调控住宅市场供求的税收政策取向

【前言】调控住宅市场供求的税收政策取向由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。税收政策作用于住宅市场需求，主要体现在消费者购置和保有住宅阶段。一般说来，直接或间接地对购置或持有住宅课税，实际上会增加持有成本，使住宅自用需求者倾向于购置较小面积的住宅，并会抑制住宅投资和投机需求，从而使住宅需求减少。税收政策对各需求类型的调节途...

一、税收政策对调控住宅市场供求关系的作用分析

税收政策是政府调控住宅市场供求的一种有效手段。政府可以通过设置不同税种、税率，调整房地产税制结构，通过附加、减免或加强征管等方式介入住宅收益的分配，以影响住宅开发者和购房者各自的决策，进而实现政府对住宅市场供需总量和结构的调控，这种调控作用的结果最终可以通过预期公共目标的实现程度得以反映。

1　税收政策对住宅市场供给的作用

税收政策作用于住宅市场供给，主要体现在供给者开发销售住宅阶段。政府调整房地产开发商和销售企业征收的税(如企业所得税、销售不动产营业税、土地增值税和城市建设维护税等)，会改变开发商的开发和销售成本，从而影响企业的利润，最后引起开发商供给决策的变化，对供给总量和供给结构产生影响。按照投资的档次和价格，住宅可分为中低档普通住宅和高档豪华住宅等。通过设定差别性税率，可以适当限制高档住宅的开发而加大中低价位商品房的供给比重，达到缓解住宅市场结构性矛盾和平抑房价的政策意图。

2　税收政策对住宅市场需求的作用

税收政策作用于住宅市场需求，主要体现在消费者购置和保有住宅阶段。一般说来，直接或间接地对购置或持有住宅课税，实际上会增加持有成本，使住宅自用需求者倾向于购置较小面积的住宅，并会抑制住宅投资和投机需求，从而使住宅需求减少。税收政策对各需求类型的调节途径，见图1。

二、鼓励保障性住房供给，优化住宅供给结构的税收政策取向

1　对开发商建设廉租房、经济适用房实施补贴

为了鼓励房地产开发商建设保障性住房，政府应对其实施财税支持政策。一方面，可以对建设保障性住房的开发商给予财政补贴，也可以用政府收取来的土地出让金对这些开发商实施补贴。另一方面，可以对保障性住房土地出让金进行减免。通过这些措施鼓励建造更多的保障性住房。

2　对建设廉租房、经济适用房的开发商实施税收优惠

为鼓励房地产开发公司建设保障性住房，可以对其实施税收优惠。比如在现行企业所得税法定税率25％的基础上，按20％征收；对其销售不动产收入缴纳的营业税实施减半征收；对开发商建造廉租房、经济适用房，可以免征其应缴纳的城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；对建设高档住房、别墅的开发商在相关税收方面提高税率，减少其利润空间。通过税收手段，使生产高价房与低价房的房地产商获得同样的利润，让房地产开发商心甘情愿提供经济适用房和低价房。

三、抑制住宅投机需求，引导住宅合理消费的税收政策取向

1　对低收入者和老年人购房或租房给予税收方面的优惠

对低收入者购房或无自有住房而租房住的低收入者或老年人实施税收优惠，允许将其购房贷款利息或每月租房的租金在个人所得税中进行适当抵扣，从而引导合理的住房消费理念，调节收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。

2　对购买住宅采取差别性税收调控政策

一是对购买首套普通住房和改善性住房的，适用契税优惠税率，减半征收。二是对高档住宅、别墅开征消费税以体现政策的导向性，引导住宅合理消费。建议对建筑面积大于150平方米的高档住宅、别墅征收消费税。三是对空置房征税。对个人购买后一定时期仍然空置的房屋，加大其持有成本，减少投机收益，是解决房屋空置的一条重要渠道。

3　对住宅转让收益课以重税，调节个人房产收益

一是开征“房地产转让收益个人所得税”。对购买房产1年内的转让所得征收25％的所得税，3年内的转让所得征收15％的所得税，3年以上的免征。二是对购入未满3年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3％的教育费附加，3年以上减半征收。这项政策需要与开征“房地产转让收益个人所得税”相配合，采用“组合拳”的方式，这样可以避免房地产投机需求将税负向后转嫁。三是尽快取消住宅二级(二手房)交易的各项税收优惠政策。经测算，目前二手房交易实际征收税收不到总房价的2％，如果取消优惠税率，从严征收土地增值税和个人所得税，则炒房者收益的50％以上需要缴税。

4　加大住宅保有环节的税收调控力度，减少投机性需求

第一，短期策略。可以采取以下措施：一是修改国务院1986年的《房产税暂行条例》，取消房产税中对个人住房的税收优惠，或者规定个人所有非营业用的第一套住房可以免税，对第二、三套住房则实行累进税率征税。二是完善土地使用税，按占用土地面积设置多档税额。对城市别墅房屋和平房实际占用土地规定较高税额，对高层楼房规定较低税额，对“小产权房屋”单独设计较高的土地使用税。

第二，长期策略。我国应开征统一规范的“不动产税”，就是将现行住宅保有环节的房产税和城镇土地使用税等合并，对土地、房产开征统一的不动产税。在新的不动产税税法中，应明确将个人住宅纳入征税范围。征收办法是：由政府对居民住房确定一个统一的标准，以家庭为单位，对人均住房面积在规定标准(如30平方米)内购买的房产实施免税，对购买超额房产面积的征收一定额度的税金，这个税收同样采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高，以此增加投机性购房者的成本和拥有房产者的支出，起到抑制非真实市场需求(主要是投机需求)的目的。

参考文献：

1　倪红日，我国住宅房地产税收政策的效应分析，中国税务报，2007，3，7

2　唐明，不动产税收调控的运行机理及对我国的考察，财贸研究，2008，5

3　姚稼强，改革我国房地产税制的政策建议，税务研究，2008，4

4　赵晓，用差别税收政策引导住房消费，经济参考报，2010，4，23