预售资金监管范文

预售资金监管范文第1篇

业内认为，放松商品房预售资金监管一方面可以增加开发商可支取的现金流，促进北京楼市发展；另外一方面，松绑预售资金这一政策可以帮助解决部分由于资金周转问题引起的工程延期问题。

预售资金监管从严到松

到2015年12月，北京市商品房预售资金监管恰好施行了5年。彼时，为了防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益，北京市出台预售资金监管制度，要求房地产开发商在楼盘预售时，需将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

“所谓预售资金监管，就是商品房的购房款都要存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度。”北京房协秘书长陈志表示，这部分预售资金用来保证楼盘的预售款优先用于工程建设，开发商不可以随意提取，而是按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。

新的预售资金监管政策则取消了这些限制，规定从开盘预售开始，直到房子卖到一半时，开发商都可以自由支取监管资金，不再受时间节点的限制。开发商如能提供非监管银行出具的现金保函，则可以免除同等额度的监管资金。换句话说，如果开发商在项目建设过程中资金紧张，也可以通过使用银行担保资金来缓解。

“打个比方，如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函，其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。“陈志介绍说。

对购房人关心的新政实施以后商品房建设资金安全问题，《通知》也进一步明确：若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。购房人可在市住房城乡建设委门户网站查询相关信息，全程跟踪了解购房款的流向。

房企呼吁放开资金监管

在预售资金监管放开之前，开发商必须按规定达到一定建设进度后才能按计划支取预售款，支取预售款有4个节点，当达到一定的条件时，可以增加1-2个使用节点。经适房预售资金也在监管行列。

有分析指出，如果一个项目的单次批准预售楼栋的总工程建设费用是1亿元，那么至少有500万元要被冻结到交房甚至办理房产证时开发商才能动用，对于同时运作多个项目的开发商来说，若干个“500万元”累加，对财务运行的要求不可谓不高。 监管松绑 业内认为，预售资金监管政策松绑，对房企资金链安全有帮助，也增加了企业的资金灵活度，属于调控放松。 图_CFP

盛泰集团地产有限公司董事长李伟表示，预售资金监管在一定程度上限制了开发商的资金周转，加之近两年商品房拿地成本不断上升，融资成本持续走高，现政策下的资金监管也抑制了开发商的资金使用效率。业内认为，监管资金存放于监管账户只能以普通存款利率执行，对于企业，这该项资金长达整个开发周期来说期间的财务利息收入也是笔不小的资金，对整个项目开发的收益也会因此降低，不利于企业的发展。

放开预售资金监管制度，成为当前房地产市场下行压力下越来越多房企的呼声。

“开发商要想把产品做好，打造精致的住宅，做好周边配套，需要投入资金；开发商要扩大再生产就要拿地，也需要资金，否则未来住房市场供应量又会不足。” 中国房地产业协会副会长胡志刚认为，适度松绑开发商资金压力非常必要。

资金压力缓解

陈志表示，对于开发商来说，资金运作是生命线。这次修改预售资金监管制度，有利于减轻企业资金运作的压力，降低企业成本，大大缓解开发商资金紧张的压力。

“从市场看，北京市全市纯商品房平均售价在3万元/平方米的水平，在售的项目有400多个，在施的有600多个。从资金监管角度上看，今年取证的项目有150多个没有完成预售额一半，粗粗计算大约两百六七十亿元的压力可以得到缓解。这无疑对开发商是利好，减轻了流动性不畅的压力。”陈志表示。

胡志刚认为，当前房地产市场供大于求，销售速度减慢导致开发商资金紧张，在预售资金监管上适度松绑，缓解开发商资金压力，使其有资金和信心拿地和开工，对房地产市场是利好的。

“尤其对于高端项目而言，其开发周期往往在5年以上，开发商前期资金投入较大，资金周转期长，融资成本较高。”亚豪机构市场总监郭毅表示，预售资金提取规定放松，开发商能提前支取预售资金，不仅能缓解开发商的资金压力、减少地产行业对高成本融资渠道的依赖，也能够帮助房地产商灵活应对市场。

