预售资金监管范文

预售资金监管篇1

关键词：商品房；预售资金；监管

中图分类号：F830

文献标志码：A

文章编号：1000-8772(2012)09-0094-02

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地产行业得到了长足的发展。然而，房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人的利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此，为了保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用，迫切需要建立、完善与经济环境相适应的商品房预售资金监管制度。

一、商品房预售资金监管的模式介绍

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。商品房预售资金的监管则是指为维护商品房预售行为参与主体的利益，促进房地产市场健康发展，由具有社会公信力的机构作为监管主体，以公平与效率兼顾为原则，对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。

国外的商品房预售资金监管模式主要是通过第三方主体来进行监管，而各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港、东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同，受合同法等法律的制约，新建商品房无论是否开工都允许销售预售。

目前，我国已有超过40个城市实施了新建商品房预售资金监管，主要模式包括：（1）由政府机关或政府授权的事业单位进行监管，代表城市为天津；（2）由担保公司作为资金监管的主体，代表城市为济南；（3）由监理公司作为资金监管的主体，代表城市为重庆；（4）由商业银行作为资金监管的主体，代表城市为南京。

二、强化商品房预售资金监管的必要性

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。以2010年为例，我国房地产开发企业本年资金来源72 494亿元，其中，国内贷款12 540亿元，利用外资796亿元，自筹资金26 705亿元，其他资金32 454亿元，在其他资金中，定金及预收款19 020亿元，个人按揭贷款9 211亿元。所以，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 以上，而其余近70%的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。因为对建设项目的资金缺少监管，使房地产开发市场上出现报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房产市场秩序，进而影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。

1.强化商品房预售资金监管是维护消费者利益的迫切需要。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商处于垄断地位，导致市场失灵，资源不能实现有效配置。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至卷款逃跑，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工等等，这些现象都严重损害了购房者的利益。

2.强化商品房预售资金监管是维护房产市场秩序的客观需要。房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行动的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏强有力的资金监管机制，从而产生损害购房者利益的道德风险，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场失灵。

预售资金监管篇2

【关键词】商品房预售资金；监管意义；监管信息

近年来，随着城市建设步伐加快，房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售势头良好。在这种形势下，开发企业为了尽快回笼资金，都在想方设法加快商品房的销售，其中不乏因工程进度原因而尚不允许销售的冻结房源，一部分有刚性需求的消费者冒着利益可能受到损害的风险去购买，因此而导致的投诉和上访屡见不鲜。由于开发企业违规销售冻结房源，使得政府监管十分被动，因此，实行商品房预售资金监管显得尤为重要。

一、商品房预售资金的监管背景

商品房预售资金监管是房地产市场发展的需要和必然趋势。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意支取、使用，同时对出现拖欠农民工工资等特殊问题还可以从商品房预售资金中扣除。政府部门要对商品房预售实施有效的监管，真正可以管理到位的最佳手段就是要管住“钱”。因此，实行商品房预售资金监管，是当前管理商品房预售行为最为有效的办法。商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金专项用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

二、商品房预售资金的监管意义

1、有利于保障社会稳定。商品房预售资金监管可以防止开发企业挪用资金，控制开发企业的不规范运作行为，大大减少抽逃资金、烂尾楼、延期交房、盲目投资等情况的发生，从而增强购房者的信心，保护购房者的合法权益，保障社会稳定。

2、有利于防范金融风险。绝大多数开发企业的运营资金均来自于银行贷款，当房地产市场出现较大波动时，开发企业很可能会把风险转嫁给金融部门、转嫁给购房者。而实行商品房预售资金监管以后，资金使用将会得到有效控制，这样便可防范金融风险，提高银行贷款的安全系数。

3、有利于保证工程建设。商品房预售资金监管要求一个预售许可证对应一个专用账户，并保证监管资金优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发企业使用预售资金进行滚动开发造成的工程烂尾、项目延期等情况的发生，而开发企业为了快速回笼资金，就必须加快工程进度，从而形成良性循环，确保商品房如期交付使用。

三、建立商品房预售资金监管信息平台

1、严格规定房地产开发企业应公开的信息

房地产开发企业必须及时告知购房者监管项目的监管账户、工程进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等重要信息。

房地产开发企业要向购房者提供预售资金监管专用账户，提供账户的目的是为了让购房者可以直接将预购资金存入监管账户。购房者关注商品房主要是以下两个方面：一是工程进度情况，房地产开发企业是否能够按期交付使用商品房；二是购房者所付的资金是否用于工程建设，购房者有权利知道自己所付的资金的使用计划、实际使用情况等。

