预售制度下商品房价格的变动探析

【前言】预售制度下商品房价格的变动探析由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。商品房预售制度与房价问题历来是业界争论的焦点。近年曾有人大代表指出：商品房预售制度正成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的“帮凶”；有部分学者，如易宪容认为预售制度是助推房价上涨的载体[1]，丁成日的研究也认为预售制度是城市房价上涨的根源[2]。在商品预售制...

摘要：论文总结了预售商品房价格的特点，系统的探究了预售制度影响房价变动的过程，在此基础上，运用机会成本理论对房价在预售期间理性波动幅度进行了分析，并针对商品房预售价格问题提出针对性解决措施。

关键词：预售，商品房价格 ， 变动

Abstract: the paper summarized the open to booking commodity house prices, the characteristics of the system to explore the influence of house prices to open to booking system change process, and based on this, the opportunity cost of using the theory of house prices in open to booking period fluctuation of rational analysis, and in the light of the commodity house opens to booking put forward solutions to the specific price.

Keywords: open to booking, commodity house prices, change

中图分类号： F293.3文献标识码：A 文章编号：

商品房预售制度与房价问题历来是业界争论的焦点。近年曾有人大代表指出：商品房预售制度正成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的“帮凶”；有部分学者，如易宪容认为预售制度是助推房价上涨的载体[1]，丁成日的研究也认为预售制度是城市房价上涨的根源[2]。在商品预售制度长存的背景下，为弄清预售制度影响房价的作用机理进而对其完善，本文在前人研究的基础上，针对预售制度对商品房价格的变动作出更系统性的探究。

一、预售商品房价格的特点

商品房价格是商品房经济价值（交换价值）的货币表现。商品房价格的产生，是商品房的效用、商品房的相对稀缺性及商品房的有效需求三者相互作用的结果。预售商品房属于新建商品房的范畴，与现售商品房相比，除具有价格构成的二元性、需求的敏感性、异质性、单件性、层次性等一般特征外，还呈现如下特点：

1.低开高走

商品房的预售期从满足预售条件、领取预售许可证开始，至房屋竣工验收或取得初始产权结束。商品房的价格在预售期间低开高走是商品房预售制度“大行其道”的重要前提之一，通常情况下，同一项目的商品房预售价格一般较现房销售价格低10%- 20%[3]。在市场情景看好期间，部分楼盘预售价格波动幅度异常，低开高走的特点表现更为显著，如图1所示：

数据来源：搜房网（nanjing.省略/）

图1南京赞成佳邻美居预售期房屋均价变动

2. 价格发现

价格发现是指市场通过公开、公正、公平的交易运行机制，形成具有真实性、预期性、连续性和权威性的交易价格信息的并通过价格报告制度告知公众指导其生产、经营或投资[4]。与现房市场不同，预售的商品房及房屋所有权并非在交易成立时转移的，而是在预售合同约定的将来某个日期，即期房市场中的交易对象是未来的住房产品。在完善的房地产市场状况下，期房交易都有交易管理部门备案，因此交易信息较为集中，信息披露渠道和准确性更强，同时，由于期房市场交易成本较低，将吸引投机者参与住房交易。借助更多的交易案例，购房者能够形成价格预期，期房市场容易形成连续的远期交易价格。

3. 较强的行政干预性

商品房预售价格具有较强的政府干预性，是商品房预售的特殊性质决定的，是预售期间开发企业存在较多的不规范价格行为的必然应对，这在现行的法律制度对商品房预售的调整和规制中有所体现。从既有商品房市场政策总结来看，预售商品房价格行为的行政管理制度比较多，主要包括：一房一价制度、明码标价制度、预售方案制度、价格备案制度以及成交价格申报制度。

表1预售房价格行为的行政管理制度对比分析表

政策

比较

要点 价格备案制度 “一房一价”

制度

（现已废止） 明码标价制度 预售方案制度 成交价格申报制度

政策管理

部门 价格主管部门 房地产主管部门

对房价的

控制类型 主要是前馈控制，对预售价格调整需要重新备案，属于中间控制。 前馈控制 全过程控制 主要是前馈控制，对预售价格调整需要重新申报预售方案，属于中间控制。 反馈控制

实施的

主要目的 对备案价格调控幅度以及时间进行限制，防止预售房价格的不合理变动。 审核预售商品房价格构成的合理性，规制预售房的不合理定价行为。 实现交易价格信息的透明化。 审核预售房价格的合理性，规制预售房价格的不合理变动。 实现征税目的，同时接受预售房交易价格的信息。