业内认为，放松预售资金监管这一政策的出台，对房企加快施工进度，加快新增供应有好处，从而达到抑制一线城市供不应求和房价上涨的压力。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，预售资金监管政策松绑，对房企资金链安全有帮助，也增加了企业的资金灵活度，属于调控放松的一部分。作为一线城市代表的北京，其松绑意义较大，未来一线城市类似的调控政策松绑现象也会增多，房地产的政策宽松会刺激一线城市楼市继续暖冬。

政策转向，风险仍可控

政策松绑利好楼市，但是否会加大商品房烂尾的风险？

陈志表示，新规对预售房资金的支取做了适度放宽，并非完全放开，且监管强度并没有放松。

“2013年北京市住建委对预售许可证取得条件的后延已经极大规避了烂尾风险。此次调整预售资金监管制度正是对之前政策的微调理顺。”郭毅表示。

2013年6月，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛。要求施工进度应达到以下条件方可申请预售许可证：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

“这样随着施工进度达到一半或主体结构封顶之后，后期对于开发商资金要求就没有那么高了。因为前期施工成本、基础设施建设成本在此前就已投入进去了，短期竣工已是可以预期的了。而有能力拿到非监管银行担保函的房企，也只有全国性大房企才可能。”郭毅分析认为。

北京市住建委相关负责人称，北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算，一般普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本，因此，在预售完成一半时，工期已经开展很大一部分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖，即便开发商资金链断裂，项目也能实现如期完工。

预售资金监管范文第2篇

关键词：商品房；预售资金；监管

中图分类号：F830

文献标志码：A

文章编号：1000-8772(2012)09-0094-02

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地产行业得到了长足的发展。然而，房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的方，可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”，从而使处于信息劣势的购房人的利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此，为了保持房地产市场的稳定，提高房地产业在拉动内需中的作用，迫切需要建立、完善与经济环境相适应的商品房预售资金监管制度。

一、商品房预售资金监管的模式介绍

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。商品房预售资金的监管则是指为维护商品房预售行为参与主体的利益，促进房地产市场健康发展，由具有社会公信力的机构作为监管主体，以公平与效率兼顾为原则，对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。

国外的商品房预售资金监管模式主要是通过第三方主体来进行监管，而各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港、东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同，受合同法等法律的制约，新建商品房无论是否开工都允许销售预售。

目前，我国已有超过40个城市实施了新建商品房预售资金监管，主要模式包括：（1）由政府机关或政府授权的事业单位进行监管，代表城市为天津；（2）由担保公司作为资金监管的主体，代表城市为济南；（3）由监理公司作为资金监管的主体，代表城市为重庆；（4）由商业银行作为资金监管的主体，代表城市为南京。

二、强化商品房预售资金监管的必要性

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖性，由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。以2010年为例，我国房地产开发企业本年资金来源72 494亿元，其中，国内贷款12 540亿元，利用外资796亿元，自筹资金26 705亿元，其他资金32 454亿元，在其他资金中，定金及预收款19 020亿元，个人按揭贷款9 211亿元。所以，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 以上，而其余近70%的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。因为对建设项目的资金缺少监管，使房地产开发市场上出现报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法办证甚至“烂尾楼”等问题。这些现象的存在严重损害了消费者利益、扰乱了房产市场秩序，进而影响社会大局稳定。所以，强化商品房预售资金监管是现实的需要。

1.强化商品房预售资金监管是维护消费者利益的迫切需要。房地产市场是不完全竞争市场，房地产商处于垄断地位，导致市场失灵，资源不能实现有效配置。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下，仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至卷款逃跑，致使工程搁浅；有的将项目层层转包，致使资金遭层层盘剥，实际投入不足，劣质材料充数，造成工程质量低劣；有的在反复炒作中，造成地价过高，开发手续不全，致使开发商被套牢，配套设施难以完成，项目无法竣工等等，这些现象都严重损害了购房者的利益。

2.强化商品房预售资金监管是维护房产市场秩序的客观需要。房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和，是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。但是，由于房产信息的非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行动的结果，加之有些开发商不能诚信经营，社会缺乏强有力的资金监管机制，从而产生损害购房者利益的道德风险，导致房产市场秩序受到破坏，进而引起房地产市场失灵。