2、商品房预售资金监管信息平台的操作流程

预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房者签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房者将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管账号。

预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请、申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房地产开发企业申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。

总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅是购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到社会的稳定，其意义十分重大。

参考文献

[1]周帆，商品房预售资金监管模式，山东大学法学院，2010（04）

[2]左海云，商品房预售资金监管信息的建设 ，中国高新技术企业，2008（11）

[3]蔡永为，完善商品房交易资金监管法律制度，商业经济，2009（09）

[4]杜昊，预售商品房资金监管主体初探，消费导刊，2007（01）

作者简介：

预售资金监管篇3

一、进一步完善和加强商品房预售资金监管

2010年4月13日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）明确要求：各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。《成都市商品房预售款监管办法（试行）》于同年9月30日印发，同年11月1日，成都市正式实施商品房预售资金监管。2015年10月9日，成都市城乡房产管理局印发《成都市商品房预售款监管办法》，完成对原办法的修订。

成都市实施商品房预售资金监管6年有余，但成都市在建商品房项目烂尾情况仍未得到完全杜绝，由商品房预售项目烂尾引发的也时有发生。在梳理成都市部分预售项目烂尾的成因时发现，部分烂尾项目开发商存在挪用预售资金的情况。因此，进一步完善和加强商品房预售资金监管尤为必要。

1.加大监督检查及惩处力度

监督检查是悬挂在开发企业头顶上的达摩克利斯之剑，让开发企业紧绷守法遵规之弦。除常态例行检查之外，加强飞行检查，即在被检查单位不知晓的情况下进行的启动慎重、行动快的检查，以此及时掌握真实情况，让监管部门做到心中有数。此外，还可采取重点检查手段。在当今信息传播手段日益简便快捷、制度日益完善的情况下，及时根据舆情及情况，重点检查舆情反应大、突出的项目。

2.采取有效措施对违法行为予以严厉打击

根据《成都市商品房预售款监管办法》，开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。在当前高企的房价面前，法定的罚金金额对开发企业而言几乎可忽略不计，换言之，罚款对于开发企业违法行为基本上毫无震慑力。监管部门除责令开发企业限期改正等告诫类措施外，可采取暂停网签、暂停受理新预售许可申请等行政管理措施。

《成都市商品房预售款监管办法》仅由房产管理部门单独制定，银行业管理部门未参与联合发文，该办法对监管银行的违规行为惩处规定不够强硬，威慑力不足。在实际操作中，房管部门将银行存在的预售款监管违规行为书面函送银行业主管部门后，违规银行受到的惩处力度很小甚至零惩处。因此，在对监管银行进行督促、指导，促使银行全面履行监管职责的同时，房管部门可建立黑名单制度，采取暂停或终止受理存在严重违反《成都市商品房预售款监管办法》规定行为的商业银行与任何开发企业签订的包含《预售款监管协议》在内的预售方案审查申请。

3.要加强技术创新，进一步优化监管手段

进一步优化和完善房管金融信息服务交互平台并建立预售款监管信息系统，将取得商品房预售许可证的商品房实时交易备案情况与银行监管账户的实时入账情况进行匹配计算，监察入账情况；将资金使用计划、工程进度计划纳入信息系统以规范预售款拨付，并通过信息系统自动监察各个预售项目预售款收支，同时通过设定资金足额量、资金拨付额与资金使用计划及工程进度匹配度等风险控制指标建立预警机制，对超过风险控制线的预售款暂停拨付并启动现场督察程序。通过技术创新，实现预售款监管从入账到拨付全流程、动态化、规范化的全面监控。此外，可通过预售款监管信息系统实现对全部预售项目预售款监管进行大数据分析，通过监管大数据对参与预售款监管的各商业银行监管能力及服务水平进行考核，为建立监管银行优胜劣汰的淘汰机制提供基础条件。

4.加强合同备案审查，防止虚假交易、确保预售款纳入监管

《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。长期以来，成都市对预售商品房合同备案的审查主要是采取开发商自主备案、房管部门严管备案变更及注销的模式，事前及事中监管较松，事后监管较严。在这种模式下，开发企业通过备案系统进行虚假备案以达到变相融资（通过备案到债权人或担保人名下作为融资担保）、恶意逃避查封（由于只能查封在房管系统中开发企业名下未售房源，开发企业可自行将房源备案至相关主体名下造成房源全部售完的假象导致无房可封）、捂盘惜售（操作手法类似恶意逃避查封）等虚假交易的目的，由于这些虚假交易并未存在真实购房款，对这些虚假交易房源的预售款监管也无从谈起。此外，部分开发商在购房人支付首付款或全部购房款时，通过非监管银行POS机等渠道将这些资金打入其他账户，绕开预售资金监管，为开发企业挪用现售资金提供了便利。

