银行放贷遭遇“三道金牌”房产信托被念“紧箍咒”

中国房价泡沫化的高涨终于让包括政府在内的各方不堪忍受。在“新国十条”调控指引之下,中国房地产正在经受来自政策、土地、融资、民意、税收等方面的重压,严控土地,收缩开发贷款,对房产信托念“紧箍咒”,对二套房和经济适用房进行限制,这一切都旨在切断房子从必需品变成投资品进而衍生为资产泡沫的通道。

监管层在紧缩银行对房地产的贷款后,继续对房产信托念“紧箍咒”。继今年2月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》出台后,银监会主席刘明康日前再次强调,今年银监会将重点关注银信合作、信政合作、房地产等热点业务。监管层接连加强监管的动作,令房产信托市场雪上加霜,新产品发行量锐减。

“三道金牌”正在关上银行房地产信贷的大门

4月房地产政策一变再变,严格差别化信贷,加上稍后将要出台的物业税等政策,房地产业迎来了一个新的紧缩期。

“三道金牌”正在关上银行房地产信贷的大门。第一道是,银行不得对投机投资购房贷款,加大差别化信贷政策执行力度。中国银监会4月11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。

2009年至今,中国各大城市主要金融机构遵循着国家政策,发放宽松的货币政策和信贷方式。这无疑使得房地产市场获得了最大的利益,房地产市场爆发成为了中国金融危机后经济复苏的主要支撑。但是房地产业的爆发导致各种购房贷款的急剧增多,银行信贷风险加大。这条政策的出台,使得投资投机性购房受到打击,投资投机性购房贷款额下降,贷款的不确定性风险减少,从而使得银行信贷风险有所下降。

第二道金牌是,4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

事实上,在这项政策以前,银行就已经开始收紧贷款,而4月14日的这项措施帮助银行进一步收紧贷款。由于大中城市房地产作为投资品的性质越来越明显,导致部分城市、地区出现房地产泡沫,并累积风险。从银行角度而言,银行需要规避这类风险,就需要提高房贷首付成数。而调高房贷首付比例,也是进一步预防高集中度行业风险的直接考虑之一。

第三道金牌是,二套房以住房套数界定,房价过高地区可暂停发放第三套房贷。住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。银监会银行业监管一部主任杨家才在接受采访时强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。国务院4月17日发出通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年第一季政府多项对应房价上涨过快政策的出台,国家对房价和房地产信贷开始收紧。从数据上看,房地产业第一季房价同比上涨11.7%,达到5年内最高水平。进入3月份,房地产投资总额达到6594亿元,同比增长35.12%;房地产贷款出现减缓趋势,3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点,但仍明显高于同期各项贷款增速23.4个百分点。可见银行信贷中房地产贷款仍占主导地位,房地产业的变动与银行信贷息息相关。

这三个政策合在一起,就是这次金融信贷调控的核心,目的就是要抑制投机性购房,稳定房价。投机性购房者自身资金有限,大部分投资资金均来自银行,大大提高了银行房地产业信贷的风险,抑制投机性购房也就降低了信贷风险。因此可以说明,这几条政策实际就是为了防范房地产业信贷的风险,再通过房地产业信贷来调控房价。

房产信托监管念“紧箍咒”

一般来说,银行收紧房地产贷款时,房地产信托的发行量就会大增,此前由于房地产融资监管加码,中小地产商将信托融资看作“救命稻草”。今年以来,多家房地产商开始借道信托方式融资,或引入信托公司合作开发地产项目。年内已有多家中小型上市地产商公告此类融资计划。不过资金通过信托渠道进入房地产领域,已引起监管层警觉。

目前,监管层收紧房地产信托的迹象愈发明显。2月份《通知》要求,信托公司发放贷款的房地产开发项目,必须“四证齐全”;信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,即房企不能通过信托融资的方式,获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。此次监管层再次强调要关注房地产信托业务。

银联信监测显示,最近几年在信托公司的资金运用中,房地产行业的比例一直呈逐年上升趋势,并已成为信托公司投入最大的领域。房地产的投资比其他证券类的投资更加稳健,信托也越来越成为房地产直接融资的很好的渠道。