执行期 主要是申请预售许可之前 商品房预售之后 商品房预售全过程 申请预售许可之时进行一次申报，部分地区规定：价格调整应重新申报。 预售房交易之后及时申报

二、预售制度推动房价上涨的过程分析

（一）需要、动机和行为的关系

组织行为学认为：需要、动机、行为三者之间具有密切的关系。当人们产生某种需要以后，心理上就会产生不安与紧张的情绪，成为一种内在的驱动力，动机是在需要的基础上产生的，但是需要并不必然产生动机，只有在需求的对象达到一定的强度，并具备一定的客观条件之后，才能转化为动机。在人们产生动机以后，会指向预期目标，进而会引发某种行为，可以讲，动机是行为产生的直接原因，行为是动机的外在表现，其之间有着复杂的关系。动机会指导行为，同时行为也会反作用动机。综上所述，需要、动机和行为满足下列链式关系：

图2需要、动机。行为的链式关系

（二）期房交易主体的需要、动机、行为分析

1.期房预购者的需要、动机、行为分析

市场上的购房需求主要分为四大类：刚性自住需求、改善型需求、投资型需求、投机型需求。这几种购房需求表现的购房需要可归结为居住需要与投资需要两大类。当预购者产生居住需要或投资需要以后，心理上会产生不安与紧张情绪，产生一种内在驱动力—购房动机。消费者行为学理论认为，消费者的购买动机包括：求实动机、求新动机、求美动机、求新动机、求廉动机、求便动机、好癖动机等。预购者选择购买期房主要有以下两方面原因：一是期房价格相对较低，这满足了预购者的求廉动机；二是期房房源较多，具有较多的选择余地，优质的房子如朝向、楼层、通风采光等条件都很不错，这满足了预购者的求实动机—追求商品的使用价值为主要导向。在求廉动机与求实动机的驱动下，预购者会青睐于购买期房。一般来讲，有居住需要的预购者兼具求实动机与求廉动机，而对于投资需要的预购者，求廉动机是引起购房的主动力。在预售期间，房地产企业会通过折扣、促销等途径，设法使得期房价格“低开高走”，再通过制造期房价格不断上涨的紧张气氛，在预期机制的作用下，预购者的求廉动机不断增强，期房可选择房源不断减少也引起求实动机的不断增强，这都会引发购买行为的驱动力不断加强，导致期房抢购现象的发生，其结果是市场虚假需求不断放大，最终使得房价不断上涨。

2.开发商的需要、动机、行为分析

预售制度影响商品房价格的负效应，主要是由市场主体之一—开发商，利用预售制度的缺陷进行操纵。在社会主义市场经济的环境下，房地产企业作为市场经营主体，其自主经营、自负盈亏，盈利需要成为其企业发展的最核心的需要。另一方面，房地产行业是资金密集型行业的典型代表，其自有资金一般占35%左右，大部分资金是通过银行贷款或者收取预售款来投入的，于是，资金需要成为了众多房产企业的一大需要。在盈利需要的作用下，房地产企业会产生一种内驱力—谋利动机；在资金需要的影响下，房地产企业自然会产生另一种内驱力—融资动机。在融资动机的驱动下，房地产企业会设计使得期房价格低开高走，低开高走的期房价格走势使得融资变得更加顺畅。一份来自美国马里兰大学城市理性增长国家研究中心的报告指出：融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅。如果房价在开发建设过程中保持不变，而不是现在的持续上升，绝大多数的业主都会持币待购，等到房子建成后再决定购买[2]。上文提到，低开高走的期房价格使得预购者热衷于购买期房，出现抢购期房的现象，开发商于是很快捞回了房屋的全部或大部分建设成本，还掉银行的开发贷款后，便没有了惜售的资金成本，即没有了后顾之忧，在谋利动机的驱动下和预期期房价格不断上涨的作用下，开发商便会捂盘惜售、囤积居奇，人为制造房价不断上涨的气氛，使得市场上房屋供给不断减少，引起了房价的不断上涨。房价的上涨迎合了开发商的心理预期，在预期机制的继续作用下，开发商会继续哄抬房价，这时会进入另一个循环，房价会出现轮番上涨的不良现象。

