建立健全保障性住房长效机制研究

【前言】建立健全保障性住房长效机制研究由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。（一）经济适用房 经济适用房是一种政策性商品住房，在建设过程中提供优惠措施，限定建设标准、保障对象和销售价格。经济适用房政策经过多年的实践发展，政策实施效率未完全达到预期目标，各地建设经济适用房的数量逐年减少，目前我国大部分城市已经停建经济适用房。...

摘要：目前我国保障性住房尚未形成长期、稳定、高效的机制，本文着眼于保障性住房长效机制的研究，进而推动我国保障性住房的可持续发展。本文首先介绍了我国保障性住房体系，总结归纳了我国保障性住房的类型并形成了初步认识，其次对我国目前建设中存在的问题进行了阐述，最后针对所存在的问题提出了建立健全保障性住房长效机制的建议。

关键词：保障性住房 住房建设 存在问题 长效机制 建议

中图分类号：D669.7 文献标识码：A

一、目前我国保障性住房体系

目前我国基本形成多层次保障性住房体系，其中公共租赁住房和廉租房属于租赁式保障性住房，廉租房、公共租赁住房没有赋予其房屋产权，经济适用房、限价商品房属于产权式保障性住房。

（一）经济适用房

经济适用房是一种政策性商品住房，在建设过程中提供优惠措施，限定建设标准、保障对象和销售价格。经济适用房政策经过多年的实践发展，政策实施效率未完全达到预期目标，各地建设经济适用房的数量逐年减少，目前我国大部分城市已经停建经济适用房。同时在新形势下，将存量经济适用房作为保障性住房的房源，与公共租赁住房并轨实施，上海、淮安率先开始探索共有产权经济适用房。2014年4月住建部将北京、上海、淮安、成都、深圳和黄石设为共有产权住房试点城市。共有产权住房模式在一定程度上是对经济适用房的升级改造，对原经济适用房制度上的缺陷进行改进和完善。

（二）廉租房

廉租房是政府为解决城市低收入住房困难家庭的居住问题，实行货币补贴和实物配租等相结合的保障方式，满足保障对象的基本居住需要。廉租房是服务于最低收入家庭住房困难的社会保障政策，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。从2014年起，将廉租房并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房，部分在建廉租房仍按原计划实施，建成后统一纳入公共租赁住房管理，并优先用于解决原来廉租房保障对象，而以前已投入使用的廉租房仍按原廉租房的规定进行管理。

（三）公共租赁住房

公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向城市外来务工人员、新就业人员等群体进行出租的保障性住房。2010年6月我国住房与城乡建设部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确指出各地区、各部门要积极稳妥地推进公共租赁住房建设，供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区可将新就业职工、有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入保障范围。2016年“十三五”规划中提出完善购租并举的住房制度，对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助，把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。目前，公共租赁住房政策推进力度不断加强，各地区积极开展公共租赁住房建设。

（四）限价商品房

限价商品房最早出现在2006年建设部等9部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，限价商品房的土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。其中提到的“限套型、限房价”的普通商品住房，被称为限价商品房。限价商品房的保障对象基于中低收入群体中支付能力较高、改善居住条件的家庭，以及不符合经济适用房条件但又无力购买普通商品房的中等收入群体。目前尚未形成关于限价商品房的全国性规范文件，从而造成限价商品房缺乏统一规划、政策定位模糊等问题。

二、保障性住房建设存在的问题

（一） 建设资金紧缺

保障性住房建设资金是制约其建设进度的关键因素，我国大部分城市都面临着资金短缺问题，财政资金支持保障性住房建设的能力有限，因而需要各级地方政府探索其他渠道筹集建设资金。但是资金问题尚未全部解决，保障性住房建设缺乏可持续的资金来源。综合我国城市筹集保障性住房建设资金的情况来看，可以分为四种渠道：第一种是向银行贷款的方式筹集资金；第二种是鼓励企业资本参与到保障性住房建设中；第三种是建立保障性住房投融资平台，吸纳社会资金；第四种是争取公积金贷款的方式。但是实际融资过程中，由于保障性住房资本回收期较长，回报率较低，商业银行与企业参与积极性并不高，社会资金参与有限。同时由于不同城市经济发展阶段的差别，建设资金充足与否、筹集渠道广泛与否也与城市发展水平紧密相关。

（二） 地方政府建设积极性较弱

我国保障性住房建设属于层级任务式，中央规划建设保障性住房数量，进而传递性地下达给各级政府，规定各级政府每年的建设任务，因而使得部分地区政府重数量轻质量，实质上建设积极性较弱。造成政府积极性较弱的根本原因在于地方政府的负担过重，而经济发展水平较弱的城市建设负担更为沉重。保障性住房的建设与政府的财政实力、土地储备等资源紧密相关，城市发展的资源使得各级政府在建设上受到限制，同时对于建设的意愿每个城市不尽相同，从而造成不同的保障成效。