因此，为避免上述不良行为的发生并确保预售款监管实现全面覆盖，加强合同备案审查尤为必要。在购房资格审查通过后（如有该项审查），开发企业可通过房管系统的开发企业用户端进行预售商品房合同拟定，但在完成备案前，开发企业应当将购房人的付款凭证及资金进入预售款监管账户的证明资料提交房管部门进行购房真实性及预售款入~审查，待审查通过后，房管工作人员通过房管系统房管用户端解除备案限制，开发企业方可完成合同备案。

二、进一步完善预售商品房质量保证机制

在建工程烂尾往往是开发商实力较弱、资金链断裂造成，相较而言小型开发企业开发项目发生烂尾或存在商品房质量问题的风险要比大型开发企业要高。住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）明确要求：暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。由于该通知未明确规定质量责任承担主体赔偿能力的审查标准，各地在实际执行预售商品房质量保证机制时仅对质量责任承担主体提供担保函做形式审查，对于该主体是否具有赔偿能力无法做出判断，造成了该机制的实施基本上流于形式。因此，作为承担实际监管职责的房管部门可结合地方实际进一步完善预售商品房质量保证机制。房屋质量责任承担主体应当具有较为雄厚资金实力及管理运营经验，可从工商注册实缴资本金、近段时期（如近3年）账户资产情况、成立时间（如不低于5年）、主营范围等维度考量。同时对房屋质量责任承担具有较大风险的主体类型进行排除，例如：暂定资质的房地产开发企业不能作为其他房地产企业开发项目的房屋质量责任承担主体。

三、进一步完善信息公开机制

房地产市场存在明显信息不对称，开发企业具有项目信息主导优势，往往会对相关不利信息予以屏蔽或隐瞒，购房人获得预售项目相关信息的来源及渠道较为缺乏。由于信息不对称，购房人在信息不充分的情况下作出的购房决策可能存在盲目性。因此，在不涉及商业机密的前提下，尽可能展现作为交易商品的房屋相关信息，需要进一步完善信息公开机制。

1.信息渠道分散

房地产开发产业链条长，涉及的政府部门及公众部门多，各部门独自自身掌握的信息，导致房产相关信息渠道分散，购房人全面收集相关信息费时费力。例如：工商主管部门掌握开发企业经营信息、建设主管部门掌握开发项目工程建设信息、房管部门掌握开发项目销售信息、银行主管部门掌握开发企业及其实际控制人的信用信息等，购房人若要全面调查了解到所有相关信息，需要到各个政府主管部门查询、核实，费时费力的同时还不一定能得到全面信息。

2.信息不及时、不全面

一些主管部门存在对监管中掌握的信息不及时、不全面的情况。一些信息仅在工作总结中草草带过，对于购房人而言，获得的信息越及时、越全面，越有助于其做购房决策。

3.信息聚合程度低

相关信息渠道分散及信息不及时、不全面导致了信息聚合程度低，极大增加了购房人整理、利用这些信息的难度。

为了进一步增加房地产市场信息透明度，应加强顶层设计，进一步完善信息公开机制。

一是要加强信息公开协作。确立信息牵头部门，由牵头部门组织房地产开发产业链条中涉及的各个部门信息沟通与协作，将工商、税务、房管、国土、建设、规划、信用管理、司法等信息统一纳入信息公开协作范围，及时、统一信息以提高购房人收集信息效率，为市场交易公平、透明化提供基础条件。

二是要加强信息聚合，规范信息公开范围及内容。信息聚合可遵依照正常商品交易惯例，从交易主体、交易客体两方面入手。在交易主体信息方面，可重点关注开发企业的企业背景、资质等级、信用评级、过往开发业绩、过往项目开发过程及交付后存在的问题；还应关注项目开发实际控制人以及高管人员的过往开发业绩及存在的问题、资信情况等。在交易客体信息方面，可重点关注项目施工及监理单位的企业背景、资质等级、信用评级、过往开发业绩、过往项目开发过程中存在的问题等；项目土地使用权、在建工程查封、抵押信息、具体房源信息、房源价格调整信息等。

