房屋所有权登记后合同解除导致所有权变化的处理

案例：张某与开发商签定了分期付款的房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记。后来，由于张某不能按照合同约定期限付清余款，经与开发商协商解除了房屋买卖合同。现张某与开发商共同向房屋登记机构提出将该房屋所有权返还到开发商名下的请求。对于这个问题的处理有几种不同意见，笔者试作一分析。

首先，对物权生效后还能不能解除合同或解除合同有无法律效力存在分歧。有观点认为：登记生效后，双方的债权关系已转变为物权关系，合同已经履行完成了，不能再解除合同，建议双方走诉讼途径解决。笔者认为：根据《民法通则》第57条，《合同法》第93条、第94条，《物权法》第7条的规定，由于张某在合同规定的履行付款日期前以行为及意思表示不能做到付清余款履行完合同，他与开发商之间对于合同的解除是在双方自愿协商一致的前提下达成的，这也不损害公共利益和他人合法权益，也无法律法规规定不予解除的情形。所以，本案当事人双方的民事行为完全符合前述法律规定可以解除合同的条件，属于当事人意思自治的范围。并且，本案债权的发生是物权登记的原因，其债权的解除(即原因行为的消灭)也可以影响物权的变化。《合同法》第97条也规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，对因买卖合同的解除导致当事人要求恢复原状，从而提出新的房屋登记申请的，登记机构依然可以依照《物权法》、《房屋登记办法》的规定受理房屋登记。

对于具体应该按哪种登记类别，是撤回、撤销、注销、更正、还是转移登记也有不同看法，笔者试一一阐述。

1.本案例不能按撤回登记办理。根据《房屋登记办法》第21条：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请”。可以申请撤回登记的时间限制是“申请登记事项记载于房屋登记簿之前”，《房屋登记办法释义》上对这条应该把握的内容也有详细阐述。由于本案当事人双方早已经法定程序申请并办理了房屋所有权转移登记，申请登记事项已记载于房屋登记簿，申请撤回的阶段已过，所以不能按撤回登记办理。

2.按撤销办理也不妥当。撤销登记应按司法机关、行政机关或仲裁委员会等作出的发生法律效力的文件来办理，房屋登记机构对本案这类涉及权属变化的更不宜直接依当事人申请予以撤销。根据《房屋登记办法》第81条提到的登记机构可以撤销原房屋登记的条件、要求及目前业界对撤销登记的共识，撤销登记是以“当事人有隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”为前置条件。并且，根据《行政复议法》第28条，撤销是对主要事实不清、证据不足的行政行为通过一定的方式使之自始归于无效。而本案张某通过购买取得房屋所有权并无“事实不清、证据不足”的情况，向房屋登记机构提供的申请材料也是真实、有效的。

3.关于注销登记的提法也值得商榷。从《物权法》的规定来看，所谓注销登记，指不动产物权消灭之后所进行的登记。本案中涉及的房屋既未灭失也未有其他法律、法规规定可以注销的情况，只能从放弃所有权上去甄别，放弃所有权是指所有权人对所有权的抛弃。根据《物权法》精神，任何物权的取得和行使都以尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益为前提。本案中张某与开发商解除合同的行为并非是简单的放弃所有权，或者说合同解除后该房屋也是有主之“物”，即原始的产权人――开发商。因为本案物权的登记是基于债权的发生，当债权由于合同的解除归于消灭后，该物权登记的原因也不复存在，理应退回到原来的登记状态，不能以张某放弃所有权而又不履行债务，从而伤害开发商的合法利益。且按《合同法》第97条规定，当事人也可以要求恢复原状，从而恢复到到原来的登记状态。

4.至于更正登记的提法也不适合本案。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。《房屋登记办法》第74条对申请更正登记也作了相关要求：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记……(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人更正登记的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人”。从以上规定可以看出，申请更正登记应符合两个关键条件：(1)不动产登记簿记载的事项错误；(2)不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误。需要注意的是，这里的权利人书面同意是必要条件而不是充分条件，并不是说只要权利人同意了就可以更正，而“证明房屋登记簿记载错误的材料”才是使更正登记据有充足理由的条件。本案中张某的房屋登记簿记载的权利内容均为张某与开发商经法定程序由双方共同申请登记的。申请人双方提供的申请材料及签名(盖章)没有任何不实，不存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的情况和其他登记瑕疵。换言之，张某与开发商通过买卖合同办理了房屋所有权转移登记，并不存在真正的权利人因此受到损失或丧失不动产权利的情况。双方解除合同是在申请登记完成后达成的，这并不影响原来物权取得的合法性、有效性，所以更正登记的提法也不适合本案。

5.本案例可按转移登记来处理。房屋所有权转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。法律行为包括买卖、互换、赠与等；法律行为以外的法律直接规定有继承、受遗赠等。转移登记的本质是所有权主体发生实质性的变化。本案按照当事人申请的事实，似乎没有与之相适应的行为，应该利用恢复登记或回复登记，但目前《房屋登记办法》没有这种登记类别，通篇考察《房屋登记办法》的规定，笔者认为只有转移登记适合。因为张某与开发商解除合同后申请将房屋所有权返回到开发商名下本身是所有权发生变化的一种形式，其申请的内容已涉及权利的归属，本质上符合转移登记的要求。有观点认为，避开当事人双方解除合同的效力不谈，其本身就是一种转移登记行为，既然这样就没有必要确认合同解除的有效性。的确，无论合同解除是否有效，笔者却认为应当按转移登记处理，但本案利用转移登记处理，其性质是一种非交易性质的转移登记。换言之，张某与开发商解除合同后对该房屋再次申请转移登记的行为并非是交易性质，申请的原因是基于张某不能履行债务并与开发商达成了解除合同，使原转移登记的原因行为消灭，从而恢复到原因行为发生之前的登记状态，这之间并无新的债权债务发生。所以，当事人可以提供相关材料向税务机关申请免税。因为本案中合同经当事人双方合意解除后，买方失去了取得房屋所有权的基础法律关系，构成不当得利，不当得利应当依法返还原权利人。如果否认其解除合同的有效性，则不能够免税或者说申请免税不可能得到批准。

厘清解除合同是否有效及按非交易性质的转移登记来处理本案是非常重要的，这涉及登记机构如何在法律框架内提高处理复杂问题的能力。当然，本案中登记机构按照转移登记来处理是基于双方申请人自愿申请的前提下，如果双方不同意或不愿这样申请，这时再建议其提讼不迟。