预售资金监管范文第3篇

关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体

中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2012）06-0003-03

我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、“烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。如何来加强预售资金监管的力度，保障广大购房人的合法权益，完善我国的商品房预售资金监管就成了当务之急。

一、商品房预售资金监管主体应具备的能力

目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。

由此可知，监管主体主要应具备以下三方面的能力，但决不仅限于这三个方面：一是资金管理能力，二是建设工程管理能力、三是责任承担能力。

二、监管主体的选择

在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下：

（一）政府为监管主体

目前房地产市场出现的问题已经超出了市场机制自发调节的范围，在这种局势下，如果仅选择市场中的经济主体（银行、监理单位和担保公司等）作为预售资金监管主体，不能从根本上保证预售资金的合理使用。因为市场中的经济主体是以个人利益为导向的，在确保自己的利益下才会对预售资金进行适当监管，并不能做到以公共利益为己任。而政府机构代表着国家履行管理经济的职责，以实现社会公共利益、维护经济运行秩序、实现市场经济民主为己任，没有自己单独的利益，政府可以从公共利益出发，集中社会资源以确保市场的正常运行，有必要时可以使用公共权力进行强制，以确保公共福利的实现。因此，政府作为江苏省预售资金监管主体之一是最佳选择。

因此，政府作为预售资金监管主体是不可置疑的，但是仅政府作为监管主体并不可行，因为预售资金监管是一项高难度、跨行业的监督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相关领域，政府并不是建筑行家，在金融和经济方面也不能和银行相比。因此，除了政府作为监管主体外，监理单位和银行也应该作为监管主体，这样才能真正达到对预售资金的监管作用。

（二）监理单位作为监管主体之一

监理单位作为预售资金监管主体的优点如下：

1．具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。

2．减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。

监理单位作为监管主体的不足之处是，监理单位一般是由开发商通过招投标的方式确定的，往往受制于开发企业，难免会影响其资金监管工作的公正性。针对这个问题，可以借鉴香港的预售制度，在香港，预售资金的监管主体为律师事务所和独立工程师。独立工程师对工程进度出具的证明就可以成为律师事务所允许放款的凭据。独立工程师出具的证明之所以具有如此的效力，是因为在制度设计时，将资质、权利、利益与责任直接地联系在一起。因此，在规定各监管主体的职责时，监理单位可以是基于公共职责及政府的委托，其工作职责集中于考核工程实际进度情况，同时还需要向政府提供有关的信息服务，即开发商是否及时支付了工程进度款、设备材料费和其他费用等，并且要保证提供的信息真实可靠。监理单位具有监管预售资金的权力的同时，必须承担与其相对应的责任。一旦发现监理单位默认甚至协助开发企业非法使用预售资金，必须对其进行严厉的处罚，做到权责对等。

（三）商业银行作为监管主体之一

银行应作为商品房预售资金的监管主体，首先，银行是预售资金的保管者与直接经手者，其对于预售资金的使用用途、数额、时间等有最清晰的把握；其次、银行处于金融市场的最前沿，其通过具体金融数据的统计完全可以反应一定时期单个预售人乃至整个预售市场的状况，这为政府制定监管政策、施行监管措施与宏观调控都提供了有力的数据支持。其次，银行在金融领域、资本市场与资金流向把握上的特殊功能与地位，使得它对资金的掌控、相关数据的统计方面具有特殊的优势，对于相关市场主体的制约方面可以发挥独特的作用。最后，经过经济体制改革，我国金融机构都属于具有法人资格的企业组织，具有独立的人格和雄厚的经济实力，能够承担因监管不力而引发的责任。由此可知，银行具有监管预售资金使用的天然优势。在对银行的监管职责进行定位时，可以将其作为监管流程的最后一道关口，履行书面审核、资金管理等的监管职责。此外，商业银行作为监管主体的另一个理由是，因为商业银行承担着发放预售资金的职责，为了防止其他监管主体滥用权利，使得银行只能被动的拨款，也应赋予其最后审核预售资金使用的资料的监管职责。

