现代地产开发的项目管理

摘要：地产开发项目管理是一个动态的过程，它贯穿于工程建设的各个阶段与工程建设全过程中的每个环节紧密相连着。鉴于此，本文对现代地产开发的项目管理进行了分析探讨。

关键词：现代地产；开发；项目管理

一、房地产开发项目的管理难点分析

项目开发决议计划时期，开发商对项目的市场定位含糊、决议计划机制不完善。这个难点源于项目开发前期的市场可行性研讨工作执行不到位，对项目管理的有用施行有着根本性的影响。因为缺少具体的项目可行性研讨报告，项目的预期计划计划无法按期进行，即使使用多计划的计划概念计划而牵强进行，也会因市场研讨不充分、心中没有定数、无法清晰评判的规范而致使项目功率低、决议计划慢。不完善的决议计划机制、匆忙且犹豫的决议计划时期引发的疑问会在后期的项目建造、销售或许交付使用过程中露出出来。

供应缓慢、改变多的施工计划文件也是致使后期开发项目管理呈现艰难的要素之一。施工文件在建造过程中改变太多会对项目形成一定的干预与约束。当项目开发商的项目计划及修建计划完全由开发商高层领导包揽计划，项目的计划及修建计划单位和计划人员无法对项目进行全部的掌控，项目的计划和修建计划呈现不体系、不配套、不具体、不完整及不协调的情况，致使计划师无法将计划构思施行到修建计划中，也不愿意动脑筋。或许做出的计划和修建的作用确实是完完全全地表现了开发商开发项目的意图，但是其商品的功能性缺失、体系性缺失和作用的计划失误等责任都要由开发商自己承当。

开发商在项目开发的过程中扮演着社会资源组织者、调集者及结合者的角色。在房地产工程项目管理者的眼里，施工单位担任建造工程实物，监理单位施行现场工程的“四控”工作，设备、资料供应商供给工程建造计划的修建造备及资料，在工程开端施行时期均需求需方与供方的一起协作，也就是甲方与乙方或许发包方与承包方的一起协作。一旦供方呈现资源结协工作预备缺乏，或许对等、诚信协作双赢认识较差，就会影响项目的管理。

二、房地产项目管理的具体内容

1、重视项目开发前期的规划和管理

中国房地产公司当前都存在的一个共性问题是缺少项目开始前期对市场的查询。替换房地产开发的水平缓管理模式，加强项目开发前期的管理。项目开发前期的管理工作主要有计划、计划和决议计划三个期间。计划期间必需要进行项当前期的市场调研工作，为项目在后期的投资决议计划期间供给牢靠的数据剖析，将危险控制在最小的规模以内。计划期间必需要根据市场需求为原点，归纳思考生态经济、安全施工的要素，协调计划各方面的要素，防止由于前期或许后期不合理表象形成的浪费。

2、房地产开发项目的质量管理

2.1 加强施工合同管理

施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

2.2 施工质量的控制

施工管理中施工质量控制是最为重要的工作，更是施工的生命线，没有质量的保障其他就谈不上。房地产项目开发，相关管理人员要有总观全局的意识，对施工单位、监理单位等等进行合理协调，形成团队来进行质量控制。具体任务是：第一，监理合同的签订，主要是对承担质量监理的工作人员，根据相关法律规定进行监督。尤其是重点部分与关键工序，需要根据国家技术标准来进行检验。验收合格一个环节之后，才能开展下一个工序。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。

2.3 控制工期

控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。

3、房地产开发项目的成本管理

在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

4、房地产开发项目完工后的实行严格的验收管理工作

为了在激烈的市场竞赛中确保自己的竞赛实力，使公司处于不败之地，必须加强完工后的质量监理工作，及时查看施工工程的各个环节的质量以可以确保有用的控制施工工程的质量规范。重视培育施工中工程管理质量控制认识，发现施工公司在施工过程中呈现的技能难题并及时进行处理，确保技能方面的质量。因而建筑工程的真实竣工，并非指建筑物的简略的完结缔造工作，工程竣工一定要确保工程的各项工作完全符合相关质量规范，一定要严厉依照国家法定质量检测规范，展开工程的检验工作，确保对工程各个期间的严厉审阅，相关管理人员要对大局担任，只要给有些检验合格才干最终进行竣工结算。

结束语

综上，从施工进度、施工质量、安全以及施工人员和施工工艺方面对房地产的建设开发项目进行管理，施工进度的管理，可以有效地保证工程项目的竣工工期；质量、安全管理可以有效保证施工现场的安全，并保证工程的使用寿命等。房地产开发建设项目主要就是与

人民生命财产息息相关的房屋建筑，因此相关人员应该提高警惕，确保项目的质量。

参考文献

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