登记机构不审核申请人的婚姻状况,依申请登记为申请人所有

房屋权属登记机关确认权利人的基础是相对人在申请登记前就业已存在的法律关系，是对法律事实的确认，而不是对客观事实的确认。登记行为本身既无权创设和确立新的权利义务关系，也无权剥夺和否定己存在的这种关系。

2008年2月15日颁布的《房屋登记办法》明确了房屋登记的概念。所谓房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

对登记为一人名下的房屋所有权、所有权证或登记簿上的所有权人可直接办理房产业务，登记机关对登记申请人的婚姻状况不再进行审查。一处房产是否共同购买，订立合同的当事人最清楚，将是不是共有、要不要共同申请交由当事人自己去定夺和负责。《房屋登记办法》第13条规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。只登记在夫或妻一方名下的房产，登记的一方享有对该房屋的处置权。目前在实际操作中，登记机构己不再审核申请人的婚姻状况，依申请登记为申请人所有。

在登记要件主义模式下，登记行为成为不动产物权变动的一个核心要素，就登记机关在不动产登记时所负担的审查形式应遵循合法原则。合法原则是指登记机关不仅就当事人所提交材料的数目、格式与原件是否一致等表象进行审查，而且也应就材料所记载内容的真实性、合法性进行审核，如果材料符合审查的表象要求以及合法原则，就直接依据材料所显示的内容进行登记。

从另一个侧面来说，行政机关的行政行为不是取得物权的依据，登记机关的颁证行为，只是帮助认识物权的存在。如何有效减轻登记机构的审查负担，同时又确保登记簿的真实、准确与完整成为了新的课题。让我们就具体情况来进行分析。

一、从法理的角度分析，登记本身具有“权利正确性推定规则”，即在具有相反证据表明之前，推定登记簿上所记载的权利人是真实权利人。因此，如果登记机关承担了完全实质审查义务，则法理会要求登记机关执行“登记簿记载的内容完全真实”。登记机构应对每一项登记申请进行合法审查，确保其满足法律规定的登记要求。如果登记机构将不应登记的事项记载入登记簿，将无法保证登记簿记载与真实情况相符，甚至给真实的不动产权利人造成损害。

二、从《物权法》立法的实质来分析，采取登记作为不动产物权公示的方法，一方面是为了维护交易安全，另一方面是为了促使交易迅捷，减少交易成本，使之两者兼顾。登记机构作为公权机关，从事的登记活动应遵循合法原则，即对当事人的申请进行审查后再进行记载。

三、从可行性方面来分析，登记机关在合法原则前提下，对申请人的登记申请进行审查，但不可否认在操作上仍有一定的难度。以审核登记申请人的婚姻以及共有状况为例分析如下。

1.鉴定婚姻登记行为的有效性本身具有一定的复杂性

自新中国成立以来，普遍认可了婚姻需经登记方能生效的法律制度。确立了婚姻登记作为婚姻成立唯一有效要件的地位，婚姻登记是保证合法婚姻缔结和防止违法婚姻产生的至关重要的一道防线。

但毋庸置疑，婚姻登记制度本身也存在着诸多问题，其一，结婚登记部门也只是在形式上对当事人的结婚申请及相关条件进行审查，对当事人的真实情况以及是否具备结婚的实质要件很难查清。其二，对婚姻登记人员的工作缺乏必要的监督。其三，长期在非户口所在地工作和生活的居民回常住户口所在地办理婚姻登记非常不方便，造成登记延迟或不办理的情况。

目前，我国社会中因事实婚姻和非法同居关系产生的纠纷日益增多，其中不乏很多是关于房产方面的问题，现实中很多问题不是法律规定结婚必须登记就能够解决的。

2.查明是否夫妻共同财产的能力不足

婚姻关系存续期间购买的登记在夫或妻一方名下的房屋，并不当然属于夫妻共同财产。它往往兼具个人财产和共同财产的成分，只有查明购房资金来源才能作出正确判断。

夫妻双方在婚姻存续期间的房产处理，一方面处理权作为处分权能的表现，既有法律上的处分，又有事实上的处分，且处分方式、处分行为、处分效力各种各样；另一方面除了处分权能之外，还有占有、使用、收益、管理等多项权能，这些权能既可以由所有权人管控，又可以剥离于所有权人，既可以单项分别行使，又可以多项混合行使。

《婚姻法》对夫妻如何行使这一系列权能，以及行使这些权能的内外法律关系的确认和调整，对各方当事人产生何种法律后果等，没有作出明确规定，缺乏预设的统一规则进行引导和规范，从而难于规制实际生活中必须发生的权力滥用或权利行使冲突等问题。

如果要求登记机关去查明是否夫妻共同财产，则既超出了登记机关的能力，又缺乏法律依据。

四、从目前登记机构自身的情况来分析，如果登记机构承担严格责任的话，那么就登记责任过程中所发生的一切错误必须承担责任。登记机关本身不是一个赢利性机构，若登记申请人进行恶意行为，那其恶意行为并不能够免除登记机关的错误，登记机构仍会对损害承担责任。在当下我国诚信基础较低的阶段，登记机关处于弱势地位。

专家点评：作者在进入正文阐述观点之前，先将支持其观点的几大理由罗列为提纲给读者摆出，给人眼前一亮的感觉。作者从房屋登记机构确认权利人的基础及其承担的义务和责任关系为切入点，引申出登记机构所负担的审查形式应遵循合法性，原则。本文胜在视角独特，分析的角度较多较全面，分别从法学理论、立法实质、可行性操作等方面剖析了登记机构的审查原则，从而证明房屋登记时登记机构不需审查申请人婚姻状况。文中虽然多处使用了专业的法律术语，但阅读起来全无晦涩难懂的感觉，简洁流畅而又平民化的行文风格，展现出作者较好的文字功底。注：本文获“无锡产监杯”全国房屋登记问题难点解析辩论竞赛三等奖。