预售资金监管篇4

关键词：调整期；预售；风险防控；监管

中图分类号：F235.91

文献标识码：A

文章编号：1672―3198(2009)11―0146－02、

1　企业经营风险进一步加大

我国的房地产市场是在市场机制发育不成熟的背景上发展起来的，房地产开发投资额大，回收期长，开发企业从来就承担着较高的经营风险。上一轮经济增长中，房地产行业高热发展导致一级市场竞争异常激烈，部分企业追求规模的迅速膨胀，对预售资金进行内部不规范转移。资金链逐渐绷紧，这种资金超速运转的扩张模式是在销售增长预期中形成的，其运行明显需要预期增长实现的支持。然而，当前我国经济随世界经济进入了调整期，房地产市场买卖博弈仍在相持阶段，小幅回暖不能缓解存量房的重压，开发企业业绩持续下滑，交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响，销售资金回笼不力和股市的低迷导致房地产行业整体资金状况恶化，同时存货占比上升，货币资金占比下降。反映了短期资金安全性的降低和企业经营风险的加大。

2　群众消费风险进一步加大

在商品房预售中，真正的标的物尚未形成，购买方取得的只是房地产开发商的一纸承诺，在购房人交付了所有房价款而房屋交付使用之前，开发商仍然保留着对交易物的所有权。消费者只享受债权，这就意味着商品房预售作为融资的一种手段同时起着转移风险的作用。在目前不容乐观的经济背景下，经营压力往往导致道德风险的产生，与经济上行期相比，经济调整期更容易形成恶意的欺诈。这使得购房群众承受更多的风险。由于交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊性，在信息披露不足的情况下，消费者是否能最终得到合格的产品还是一个未知数，交易双方信息严重不对称，消费者几乎无法了解到诸如经营状况、资金实力等信息，当企业难以应对经营压力，最低成本的手段就是将不断增大的风险转嫁到购房人。

另外，从经济学角度讲，交易的时间长短与所承担的风险成正比，由于资金回笼压力加大，当前开发企业大多选择将预售节点在规定范围内尽量前置，同样由于资金回笼速度影响，开发企业“僧多粥少”使得建设速度减缓，预售履约时间延长，这在一定程度上也提高了预购人的消费风险。

3　房地产金融风险进一步加大

我国房地产开发长期以来形成了高负债经营的模式，房地产开发企业自有资产较少，项目开发资金严重依赖银行贷款，企业资产负债率高，一些企业甚至“空手套白狼”用银行的钱赚钱。赚了是自己的，亏了是银行的。另外，开发企业大多采用的是阶段性滚动开发的模式，上一阶段回收的资金马上用于下一阶段的建设，况且资金在不同项目间相互挪用，这种模式对销售资金回笼的要求较高，在经济上行期，这种模式房价不断上涨中“成功”演绎。然而，现阶段我国经济进入了调整期，房地产交易量和交易价格都有所回落，一旦销售情况达不到预期，很有可能造成资金周转不灵或经营困难、严重亏损甚至资金链断裂。当借款人不愿或者无力偿还贷款，就产生了房地产金融信用风险，此时，即便银行通过处置抵押物从中求偿，也会可能受市场低迷影响，产生抵押物价值减损及抵押物变现困难。当银行因贷款回收困难现金量减少影响存款提款需求则产生了继发的流动性危险。

4　行业风险引发社会风险

个别企业的违规行为及极端表现可能引发百姓对行业的不信任，使民众的消费信心遭受打击，从而使改善和投资型需求进一步扩大观望态势，自住型需求释放减速，加重房地产行业的低迷。开发项目一旦无法维计，发生烂尾，必定会有部分群众利益受损，人民生活受到严重影响，成为行业和社会的不和谐因素。

以上，我们探讨了当前我国房地产预售所面临的风险。针对较为低迷且处于高风险环境的房地产市场。国家及各地方政府先后采取了积极措施以维护房地产市场健康发展。解读这些政策措施，结合市场实际，笔者认为当前防范房地产预售市场风险需要从以下几个方面人手：

(1)支持、引导房地产开发企业积极应对市场变化，缓解资金链紧张。

国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》([2008]131号)指出要支持房地产开发企业积极应对市场变化。持续的房地产市场低迷告诉我们，楼市只涨不跌的神话已经不复存在，房地产市场必将回归理性。同时，我们也应看到，我国政府改善人民居住条件的决心没有变，从长期来看，不动产本身的固定性和土地稀缺性特征使得房地产市场仍然呈长期向好的趋势，如何在经济调整期调整经营策略平稳渡过难关是企业新时期的新课题，也是政府在宏观调控外的引导职责。