不过随着房产信托监管力度加大,房产信托类理财计划的发行数量已经锐减。据用益信托工作室日前2月集合信托产品统计,在已发行的56种集合信托产品中,房地产信托产品环比减少15个,但发行规模资金仍占到六成比重。统计数据显示,由于春节长假影响,2月产品发行数量减半,在信托资金运用方式中,贷款类下降17.11%。用益信托分析师李表示,尽管发行数量少,但发行平均规模呈较大幅度增长,这主要受房地产信托规模化发展的影响。

在信托资金投向中,房地产信托项目环比减少15个,发行的14种产品资金规模,占比六成,至696760万元,平均期限1.8年,平均年预期收益率达8.56%。而银信合作产品中,房产类产品平均期限缩短11天,平均年化收益率环比提升0.1%。

观察人士注意到,去年以来银监会对房地产信托业务的监管历程可谓一路收紧。此前盛行“股权+回购”模式,即信托计划和开发商一起入股一个房地产项目公司,信托计划持有的股权到期后,再由开发商溢价回购。在此模式下,信托资金充当项目资金,使得项目满足了35%的最低资本金比例要求,并支付土地出让金,取得四证。但这一模式,很快在2009年3月被银监会发文叫停。

此后是“优先劣后结构化模式”,信托先100%控股一个房地产项目,普通投资者以现金认购信托计划的享有优先级受益权的第一部分,开发商再以存量资产(如尚未卖出的楼盘)认购信托计划剩下的那部分劣后级受益权份额。该模式也很快被银监会予以规范,今年2月的《通知》要求,“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。”即开发商1块钱的资产,最多能撬动普通投资者3块钱的资产。

继之而起的是“受让股东借款模式”。这种方法的具体操作手法为,开发商拿出少量资金注册一个项目公司,然后开发商(母公司或股东)给该项目公司(子公司)借款。由于公司与公司之间的直接借款违背金融监管规定,于是开发商便可通过银行(或其他金融机构)发放委托贷款,再给项目公司。该模式也难逃被叫停的命运。4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。”

当然,加强房产信托监管,也并不代表此类信托产品将消失,从现在的情况看,监管部门只是叫停了信托贷款的方式,但没有禁止通过信托形式对项目公司进行增资,所以有些房企和信托公司的合作并未违反规定。银监会出台相关规定后,从自身的风险控制方面来看,商业银行发行购买房地产信托计划的理财产品也会相对谨慎,但因为市民有这方面的投资需求,银行也不会放弃这块市场。

银信合作的前景展望

从过去的经验看,监管往往是一阵风。短期内,如果监管部门对房地产信托融资大幅度收紧,在银行贷款被严控的情况下,不排除有的开发商被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。但长远来看,银信合作其实有着长远的共同利益基础。

房地产行业本身就是资金密集型行业,该行业对资金的需求量巨大,而融资就成了该行业的重点及难点。相较于2009年房地产行业的高速增长,2010年国家的多项调控政策直接导致房地产行业的融资渠道减少,融资规模缩窄,各房地产企业为了发展多元化融资平台,都将视线聚集到了怎样从多个方向聚集资金这个问题上来。

随着居民和企业客户对金融服务的需求日益多元化,远远超出了传统商业银行支付结算和储蓄贷款的范畴,资本市场的扩大导致了金融脱媒和商业银行间接融资比重下降,对商业银行经营管理造成了很大压力。在这样的背景下,国内商业银行与信托公司的合作正式进入一个新的高峰期。商业银行通过信托公司可以在不占用银行信贷资源的情况下,通过信托计划募集资金,实现对客户和项目的间接放贷。信托制度是一个极具灵活性和弹性的财产转移和财产管理制度,在金融业全面开放的背景下,银行应重视并充分发挥信托的先天优势和功能,借力信托,在各项银行业务中巧妙运用信托制度,并且与信托业合作共赢地进行互动,释放银行的活力,促进银行业务发展和各种创新,从而提高银行综合竞争力。

(作者为银联信总监、财经评论员)