（三）预期机制对期房价格上涨的作用机理

在预售制度推动房价上涨的过程中，预期机制在很大程度上影响了预购者与开发商的市场行为。对预期机制的作用机理进行探究，能对期房价格的上涨作出很好的解释。

预期机制影响需求变化的经济学解释表明：在预期下一期的价格不变时，现期价格与需求成反向变动关系。预期机制影响供给变化的经济学解释表明：在预期下一期的价格不变时，产品价格上升，则厂商供给增加；当现期的商品价格不变时，厂商关于这种商品的预期价格上升时，厂商将对本期的产品进行惜售囤积，会导致现期的这种商品的厂商供给减少。商品房作为建设周期较长的商品，短期供应弹性较小，对上述经济含义的表现也很明显。

从购房消费者角度即需求方来看，他们基于对房地产政策和宏观经济形势的理解形成对房价走势的判断和预期，并根据自我的财富资源约束作出最优的跨期购房动机与购房决策[1]。预期通过作用于商品房市场需求和供给，使得商品房现期价格的变化与未来预期价格的变化是同方向的，即随着预期价格的上升，商品房价格也会上升，相反预期价格下降，商品房价格也就会下降，这就是Azariadis(1981)提出的“自我实现的预期效应”：随着关于未来的预期价格的上升现实价格真的会上升。

图3预期机制下商品房价格轮番上涨的过程

图3反映了预期机制下，商品房价格的轮番上涨的过程。由于商品房生产周期较长，假设短期内商品房供给缺乏弹性，当基本因素的变化引起商品房需求上升时，人们对商品房价格的预期值就从原来的Pe1上升到Pe2，需求曲线也就从Ⅰ上升到Ⅱ，同时，由于开发商的捂盘，供给曲线由a变成了b，出现了商品房价格的上涨（P1上升至P2）。在这种预期实现的背景下，人们会产生进一步价格上升的预期价格的预期值从Pe2上升到Pe3，需求曲线从Ⅱ上升到Ⅲ，供给曲线由b变成了c，商品房价格又一次实现了上涨（P2上升至P3），人们再一次受到预期实现的鼓励。持续上涨的房价让买者在下一期进一步产生再后一期的价格继续上升的预期，而这种预期也就会再次导致市场价格在该期内上升，期房价格出现了不断螺旋的继续攀涨的现象。

三、基于机会成本理论对预售房价格的理性波动幅度分析

确定我国商品房价格的合理波动幅度，主要参考依据有GDP的增长率、城镇人均可支配收入的增长率、CPI增长率、土地交易价格增长率等。在2011年3月份大部分地区公布的新建商品房价格上涨幅度中，不少地区将新建商品房年度价格的涨幅上限控制到GDP与人均可支配收入增长率范围之内。下面以投资的机会理论分析预售商品房价格的合理波动幅度：

在商品房预售制度长存的背景下，购房者预购期房实际上是为开发商提供了一笔无息贷款，为了补偿购房者的机会收益，期房价格偏低于现房价格在理论上是合理的。市场实践表明，期房与现房价格差的大小与当期宏观经济条件、商品房市场状况、预售期的长短等因素相关。

以图4来分析预售期内商品房价格变动的大小对市场的影响。图中横轴表示时间，纵轴表示价格水平，曲线L2表示预售期内商品房价格的实际变动，曲线L1表示预售期内商品房价格的理性变动。t1~ t2为预售期。通过分析，可得如下结论：

1）当曲线L2一直在L1之下，或（P1-P3）/P3超过一定的比例范围，表明预售期内期房价格非理性下降，导致购房者对期房购买需求的降低，现售比例会逐渐提升；

2）当曲线L2一直在L1之上，或（P3-P1）/P1超过一定的比例范围，表明预售期内期房价格非理性上升，导致购房者预期房屋价格的上升，会增加对期房购买的需求，其他条件不变时，期房价格会进一步升高，此时容易导致炒卖“楼花”行为的发生。

图4预售期内商品房价格理性与实际波动分析图

P2-P1表示商品房价格在预售期内理性变动大小。根据机会成本理论可知，期房与现房的价格差应能补偿购房首付款在预售期内用于其它无风险投资中所取得的最大收益。

即：P2-P1=max｛I1，I2，I3…In｝ （其中，In表示第I种投资的收益）

市场中无风险投资渠道主要包括：国债、银行存款、企业债、货币基金等。国债收益率相对较高，通常以国债表示最大收益的无风险投资。

假设：购房者购买期房的总价为M元，首付比例是30%，购买期房开盘至现房交付的时间为一年，一年期国债票面年利率为3.45%（2011年3月份公布的数据）。

同一项目合理的期房价格总上涨率K0=（P2-P1）/ P1=0.3M×(1+3.45%)/M=0.31%。月环比上涨率为p=0.0258%。

图1反映，南京赞成佳邻美居在预售期间（2009年3月至2010年4月），商品房价格由最初的5300元/㎡上涨至8500元/㎡，年上涨率达到60%，远远超出0.31%的年理性上涨幅度。根据上述结论，当前期房价格不合理上涨的现象较为严重，实践中购房者预购期房能得到较大实惠，导致投机需求较大。