值得注意的是，在全国大部分城市市场一片滞销的环境下，2009年初，华南地区的广州和深圳，不仅成交量同比有较大幅度的增长，其各项指数环比亦小幅回升，万科、中海、金地和保利等品牌开发企业，在市场低迷的情况下，凭借更加符合市场需求的项目、更合理的定价、更多样化的营销手段和更强大的品牌影响力，销售面积和销售额实现较大幅度的同比增长。春节后，北京、天津等地分别由房地产业协会、房地产商会等机构发起了数十家开发企业的联合促销活动，实践这证明收到了一定效果。这在一定程度上说明了，开发企业通过提高产品质量、合理价格出售、适当缩小利益空间以加速资金回笼是切实可行的。与国际房地产市场业平均8％的利润率比较，我国的房地产行业属于高利润行业，房价仍然高于普通购房者的承受能力，地方政府在促进市场健康发展的同时，要警惕变成房价的“托市”工具，要引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施。消化存量建设。同时，开发企业也应结合自身实际情况，制定合理的方案，开源节流，比如加强对建筑工程的预算、核算，优化流程减少管理营销费用支出，调整推广手段有效传递信息以赢得市场信任，寻找利润和资金回笼的平衡点，减轻资金链条的压力。

(2)强化地方政府的职责，加强市场监管。

在这次大规模的经济调整中，在世界房地产行业全面窘境下，我们国家及地方各级政府采取了一系列积极迅速的措施。在宏观经济方面，2008年连续5次调低贷款利率和存款准备金率，同时鼓励各大银行适当在房地产行业给与优惠和政策倾斜，这在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金困难，刺激了居民消费。然而，我们必须看到，政策上的“松绑”在一定意义上意味着风险的进一步增加，如果相应的监管跟不上，必然导致不良后果，如同饮鸩止渴。

我国《城市商品房预售管理办法》规定“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。”比较而言，预售许可证审批属行政许可行为，相对较为成熟，而我国对新建商

品房预售资金的监管则较为薄弱。从我国十余年的预售实践可以看出，房地产预售风险主要来自于预售资金的不规范使用甚至恶意抽逃和转移。虽然，早在1996年，我国广东省就已经开始了预售资金监管的尝试，近年来包括广州、济南、南京、天津等城市在内的若干城市也先后制定了商品房预售资金监管政策，然而商品房预售制度隐含的融资安排性质和资金监管可能与市场效率产生的矛盾，使得我国预售资金监管的执行效率不高，大多数城市的预售资金监管仍然没有全面实施，已经出台政策的城市在执行水平上参差不齐，甚至有些城市的监管政策有形无实，“放水”现象严重。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出，要“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，加强房地产市场监测，加强监督检查。”笔者认为，当前全面实施新建商品房预售资金监管已经迫在眉睫，而政府对于预售资金监管的全面推开责无旁贷。

首先。应尽早出台国家层面的预售资金监管政策，以对各地商品房预售资金监管工作起到统一的指导作用。在统一上位法的基础上允许各地方城市因地制宜，根据各地市场特点采取行之有效的具体方案，切实加强对商品房预售资金的监管。

其次，在微观层面上，应把握好政策的“宽严度”，在做好预售风险的防控的同时兼顾市场效率。预售资金监管宽严程度的把握，重点要看所面f临的市场环境和形势，充分把握政策适度，既要保障购房群众利益，也要让企业合理经营和运作需求得到及时满足，在安全的前提下用足资金，提高资金使用效率，保持资金的合理流动性。在目前较为严峻的经济形势下，成交量低迷，企业资金链条紧绷，过度监管可能造成增力，容易将企业“管死”，在当前形势下，显然“全程全额”监管方式是不适合的。

目前，我国各省市规定的商品房预售节点条件不尽相同，但都在工程基础完工、工程部位达到正负零之后，此时购买土地相关费用、勘察设计相关费用及部分法定收费已经缴纳完毕，也就是说，工程项目达到预售条件后，后续建设资金主要包括项目总承包工程款及区内主要配套工程费用。经测算，后续主要建设资金约占商品房销售价款的30％～45％，这部分资金正是开发项目能否顺利完工并交付消费者使用的命脉，恰当的监管比例也正是资金安全与市场效率的平衡点。笔者认为，对于全额进账的预售资金-在留足后续重点建设资金的基础上，应允许企业预提部分比例用于偿还在建工程抵押贷款、缴纳税费、支付管理营销费等项目相关费用，支付后仍有剩余的可以用于其他经营用途，如此既保障了交易资金安全和消费者利益，同时避免了对房地产市场效率的过渡冲击。另外，重点监管资金以外的部分预售资金的支付使用有两种可供选择的方法。一是当预售资金累计进账额满足重点后续建设资金时，允许企业可以提取重点后续建设资金之外的费用。二是测算一定的重点资金监管比例，当每一套房款进账时自动扣划，余款可以有开发企业自由支配，同样出于安全和效率的考虑，笔者倾向于第二种。需特别提起注意的是，笔者建议除重点后续资金外，预提资金应优先用于缴纳法定税费及偿还在建工程抵押贷款。以保证税收安全及金融稳定，管理部门应对此有所监督。