（三） 经营管理规范性较差

保障性住房竣工后，同样面临着后续的经营管理工作，而目前我国保障性住房的分配管理机制仍然不健全，管理的规范性较差。政府难以掌握居民的实际收入情况，住房保障信息管理不健全，造成住房分配工作难以达到公平性、公正性，出现骗租、权利寻租等问题，使得本应享受住房保障权利的家庭无法入住保障性住房。同时随着大量保障性住房的建成，大部分地区保障性住房建设的地理位置处于城市近郊边缘地区，因此保障性住房后期的物业管理、周边基础配套设施运营等，都加大了管理的难度。

三、建立健全保障性住房的长效机制

（一）保障性住房筹资机制

目前，中央对于保障性住房建设资金来源主要从四个方面进行引导：第一，增加政府投入，其中包括中央财政资金补助、地方政府预算、公积金增值收益以及土地出让收益；第二，规范利用企业债券融资；第三，加大银行金融机构的信贷支持；第四，落实税费减免政策。针对目前我国保障性住房资金短缺的问题，笔者认为应当建立以政府投入为基础，专业融资管理机构为主，金融工具为辅的筹资机制。首先，保障性住房具有公共产品属性，因而政府财政投入是建设资金来源的基础途径，财政资金的投入具有其他融资主体无法比拟的稳定性与安全性。其次，成立专业融资管理机构是在财政资金投入的基础上，进一步拓宽资金来源，通过融资平台的特性，吸引更为广泛的社会资金，同时融资机构一般由政府注资成立，具有一定的信用保证，因而通过融资平台更易从金融机构、企业、社会资本中筹集资金，为建设资金提供持续稳定的技术支持。最后，金融工具作为保障性住房融资渠道在我国发展尚不成熟，因此需要不断进行创新性尝试，开发住房金融产品与工具，进而有效吸引大量社会资金。

（二）保障性住房建设机制

保障性住房建设机制的研究主要是建设主体的研究。目前建设主体多元化是发展大趋势，单一的建设主体存在各种缺陷，因此笔者认为应当在统一规划、统一布局、统一建设标准的原则下，发展多元化建设主体的保障性住房建设机制。目前我国建设主体主要包括政府、企业、非营利组织，其中非营利组织的参与未广泛开展，大部分城市主要是政府、大型国有企业、私营企业参与建设。

我国大部分城市在保障性住房建设主体中进行积极探索，不同发展阶段的城市依据自身特征，发展以政府为主导或者多元化的建设主体，无论何种发展模式，都存在各自利弊，因此需要融合建设主体的资源优势，持续推进保障性住房的建设。厦门模式中政府作为主要责任主体，参与保障性住房供给的整个过程并起主导作用，同时委托大型国有房地产企业参与建设保障性住房；上海、北京、江苏、深圳等经济发展水平较好的地区同样积极引导大型国有企业参与建设，进而减轻政府的压力。目前我国在政策制度方面均支持市场、社会资本参与到保障性住房建设中，其中财政部、国土资源部等6部门于2015年联合印发《关于运用政府和社会资本整合模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，鼓励开展政府与社会资本合作建设管理公共租赁住房的试点工作，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房建设模式。在政策支持、市场化运作的整体发展局势下，同样应积极引导其他社会力量参与到保障性住房建设中，进而推动保障性住房建设机制的完善与发展。

（三）保障性住房管理机制

我国各级地方政府“重建设，轻管理”的现象较为普遍，而保障性安居工程是一项长期而系统的工程，建设管理工作贯穿整个住房过程，本文更侧重保障性住房建成后的经营管理工作。针对目前保障性住房后续管理中的问题，笔者认为应当建立政企合作的管理机制，可以通过招标形式将部分管理服务外包，由专业管理机构负责保障性住房部分经营管理工作。政府与企业可以建立分工明确的工作机制，例如政府负责保障性住房的资格审核、分配工作以及住房配套基础设施建设，企业负责保障性住房的物业管理等经营工作。同时，政府应加强住房保障信息管理系统的建设。引导企业参与后续经营管理，是因为企业较政府具有较强的管理经验，可以弥补政府在住房经营中不足，通过二者的优势利用，推动保障性住房管理运行的规范化，高效化。

四、结束语

保障性安居工程是一项长期工程，长效机制的建立有利于保障性住房的可持续发展，建立以政府投入为基础，专业融资管理机构为主，金融工具为辅的筹资机制，发展多元化建设主体的保障性住房建设机制，建立政企合作的管理机制，从而为保障性住房的发展提供有效的技术支持，同时进一步促进我国保障性住房政策的有效实施，为中低收入群体切实解决住房困难问题，保障其基本的住房权利。

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