农村宅基地登记发证问题与对策思路探讨

摘要：农村宅基地登记发证是当前我国国土资源管理的最基础、最重要的工作之一，它关系着国民经济的发展，尤其是关系着国内耕地资源的保护与有效利用，同时也是农民生存之本，因此农村宅基地登记发证工作关系重大，应对给予高度的重视。本文将对对当前农村宅基地登记发证过程中存在着主要问题进行分析，并在此基础上提出一些有效的应对策略，以供参考。

关键词：农村宅基地；登记发展；问题；研究

从本质上来讲，农村宅基地实际上就是农村居民对本村集体所有的土地用以建造住宅的建设用地，因此对农村宅基地实施管理，是法律赋予地方政府的一项权利。然而，要建立科学完善的宅基地产权管理机制，维护最广大人民群众的宅基地合法权益，首先应当依法做好农村宅基地登记发证管理工作。

1 农村宅基地登记发证管理中的问题

近年来，随着国家及地方政府部门不断对农村宅基地管理工作加大投入，当前我国农村的宅基地管理工作已经取得了很大的成绩，但实践中依然还存在着一些问题，总结之，主要表现在以下几个方面：

（1）仍然存在着“一户多宅”的现象。实践中我们可以看到，由于当前我国农村的广大人民群众对宅基地登记管理工作缺乏正确的认知，加之宅基地申请成本比较低等因素，造成当前农村“一户多宅”现象较为普遍。新宅基地上的房屋已建成，却一直空置不用，长期居住于老房子中；新宅基地上的房屋建成而且已经开始居住，但是旧宅基地上的房屋依然存在，继续占用着原来的宅基地；新宅基地上的房屋已经建成，而旧的宅基地逐渐废弃掉，旧的房屋没有被拆除，新建的住宅多集中于村庄的土地上，导致庄内的大量宅基地空闲，进而形成了一个“内空外延”的宅基地利用现状；同时还存在着继承、私下购买宅基地的现象，没有通过合法申请的程序和登记发证环节，私下交易。

（2）未经审批费用占用宅基地。传统的以农业发展为主的农村建房，要求必须对农业生产和生活有利才行，而当时的土地资源管理并不严格，因此多数情况下农村宅基地均由村干部进行合理的分配。由于农民宅基地私有化观念已经根深蒂固，经批准的宅基地即立刻在其上建造房屋，简单地认为该宅基地就属于个人所有，自己可以随意进行处置、包括买卖活动。

（3）宅基地少批多占，房屋空置确权问题。从实践来看，当前很多农村仍然受传统的思想观念影响很深，村民建房过程中依然贪大求洋，缺乏节约用地的意识和观念。同时还规定农村的宅基地只允许本村村民之间相互转让，城市户口的村民难以将闲置的空房进行合理的转让，只能长期闲置、自然损毁，土地资源闲置浪费现象非常严重。

2 以上问题存在着原因分析

（1）农民对宅基地登记管理重要性的认识不足，自愿申请登记的积极性不强，因此导致宅基地登记发证管理工作非常的被动。广大人民群众简单地认为自己的住房就是其私有财产，土地使用权登记与否没有太大的关系，反正有房屋占着；房屋的所有权归自己，别人不可能抢去或再次占用。加之现行法律中有明确的规定，即农村的宅基地使用权不可以单独的流转，也不可出让、转让和抵押。基于此，多数农民认为由此作保障，宅基地登记与否意义不大。

（2）违法用地现象严重制约了宅基地的登记与发证。据调查显示，当前违法用地现象主要有两种，即少批多占与未批先建。实践中，对于违法用地应当先予处理，然后在补办用地手续，申请土地产权登记。但当前农村宅基地用地管理中，少批多占、未批先建现象非常的普遍，但因历史和管理技巧等原因，造成部分违法用地行为仍未依法予以处理，因此严重制约了农村宅基地登记发证管理工作的发展。

（3）产权不清问题严重阻碍了宅基地登记发证管理工作。从实践来看，宅基地产权不清问题，主要表现在祖传房屋、集体宅基地等方面：部分祖传、集体统一拥有的房屋，或者楼上、楼下房屋权利人不同；部分祖传的房屋厅堂与马弄属于共用之性质，因此难以分清其产权所有，土地分割登记难度加大。此外，一些产权不清晰的老房子，在尚未申请土地登记之前，家族人员相安无事、和睦相处，但若申请土地登记，则各种纠纷与矛盾比如爆发，为了避免因确权而造成矛盾和冲突，便不对土地申请登记。

3 加强农村宅基地登记发证管理的有效策略

基于以上对当前我国农村宅基地登记发证过程中存在着问题及其成因分析，笔者认为可从以下几个方面着手应对：

（1）加强宣传和引导，帮助农民正确认知宅基地登记发证的重要性

从实践来看，当前农村宅基地的登记发证率仍然比较低，很多农民没有办理土地使用证的积极性，对宅基地登记发证的重要性对认知也不足，“事不郑己，可有可无”的思想意识依然占据主动地位。因此，我们应对在土地管理过程中深入到农民中去，通过大力的宣传，对农民进行正确的引导。帮助广大农民树立正确的法律意识、产权意识以及依法合理使用宅基地意识。根据各地的实际情况，积极发动基层组织的力量，尤其是要争取村委会的配合，认真做好农村宅基地登记发证管理工作。

（2）严把使用权登记管理关，确保登记发证的准确性与正确性

农村宅基地使用过程中采用的是登记生效主义，使用权受法律的保护，因此登记发证的正确性非常的重要。同时要对登记申请材料的真实性进行审查，以保证权源合法、面积准确和界址清楚；明确界定和坚决执行一户一宅之规定，对于多出来的宅基地坚决不予登记发证，登记人员应当依法办事，不可徇私情。登记发证过程中，应严格按照公告程序履行职责，接受广大村民的监督；同时，还要注意妥善处理当前农村宅基地产权审批中的各种纠纷与矛盾，对于合法合理以及历史遗留问题等进行科学有效的处理。

（3）立足实际，加强村镇宅基地规划

对于村镇的布局而言，各个乡镇政府及相关的村委会，应当立足实际，结合精神文明建设之政策，加强村镇宅基地规划，将一户一宅制度落实到实处，从而促进旧村改造与新村建设。同时，还要严格执行拆旧建新管理机制，原地翻建与改建，按规划之要求增加或减少面积。一户多宅且无人居住而空闲或废弃的宅基地，应当进行统一规划，不合规划要求的不予以审批。宅基地审批过程中，应当严格执行一户一宅制度，并在此基础上建立网络化管理系统，有土地使用权的村民姓名输入该系统，若再有申请新宅基地或变更登记者，可直接从该系统中进行搜索，查看当前其宅基地拥有现状。

（4）因地制宜，选择合适的登记发展管理策略

农村宅基地登记发证管理工作中，应根据该地区的实际经济发展状况，选择科学合理的管理策略和方法。如果条件具备，应提高土地测量手段，推行以全站仪和GPS技术为主的地籍调查技术手段，对宅基地址点位置进行实地测量，并在此基础上绘制一幅高精度的地籍图。如果经济条件不允许，可统一布设地籍控制网，或在村里独立选点、布设。建立健全农村地籍信息系统和数据库，并将此成果有效地应用于宅基地登记发证工作中去。

4 结语

宅基地登记发证管理过程中，应当注意轻重缓急，同时还要制定一套符合实际情况的工作计划和实施意见，采用统一的技术和标准，对工作程序进行规范，以保证宅基地登记发证管理工作的顺利实施。