5　鼓励融资创新，支持企业合理筹集资金

目前，世界房地产的主流是直接融资模式，而现阶段，我国房地产企业融资手段则相对单一，融资的主要要手段主要靠银行借贷和预收的定金或购房款，这在一定程度上使得项目资金运转过度依赖于销售预期的实现。现阶段应引导企业逐步减小资金运营对于预售回款和银行信贷的依赖，发展各种方式的房地产融资渠道，鼓励多元化融资，比如发行企业债券，鼓励房地产信托，成立产业基金，鼓励合作开发等，特别应扩大权益性融资比例，政府适当给与政策倾斜，以此降低行业整体债务依存度。另外，政府引导建立和完善房地产金融二级市场，开发金融衍生产品，增加资产流动性，也能达到分散风险的目的。

金融危机也罢，经济危机也罢，都是经济运行过程中的自我调整和修复。我们应当在这场调整中抓住机会，重新审视预售制度，在风险防范过程中冲破积弊。着力完善其暴露的不足，在危机中求变，在发展中完善才是制度发展的决胜之路。

参考文献

预售资金监管篇5

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号）和《市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场监管的通知》（政办〔2011〕10号）要求，切实加强商品房预售管理，防止和纠正商品房销售中的违规行为，维护消费者的合法权益，现就进一步规范商品房预售管理通知如下：

一、加强商品房预售行为监管

未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格对外销售。不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。

二、加强房地产销售和房地产经纪监管

实行销售商品房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

三、加强商品房买卖合同管理

开发企业要完善商品房买卖合同示范文本，积极推行商品房买卖合同网上签订和备案制度。商品房买卖合同示范文本对商品房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。开发企业应当将商品房买卖合同在合同订立前向购房人明示。

四、加强商品房预售信息公开

加强房地产市场信息系统建设，及时向社会公布市场信息，将开发企业取得的预售信息，在住建局网站上公示，以便公众查阅。开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。

五、强化商品房预售方案管理

房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案。

六、严格预售商品房退房管理

预售资金监管篇6

一、整体情况

目前，我市范围内烂尾楼及延期交房的房地产项目共计23个项目，其中涉及烂尾楼的项目20个，占全市各类闲置项目及“半拉子”工程的66%，其中8个为旧村改造项目，其余12个为商业开发项目；涉及延期交房的项目6个，占全市建设领域矛盾纠纷问题项目总数的42.8%。

二、存在问题

1、建设资金方面，由于前期我市房地产市场不景气，销售困难，加之部分企业存在同时开发多个项目、资金拆借、挪用预售资金、导致资金链出现问题、工程停工或后期配套难以完成。比如，部分旧村改造项目因项目前期投入资金较大，造成资金链问题，导致工程停工，无力开展后续工程的建设，形成烂尾工程。

2、手续办理方面，由于我市建设用地指标不足，导致部分房地产开发企业存在未办理用地手续的情况下施工建设，导致工程后期难以完成各种验收手续，引发延期交房、延期办证的问题。比如，因开发企业前期拖欠配套费，用地手续、规划等手续不全，加之开发企业资金问题，导致了延期交房和延期办证的问题。

3、销售监管方面，销售市场缺乏有效监管，部分开发企业违规预售、销售已抵押商品房，逃避预售资金监管、房产中介良莠不齐，虚假宣传、欺骗买房者的现象，导致销售市场混乱、加剧了社会矛盾。

三、对策建议

1、房地产开发企业要对当前房地产市场要有正确的研判，准确估计市场风险，避免因盲目上项目、摊大饼，造成资金链问题。

2、加强预售资金监管，要求销售现场公示楼盘销控表及抵押、查封情况，严厉打击开发企业逃避网签备案、逃避预售资金监管、一房两卖等行为。

3、在相关手续的办理方面，严格执行相关程序，加强监管和执法力度，避免在用地、规划等手续不全情况下开工建设；在相关基础配套费的收取情况上，严格执行各种政策、杜绝缓缴、拖欠配基础套费的行为，凡不缴纳基础配套费的项目，不得进行后续基础施工建设。

