浅析我国社区商业规划

汤巧杨 330329198311013442

杨毅 330327198008230011

摘要：从中国现在的房地产开发来说，社区商业规划意识还没有成立，只做了规范要求的配套商业规划，大部分的设计师和开发商都把它当作满足规划要求的一个模式。所以一般都不考虑到它本身的功能要求和业态分布，这对社区商业的影响很大。

关键词：社区；社区商业规划；现状

一 社区、社区商业的概念

社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业则是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。同时，社区商业是扩大消费的新的重要形式，社区商业对经济发展意义重大。

社区是城市的细胞，社区商业实际上更是这个细胞的灵魂，现在我们不仅需要城市的大型综合体、购物中心代表城市规模的大商业，实际上更需要贴近这些社区，为社区真正服务的有品质的社区商业，所以这个社区商业的品质提升才是一个城市的商业真正品质提升的一个标志。社区商业是城市商业的基础，关系百姓生活便利与构建和谐社会。

社区商业的功能，主要是集购物、休闲、综合服务为一体，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

社区商业规划的主要模式有两种：一是布局在居住区最外边，二是布局在居住区中心部位。社区商业按等级规模分三种，也就是居住区社区商业、居住小区社区商业、居住组团社区商业，分别对应于大型社区商业中心、中型社区商业中心、小型社区商业中心。

二 我国社区商业规划的总体情况

社区商业规划最基本的就是要有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合的要求。而社区商业的规划和建筑形态是由社区商业业态形势和社区商业建筑的产权所有等一系列因素共同影响形成的。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅满要足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民生活质量，而且，这种布局科学合理的社区商业规划，推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击，为维护良好市场秩序起了积极作用。

随着房地产业和零售业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业规划得到了巨大的进步，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”等众多社区商业规划项目，但我国的社区商业规划还处于起步阶段，从发展趋势看，社区商业规划将是未来地产开发商商业投资的重要部分，也是设计师应该重视的。目前很多城市都已认识到社区商业发展的重要性，纷纷加大力度推进城市社区商业建设，把城市社区商业的规划和发展作为至关重要的一环。

三 我国社区商业的现状

1、社区商业规划的商业业态相对单一

社区商业规划多数位于小区的最外位置，这样相对来说对小区生活的影响较小。但也局限了社区商业规划的单一性，没有太多变化的可能性，同时建筑形态也普遍相似的单调，最常见的社区商业规划形态为沿街两层的小商铺。这是开发商在利益驱使和建筑设计更加注重小区规划，而不太重视社区商业规划，共同的作用的结果。社区商业规划形态的单一造就了社区商业业态单一，只适合小便利店、小超市、洗衣店、美容店等日常生活中一部分需求的零售业发展，而无法引入类似成规模的一些餐饮酒店、购物中心、大型超市等无法入驻，使得社区商业规划无法满足小区生活的正常需求。

2、社区商业规划规模跟不上小区配套的需求

尽管我国社区商业规划逐渐受到开发商、设计师、规划部门等的重视，但与欧美发达国家相比，我国的社区商业规划的能力与水平距离欧美国家的还有很大的差距，社区商业规划的远跟不上小区配套的要求。

虽然国家有政策规定相应的居住社区应该配对相应的社区商业规模与社区服务配套，虽然规定的要求远不及国外发达国家的要求，但也算能有一部的配套商业与服务，但由于前些年住宅开发销售与商铺开发销售的利益驱使，很多开发商并没有足够多的重视与经营社区商业。引发了一系列的恶性循环，造成规划设计时，对商业的规划与设计不肯动心思，结果是建成以后的建筑形态满足不了社区商业业态的要求，就造就了社区商业业态的无法满足居民的正常生活要求。

3、社区商业规划与小区规划档次和特色相比严重不符

“人以群分”，我国社区发展正在呈现白领、富豪、教师、工薪、外国人等特色鲜明的社区，但社区商业规划却千店一面，呈雷同化趋势，与小区的实际需求脱节。同时很多的开发商将社区商业作为商业地产的重要形式和投资品种，追逐利润最大化，由于租金税费等问题，导致许多低利润的商业服务项目无法进入。特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求，在社区内得不到满足。

4、社区商业规划受商业产权私有化与社区商业无法统一安排与管理的制约

开发商重视社区的人居规划，缺乏对社区商业建筑、交通、规模等科学的规划。为了尽快回收资本，开发商要求将社区商业规划成单间的商铺，以独立的产权销售，使得社区商业后期自由发展，无法统筹规划安排与规划，这样社区商业规划时，就不得不将就开发商的要求，不能合理的规划社区商业。

5、社区商业规划的安全隐患有待消除

社区商业的繁荣要求与社区的安静、安全要求的矛盾十分尖锐，社区管理日趋规范，而社区商业管理十分落后混乱。

目前，一些社区商业尚处于传统开发期，社区的商业业态存在着许多不尽如人意的地方，诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设，油烟噪音等严重影响社区生活，有的严重破坏了社区环境，造成安全隐患。