三、建立商品房预售资金监管信息平台

（一）建立商品房预售资金监管信息平台的重要性

通过以上分析，监管主体的最佳选择为政府、监理单位和银行组合而成的多机构监管主体。但是，监管主体越多，各监管主体之间的协调性、信息传递等就会出现越多的障碍。此外，在监管预售资金过程中，很有可能因为监管信息不透明，致使监管主体出现了“道德风险”。因此，建立商品房预售资金监管信息平台具有重大意义。其具体意义如下：

1．打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全

面性。

2．解决了许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。很多地方的预售资金监管主要是采取原始的手工操作，虽然房企的预售资金账款存入监管部门指定的专门账户，监管部门也按照项目开发进度和工程资金所需实行“专款专用”。但在操作过程中，由于当月销售数据只能在下个月才统计出来；另外，按揭办理下来的具体很难及时把握，都会带来监管的信息滞后。因此，建立预售资金监管信息平台可以解决许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。

（二）商品房预售资金监管信息平台披露的主要

信息

1．严格规定房地产开发企业应公开的信息。房地产开发企业必须及时告知购房人监管项目的监管账户、进度进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等一些重要信息。

预售资金监管专用账户是由房地产开发企业向购房人提供的，向购房人公示预售资金监管账号主要是为了方便购房人直接将预售资金存入到监管账户；根据《消费者权益保护法》第十九条规定，“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”商品房是特殊的商品，购房人更应知道商品房相关的真实信息。购房人对于商品房的关注主要是以下两方面：一是工程的进度情况，房地产开发企业是否能保证商品房按时交付；二是购房人所支付的预售资金是否用于本项目的建设。工程形象进度是工程进展情况的有力证明，因此，购房人有权知道工程形象进度情况；众所周知，资金对于建筑工程项目顺利进行的重要作用，所以购房人也有权利知道预售资金的使用计划、实际使用情况等。

2．监管主体应公开的预售资金监管信息。监管主体建立信息共享平台主要是为了方便监管信息的传达和共享。为了将监管主体监管预售资金的信息透明化，减少监管主体的“道德风险”，信息共享平台应该向购房人公开，这样购房人完全可以随时关注自己所付的购房款的实际使用情况。监管主体具体应公开的主要信息内容如下：（1）每一笔预售资金支付的时间、用途、数额；（2）银行出具的收缴、支出对账单；（3）监管部门每一次同意拨付预售资金的依据；（4）监管部门对房地产开发企业违法违规行为的处理过程、处理结果。所有的这些信息都应在预售资金监管信息平台中可以查看到。

3．商品房预售资金监管信息平台的具体操作程序设想。预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房人签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台将自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房人将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管

账号。

预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请，申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房企申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。

四、结语

综上所述，商品房预售资金监管主体应为多机构组合而成的预售资金监管小组。为了达到监管的目的，还应明确各个监管主体的角色定位。依据监管过程中的主体的重要性兼顾发誓的时间先后，建立商品房预售资金监管信息平台。总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅时购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到的社会稳定，其意义重大。

参考文献

[1] 韩冰．国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价[J].求索，2008，（3）.

[2] 许建明．新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（348）.

[3] 常昕．我国商品房预售资金监管主体问题研究[D].中国政法大学，2008.

[4] 张元．房地产市场信息披露制度的构建研究[J].科技情报开发与经济，2010，（27）.

基金项目：江苏省新建商品房预售监管体系研究（项目编号：JS2010JH17）。

预售资金监管范文第4篇

一、监管部门对冻结、扣划监管资金的两种态度

武汉、青岛等多地市在监管办法中规定“有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划监管资金的，监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门”。笔者认为，这种规定表明监管部门对预售资金的冻结、扣划行为采取默认态度，接受了法院、公安等有关单位对预售监管资金的冻结、扣划，必将对预售资金的监管和预售项目的开发、建设产生难以预测的影响。