预售资金监管篇7

据《21世纪经济报道》记者了解，预售资金监管制度仅在个别城市实行，大部分的三四线城市并未实施或者“形同虚设”。

“对于很多没有产业支撑、楼市库存量较大的三四线城市而言，预售制度未建立，也给当地楼市带来很大风险，”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，中国房地产存在泡沫亦是不争的事实，房价出现局部破裂的可能性很大。

《21世纪经济报道》另外获悉，有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在有针对性地研究解决措施。

“监管”预防烂尾出现

实际上，北京市住建委的预售证办法并非新规，早在2010年，北京就曾公布实施过，商品房预售资金监督管理的暂行办法。

“预售资金监管制度的实施，对金融属性较强的房企来说，无疑威力十足，”张大伟称，可有效防范因为房企资金链断裂而出现烂尾的情况。

不过，据《21世纪经济报道》记者了解，预售资金监管制度并未广泛铺开，除了北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外，大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“形同虚设。”

以秦皇岛为例，思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示，截止到2012年，秦皇岛的年消化量仅在156万平方米，但库存高达635万平方米，市场的潜在供应量在3000万平方米以上，也就是说，至少需要10年才能消化城市存量。

思源经纪的一位分析师表示，秦皇岛的很多项目是小型房企在建，因为和当地政府关系不错，就拿地开发项目，预售资金也并未得到有效监管，近期也隐现开发商因无力支付工程款而产生的后期烂尾风险。

例如，秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款而在2012年底遭遇施工方停工的情况。

中国指数研究院一份调查报告指出，外地房企已经看到秦皇岛市区存在的存量风险，进入秦皇岛都选择北戴河地区，这里积聚了万科等大型的品牌开发商，“相比之下，北戴河区域临海，主打滨海休闲，可通过吸引外来客群消化，”北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文如是说。

张大伟表示，针对存量较大的三四线城市而言，在预售资金监管尚未建立的背景下，为避免烂尾风险，还是优选品牌大型开发商项目。

三四线城市泡沫预警

在多地预售资金监管执行不力的背景下，张大伟提醒，一旦房地产泡沫破灭，就会出现大量烂尾，异常危险。

有关房地产“泡沫”的争议一直存在，在张大伟看来，“房价收入比、房价租售比，是判断房地产价格是否合理的2个重要指标，”整体来说，现在全国的房价收入比都超过12，而租售比也都超过了1︰400，明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。

万科董事长王石更是公开表示，中国房地产市场的泡沫问题不轻，如果泡沫持续，将非常危险；如果破裂，将是一场灾难。

一位国有企业的开发商更是在电话中告诉《21世纪经济报道》记者，部分国有企业开发商、金融系统、政府人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。“或许正因为国内的房地产开发过热，很多中国企业去海外找机会，”华富国际主席兼环球联盟伙伴创办人包利华亦表示，万科、绿地等房企已经开始海外房地产业务，其中美国和欧洲的房地产市场备受青睐。

张大伟认为，一二线城市房价最高，但因为一二线城市的资源向心力强，需求集中，资产价格体现的是高收入人群收入。所以短期看破灭的可能性很小，反之，广大的三四线城市，因为没有产业支撑，收入涨幅低于房价涨幅。房价出现局部破灭的可能性越来越大。

预售资金监管篇8

关键词:房屋预售制度 取消 利弊分析 建议

中图分类号:F293.31 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)06-220-01

一、我国房屋预售制度的建立

我国房屋预售制度的雏形要追溯至上世纪80年代。由于历史原因,1978年我国城镇人均住房使用面积仅为3.6平方米,为历史最低点。为了应对住房严重供给不足的局面,我国采用住房预订购制度。虽然这种制度有悖于市场机制,但却构成了我国房屋预售制度的雏形。直至1982年,国务院才开始在四个城市进行售房试点,1994年建设部出台《城市商品房预售管理办法》。1995年实施的《中国房地产管理法》用立法的形式明确了商品房预售制度,2001年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》又给予细则规定。1998年人民银行进行了个人住房贷款优惠利率等信贷政策的调整,促进了期房预售制度的实施。

二、取消房屋预售制度带来的新问题

近些年来,在法律上取消商品房预售制度的声音就不断,2005年8月,央行就曾提出过取消房屋预售制度的建议。2006年全国“两会”时,33名全国人大代表联署签名提出方案,要求取消商品房预售。2007年,全国两会期间多位人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售。2010年1月23日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅提出,将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市,成为全国首家。笔者认为在当前的房地产市场态势下,草率做出取消房屋预售制度会带来许多新问题,影响房地产市场的稳定发展,不利于对房地产市场的宏观调控。

