极性。

(责编：若　佳)