与前述默认态度截然不同，天津市国土房管局对此问题进行了建设性的探索，2012年10月23日天津市高院与其联合《关于建立人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制的意见》，对人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金实行“双促原则” （坚持促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度双落实的工作原则） ，天津市各级人民法院在案件诉前保全、诉讼保全或执行阶段，涉及冻结、扣划涉案开发企业预售监管资金的，及时启动沟通协调机制，由天津市高级人民法院立案或执行部门牵头组织有关人民法院与天津市预售资金监管机构采取一案一议的方式，按照“双促原则”协调意见。对于外地人民法院在诉前保全、诉讼保全、案件执行中，涉及冻结、扣划该市预售资金监管账户资金的，参照上述意见由天津市高级人民法院相关部门沟通协调。天津市的做法较好地解决了法院冻结、扣划预售资金和监管部门对预售资金监管之间的矛盾。笔者认为，天津市国土房管局对此工作的创新与转变（2008年6月26日发《天津市新建商品房预售资金监管办法》第18条规定对法院冻结、扣划也是默认态度）非常值得借鉴，对人民法院冻结、扣划监管资金实行协商机制、双促原则对于完善预售资金监管工作制度及完善预售资金法规、制度建设具有积极意义。

二、预售资金的实质探析

商品房预售的实质是开发企业在行政部门的许可下，公开向预购人签约筹资，建设商品房，在将来约定时间将商品房交付预购人的一种活动。同时，法律规定该预售款必须用于商品房建设，以推动工程建设、保证及时向预购人交付商品房。如果预售款项用于其他而不是用于预购房屋的开发建设，则必将导致商品房工程烂尾、不能及时向预购人交付房屋，这显然与预售制度的初衷相违背。如果预售资金被冻结、扣划而不能保证商品房工程建设的顺利进行，则预售许可部门就有帮助开发企业向预购人筹资解决后者债务问题的嫌疑，必将引发预购人对预售许可行政部门的不满，甚至引发群访等更大的社会矛盾，如此必将使政府的公信力受到质疑，正常的房地产市场秩序、人们的生活秩序和社会管理秩序出现混乱。因此，优先保障商品房开发工程的建设是商品房预售许可制度的必然选择。相比之下，从商品房预售资金方面解决开发企业的债务、保障其他债权人权益属于次之的问题。

因此，各地资金监管部门应该学习天津市国土房管局的做法，主动联系法院，建立沟通协调机制，优先保障开发项目建设资金外，给予法院冻结、扣划工作提供积极配合，实现资金监管和法院保全、执行工作双促、双赢，最大程度实现社会公平、和谐。

如果监管部门对预售资金实行全额监管，在保障开发项目建筑安装、区内配套费用等完成工程的基本费用外，应从监管账户的余额部分（应该主要是利润部分）落实冻结、扣划工作。如监管部门仅监管开发项目建筑安装、区内配套等开发项目基本建设费用的（如温州“商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管”、日照“新建商品房预售资金监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，原则上不超过建设项目工程造价总额的1.2倍”），则应和法院等单位说明监管账户的性质和商品房预售资金监管情况，监管账户资金应免于冻结、扣划。

三、制度建设的可行性

天津市高院、天津市国土房管局建立的人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制，有效促进了人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度的落实，为预售资金监管工作树立典范，也为推进预售资金监管法制建设提供了有效的范例。

除《城市房地产管理法》第40条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”给预售资金优先保障开发项目建设提供了强力的法律支撑外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第5条“人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：…… （八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产”，《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30号）第30条“对下列账户和款项，不得冻结：……（十四）其他法律、行政法规、司法解释、部门规章规定不得冻结的账户和款项”的规定给预售资金优先保障开发项目建设、有限或免于冻结、扣划提供了有利的法律空间。

预售资金监管范文第5篇

关键词：商品房　资金　监管

近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。

我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。

1.商品房预售资金监管的意义

1.1有利于完善商品房预售制度

商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。

1.2有利于保障消费者权益

商品房预售资金是房地产开发企业的主要的融资渠道。房地产开发企业经常将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。只有对项目工程建设的资金进行重点监管，才能保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发而造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护消费者的合法权益。

1.3有利于保护金融机构的资产的安全

各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。所以，建立商品房预售资金监管制度，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。

1.4有利于稳定房地产价格

对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”和“捂盘惜售”现象，通过建立商品房资金监管制度将起到加强管制，控制开发节奏、资金流向及资金的流动性。该制度实施后开发商将无法再采取捂盘惜售手段抬高商品房价格。为回笼资金，房企或将提高销售进度，随之市场上的商品房供应量将会加大，对降低房价会起到一定的作用，有利于稳定房地产价格。从而完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。