1.可能出现国内行业垄断和国际外资抢占我国房地产市场。房地产管理部门若取消房屋预售制度,转而实行现房制度,那么房地产开发商的资金来源无疑会受到严重限制,能够筹集到的有限资金的周转率也必将大大降低,这将降低资金的使用效率,从而增加资本的需求量,更不利于我国资本市场的建设与完善;更为严重的是,一旦我国房地产开发商由于资金不足而退出房地产行业,少量大型房地产开发商可能因此而形成行业垄断。若我国房地产开商的资金链随着房屋预售制度的取消而断裂,那么,可能形成外资抢占我国房地产市场的局面,会引起外资对我国房价的控制,届时房价的攀升将更加不可控制。而就目前状况来看,外资正在通过各种途径不断挤入我国房地产市场。到目前为止,境外个人投资房产在我国不受任何限制,我国的房地产市场出现中资企业收购境外壳公司,以方便举借外债,进而投资于国内房地产市场的局面。以上直接或者变相的外资进入方式无疑会对我国房地产业造成强烈冲击。

2.开发商可能向国外金融机构和国内“地下钱庄”融资,影响我国商业银行的贷款数量和质量。央行于2003年6月颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即(121号文件),对房地产开发商的开发贷款,个人住房公积金贷款等7项贷款提出了更高要求,开发商的贷款门槛加高。

取消房屋预售制度后,对于不愿被迫退出房地产行业的国内房地产开发商来说,他们必然寻找筹资渠道,诸如通过地下钱庄或国外融资机构融资,这样一来纵容了我国非法融资机构,扰乱了我国资本市场的秩序;二来丰富了境外融资机构的资产项目,缩小我国融资机构的融资空间,不利于我国融资机构健康成长。

另外,从融资机构的具体业务方面来看,房屋的预售制度相当于开发商向消费者的“民间融资”,而通过民间途径融通的资金又主要是来自于消费者向商业银行等融资机构的贷款。作为目前我国商业银行质量最高的贷款项目之一,个人按揭提高了银行贷款的数量和质量,当作为商业银行的主要资产业务的贷款业务不能得到有效保障时,商业银行的成长也必将受阻,进而导致我国整个间接融资市场不能健康稳定的发展。

3.取消商品房预售制度会增加供给不足的矛盾,拉长资金回收期,增加成本,不利于稳定房价。房屋预售制度实施的目的从某种程度上来讲在于降低房地产开发商的准入门槛,而在我国房地产投资结构失衡、中小型住房有效供给不足的背景下,若以现房制度取代房屋预售制度,只会增加供给不足的矛盾。而且预售制度的取消会拉长开发商的资金回收期,从而提高房地产的开发成本,而这个成本的承担者最终就是消费者。运作的结果就是房价直接上涨,不利于稳定房价。

4.现房调整空间和调整成本远大于期房,取消房屋预售制度不利于对房地产市场的调控。市场经济可能出现的缺陷是市场失效。尤其是在我国这样尚未发展成熟的房地产市场中,楼盘滞销等不利状况时有发生。此时,不论是作为市场主体的房地产开发商还是作为政策制定者和市场监督者的政府部门都会尽可能地采取一切有效措施积极应对这种不利的局面。对于我国的房地产开发商,在允许采取房屋预售制度的情况下,由于房屋还未开始建设施工,房地产开发商可以在市场饱和时预见即将出现楼盘滞销等不利局面,就能尽早采取灵活的措施,如推迟房屋开始建设的时间,调整房地产市场供求状况,最大程度避免或减少自身损失。在这一点上,现房的调整空间要远远小于期房,而调整成本却远远大于期房。作为我国房地产政策制定者和市场监管者的政府部门,在现行的房屋预售制度下,面对这样的不利局面,也会采用各种有效措施调整市场结构的失调状态,使供求在时间上和空间上都尽量平衡。为了保证整个宏观局势的稳定,当市场潜伏着不稳定因素时,政府部门无疑期望有更大的调控空间。当然,以现房制度取代房屋预售制度是我国房地产市场发展的必然,但何时取代应该审时度势。笔者认为,只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下,取消期房预售制度才是合适的。因此,取消房屋预售制度最合适的时机应由市场决定,而非政府的直接干预。现阶段,政府必须尽早出台新的措施加强预售资金方面的管理,制定出合理的监管商品房预售款方面的政策,通过合理的监管体系对房屋预售进行监督,加大商品房销售透明度,减少购房风险,建立严密的房地产市场监管体系,努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变,使我国房地产市场逐步完善。如在时机不成熟的情况下取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战,对房地产长远发展十分不利。

(作者单位:温州市公用事业开发公司 浙江温州 325000)