浅谈房地产税开征的必要性

【摘要】随着我国经济的发展，物价水平的提高，房价不断上升，住房作为居民最基本的需求，如今却无法得到基本的保障，在2011年上海、重庆试点房产税也对房价的控制没有起到很好的抑制作用，有必要开征房地产税。本文从房产税与房地产税的区别出发，认为开征房地产税可以防止投机行为，抑制房价的过度增长、增加地方财政收入，完善地方税体系、调节收入差距，促进公平分配。但在开征房地产税时，还必须考虑两点因素。

【关键词】房产税 房地产税 地方税体系 公平分配

十八届三中全会以后，对房地产税的改革，是当代财税改革一环重要环节，财政部部长楼继伟在8月29日表示，税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。房地产税相对于房产税而言，是一个综合的概念，既包括房产税、土地增值税、土地使用税等多个税种外，还包括整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费。从房产税的计税依据看，房产税主要是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税，也就仅对房产的余值或租金收入进行征税，并未对土地进行增税，产权所有人所承受的税负仅为房产的余值或租金收入。而房地产税是对房产税、土地增值税、土地使用税等相关税费进行征税，产权所有人承受的税负不再是只有房产的余值或租金收入，而是将原本由开发商承担的土地增值税、土地使用税等相关税费转由购房者承担，加重产权所有人的购房成本。

我国房产税开始征收是在1950年，经过几次修订，在1986年国务了《中国人民共和国房产税暂行条例》。随着经济的发展，物价水平的提高，房地产市场兴起，房价不断的上升。为了抑制房价的过度增长，在2011年1月上海、重庆作为试点城市，实行房产税改革，扩大征税范围，突破了向非经营性用房征税。但从2011年试点到现在，已经3年多，房价却没有得到抑制，相反却暴露出房产税的诸多问题。对此，有必要进行房产税改革，推进房地产税征收。

一、房地产税开征的必要性

防止投机行为，抑制房价的过度增长。因为在以前，个人拥有住房，主要用于满足自己的住房需求，而如今，人们通过炒楼炒房，除了满足自己的住房需求外，同时还实现财富的增值，最终导致房价上涨。最初在上海、重庆试点房产税的主要原因是为了抑制房价的快速增长，但是从这3年的试点效果来看，却不是很显著。根据全国房产市场排行榜显示，前20名城市平均房价不低于9000元/平方米，试问一位普通工资的职工，他需要花多少年的时间才能买得起房？若推进房地产税的开征，从需求市场角度，据了解，目前的房价构成中，房地商的利润与土地出让金、税费占60%，建筑成本约占40%。若开征房地产税，从本由开发商承担的税款转嫁由购买者承担，其开发成本就会大幅度的降低，房价也会随之降低。从住房角度看，由于购房者在保有环节的承担税负增加，可能改变对住房的持有的选择，最后选择减少购买或出售住房，住房投资的需求减少，供给增加，实现房地产的供需平衡，达到控制房价的作用。

增加地方财政收入，完善地方税体系。营业税作为地方税的主要税种，在2013年8月全国试行“营改增”后，地方政府失去了主要的税种，致使地方政府税收收入的减少，加上财权与事权不匹配，影响地方政府所提供的公共服务，失去提供公共服务能力的地方政府，将会影响地方经济发展。与此同时，现行的地方税体系无法支持地方财政支出的需要，引发地方利用土地出让的方式来筹集收入。若开征房地产税，扩大原有的征税范围，将非经营性用房纳入考量范围，地方有了保有环节的税收，“土地财政”问题将不攻自破，财产税在增加地方政府的财力的同时，也促进土地资源的节约利用，防止开发商利用土地过分开发，增加绿色覆盖面积。推进房地产税的立法，解决各个税种的立法问题，对房地产行业起到规范的作用，构建房地产税体系，以房地产税为主体，有利于完善地方税体系。

二、推进房地产税开征需考虑的因素

随着社会发展，房地产税的开征是种趋势，虽说有其开征的必要，但在开征过程中，仍需考虑以下两点因素：

税务部门与其他相关部门的配合。在上海试点的房产税采用一刀切的方式，对于这种征税方式，有失公平。而对房地产税开征首先应该综合考虑居民的家庭信息情况，例如，家庭有几口人，是否需要赡养老人，是否需要抚养小孩，是否是单亲家庭？针对家庭实际情况给予一定的税收优惠，同时对于居民所拥有的房产信息应给予披露和公开，通过互联网能查询居民的房地产的信息。而这些问题需要税务部门与户籍管理部门、婚姻登记部门、国土资源管理部门以及中国互联网络信息中心等相关部门之间的相互协作，通过全面的掌握居民的具体信息，实现房地产税征收的公平性和透明性。

建立房产税的评估体系。评估体系是解决房产税税基的主要问题，它保证评估的公正合理。对此，需要独立成立评估机构，不依附政府部门，以第三方的身份去评估房产的市场价格，保证高效、准确。对此，可以借鉴英德模式，专门设立房地产评估师和评估机构，对房地产价值进行更有效的评估。

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