2.国内的预售资金监管模式

2.1香港的律师行监管制度

预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资金。

2.2银行监管模式和监理公司监管模式

重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。

2.3担保公司监管模式和银行监管模式

商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。

2.4政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的

但是，由政府主管部门监管商品房预售资金，和工程监理机构、商业银行比较，存在几方面不足。第一政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。第二、政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，滋生腐败，监管很可能流于形式。第三，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

3.预售资金监管采取的措施

加强房地产市场的诚信建设。市场经济是信用经济，诚实守信是维护市场秩序的基本保证。市场诚信的建设，一是通过建立信用评价体系，利用信用记录和公示系统，积累自己的守信记录，提升自己的诚信形象；二是鼓励房地产开发商不断探索符合诚信原则的开发经营模式，进一步树立“以诚为本”的职业道德观。

实行有限和有区别的监管策略。预售资金监管宽严度的把握，应根据当地的房地产市场环境和形势来定。如一味地从严，将影响当房地产市场的开发规模，加剧房地产供求矛盾。

首先，就实行有限监管的政策。一是采取预售项目保证金制度，即规定房地产开发商项目预售时，根据项目工程建设需要向监管部门交纳一定数额的保证金，预售房款在达到保证金数额之前予以封存。超过保证金数额的预售房款则划入开发商账户，由开发商自行支配。二是采取最低额限制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工至办理产权登记的最低限额，开发商收取的预售资金在达到这个限额之前不能自由支配和使用，只有超过最低额限制部分的资金才可自由对外支付。

其次，有限监管政策在全国也不能实行“一刀切”，还应根据不同的情况区别对待。一是对房地产市场主体诚信度不高的地区，监管可适度从紧；而房地产市场诚信环境较好的地区则可适当宽松。二是对房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的资金监管政策，以抑制这些地区开发规模的盲目扩张；而对于房地产市场相对落后，融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的资金监管政策，以鼓励这些地区提升房地产市场效率，促进房地产市场成长。三是对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业，可实行较宽松的资金监管政策，甚至有条件地免除监管，以最大限度地发挥这些企业对房地产市场的贡献。

4.完善我国商品房预售资金监管的立法构想的建议

第一，完善立法规定。国务院制定法规，建设部等部门制定监管流程，从预售资金的收存环节、拨付环节，出现问题环节的法律救济及各机构责任进行分析。第二，建立商品房预售资金第三方监管体系，这是最主要、最有效的监管方法。主要是监理公司监管制度、担保公司监管制度的建设。第三，建立商品房开发风险保险机制和强制保证金制度。第四，建立健全房地产开发市场阶梯准入及公示制度。

因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场稳定健康发展及房地产市场秩序来说势在必行。

参考文献：

[1]张泓铭、沈正超.中国商品房预售制度研究[M].上海社会科学院出版社，2006

[2]沈建忠、张小宏.房地产基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社，2011

预售资金监管范文第6篇

商品房预售制度是在商品房供给严重不足，并且商品房建设资金严重匮乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式，能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，并且在房地产开发商资金使用效率与开发成本等方面发挥了巨大的作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，进而扰乱了商品房预售市场秩序，最终导致了整个房地产市场不能健康有序的发展。本文从商品房预售制度角度简要的谈论我国商品房预售资金监管的必要性与重要性，然后重点剖析南京市现行的监管模式的科学性及存在的不足，并且提出了一些的建设性意见。

【关键词】

商品房预售 资金监管 必要性 南京市 监管模式

商品房预售就是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，并且在这个预售过程中，商品房购买者就需要依据预售合同交给商品房开发企业一定的购房费用，而那些预售商品房的开发商必须要严格按照合同的规定按时交付该商品房给购房者。这对于那些资金实力并不是很强的房地产开发商来说，它是一种既可以筹集到必要的建设资金又可以降低市场风险的重要融资渠道，但是由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失也导致了开发商捐款逃跑、违规挪用预售款导致烂尾楼等较多的房地产市场风险。虽然我国一些城市实施了商品房预售资金监管制度，但是还没有形成比较统一的标准，各地的监管模式也存在不同程度的问题与风险，因此必须要加强商品房预售资金的监管模式的研究，完善商品房预售资金的监管。