四、建议措施

（一）完善开发企业的融资机制

前文的分析表明，购房者的求廉动机与求实动机，开发企业的谋利动机与融资动机是导致，是驱使期房价格不合理变动的重要原因。购房者的两个消费动机与开发企业的谋利动机客观存在，而能够改变的是：开发商利用低开高走的期房价格走势来进行融资。据了解，当前房产业融资渠道相对单一，开发企业对预售款的依赖程度依然较大。因此，必须要创新并完善开发企业的融资机制。作为房地产开发企业，要积极通过股权融资、发放债券、投资信托、社会基金融资等方式来开辟多样化的融资渠道。作为政府机构，要加强法制建设与政策支持，促进开发企业的融资环境的优化，推动我国房地产金融业的发展。

（二）加强监管，规范预售价格行为

预售商品房价格的不合理变动，与开发企业违法违规的价格行为有直接联系。地方价格主管部门要联立房地产主管部门，加强预售期间的商品房价格监管，适当利用行政手段规范开发企业的定价与调价行为，并可以考虑强化信用机制建设，利用信用监管手段进行规制。

其一，要规制开发企业的定价行为，对于预售商品房定价明显不合理的行为，房地产管理部门可以要求房地产开发企业修订预售方案，重新申报预售方案的备案；价格主管部门要完善商品房销售价格审核制度，对备案价格明显偏高的开发企业，可以要求其修改并重新进行价格的备案。

其二，要严厉执行预售商品房价格备案制度。建议为避免房地产企业虚高备案实施提价，再打折促销步步太高房价的，可以在实施价格初始备案或重复备案时，设置一定的降价幅度，其后一定时期内，实际成交价格（包括打折后的成交价格）不得低于该变化幅度。开发企业若在允许的调价幅度内实施提价，在备案前必须提交书面材料说明提价理由，经物价主管部门审核同意后方可执行。

其三，完善商品房明码标价制度。价格主管部门要严查明码内容是否齐全，备案价格、网上公示价格和现场明码标价是否“三价统一”，是否有误导的标价信息，对违规的明码标价行为除了进行行政惩处外，可以考虑建立价格欺诈的消费者补偿机制。

（三）引导市场形成合理房价预期

稳定人们对房价的预期，自然控制了人们购买房屋的过热行为，有效地降低了商品房的不合理需求，从而对期房价格的不合理变动有积极影响。引导合理的房价预期，必须建立完善的房地产开发信息的披露机制，加强价格信息的公开化、透明化。对于房地产开发主管部门与物价部门而言，要加快完善房地产市场信息系统，建立健全商品住房成交价格申报、市场监测分析和信息披露工作机制。要加强对商品住房市场运行情况的动态监测，认真分析同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况，准确判断房价变动趋势。对重点地区、重点楼盘商品住房价格运行情况还应进行月度动态监测，逐步建立和完善监测、汇总分析、统计和定期公布制度。披露土地供应、商品住房市场供求和土地、住房价格变动等信息。政府部门应引导居民正确解读房地产业的相关数据含义，如同比涨幅、环比涨幅、房价指数等，帮助消费者形成合理预期，引导居民住房的理性消费。

（四）抑制期房的投机需求

期房价格上涨过快，导致投机需求较多，极易引发我国楼市泡沫，必须对其进行抑制。可以通过购买环节梯级增加多套房的首付比例和贷款利率，持有环节征收房产负税（如房产税、空置税）、转让环节中承担高额的交易负税（即限售）来进行抑制。

参考文献：

[1]易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议[J].江海学刊,2007,(02):74-80.

[2]丁成日.中国“房价”持续走高的原因分析[J].城市发展研究,2006,13(6):1-10.

[3]肖元真,郑荣德, 王嘉瑜.我国取消商品房预售制度的政策预期和实施前景[J].金融与经济,2006,(1):24-26.

[4]祝合良.中国期货市场价格发现功能的实证研究[J].首都经济贸易大学报,2007,(2):9-21.

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。