一、我国商品房预售资金监管的必要性和重要性

由于预售商品房在预售时期并没有形成特定的不动财产，不具有比较完整的使用价值，买受人在履行合同的过程中并没有获得该预售商品房的真正权益，并且在商品房正式竣工验收之前仍然还存在着诸多不确定性因素，这些不确定性的因素在很大程度上使商品房的预购人所面临的风险比一般买现房大得多。如果不对商品房预售资金进行必要的监管，就会出现逾期交房，无房办两证的现象，甚至还有的开发商携款潜逃，给买受人造成了巨大的经济损失，严重影响了房地产市场的健康有序发展。于是加强商品房预售资金监管在很大程度上可以有效促使房地产开发商加快商品房的建设与销售，另外也可以在很大程度上有效避免有些不法房地产开发商土地不开发的现象，商品房预售资金监管能够十分有利于房地产项目的开工建设，避免预售资金被开发商非法挪用。在另一个方面商品房预售资金监管制度的建立与实施在很大程度上使房价定价组合更加透明，有利于商品房定价趋于合理，避免开发商捂盘而漫天定价。

二、南京市商品房预售资金监管的科学性

南京市推进与实施新建商品房预售资金监管制度的一个基本原则就是“立法先行”、“渐进推开”， 实行的是“银行监管、房管部门监督”的操作模式。初期，南京市采取按比例监管模式，也就是将预售资金全部进入监管账户，只是对其中一定比例进行重点监管，这样安排不仅仅在一定程度上达到了防控风险的目的，同时也让房地产开发商拥有一定的资金使用自，在一定程度上提高了房地产开发商资金使用的效率。经过一段时间的发展南京市对预售资金开始实行了全程网络化监管，完成了由事后监管向适时监管、静态监管向动态监管的转变，实现了对全市商品房预售资金适时有效的监管。

三、南京市商品房预售资金监管的不足之处

1、房地产开发商挪用预售资金现象严重

在南京市商品房预售资金监管中经常会出现一些房地产开发商私自挪用预售资金的现象，甚至有的开发商携款潜逃，这样造成的结果就是在很大程度上延长了预售楼盘的交付期，直接导致购房者利益和公共利益受损，还有一些房地产开发商私自挪用预售资金重复买地与预售，同时在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，严重侵犯了购房人的利益。

2、预售资金使用信息不对称

在南京市商品房预售资金监管中经常会出现预售资金使用信息严重不对称的现象，那些房地产开发商总是比购房者更加了解预售资金使用情况，但是购房者却在很大程度上难以查询到房地产开发商预售资金使用的有关信息。这样就会在一定程度上使有的开发商为了追求自身利益的最大化，进而做出有损购房者利益的行动，从而产生损害购房者利益的风险，进而导致市场失灵。再则，银行端预售资金的支取情况不能及时反馈给房管部门，仅凭每个月的银行对账单才能反映出来，势必会出现部分银行监管不严，开发企业违规挪用资金，导致监管缺失。

四、提高南京市预售资金监管水平的建议

1、规范预售资金监管制度

在南京市商品房预售资金的监管中应该健全商品房预售资金监管机制，进而在最大程度上有效维护商品房买受者的合法权益，《城市房地产管理法》中明确规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”这种规定不仅将预售资金的使用法定化、明确化，而且也为我们进一步制定具体的资金监管规范提供了法律依据。因此在资金的监管过程中，必须要坚持“专款专户”、 “专款专用”的资金使用准则，对房地产企业的商品房预售资金进行全方位的、全过程的监督和管理。

2、确认相关主体法律责任

在南京市商品房预售资金监管中必须要严格确认预售资金使用主体的法律责任，增强监管机构承担法律责任的能力，这就需要监管机构意识到预售资金监管责任的重大性，同时还要建立与健全监管机构联合责任赔偿基金制度。同时还要明确开发商的法律责任，例如开发商承担法律责任的主要情形包括开发商擅自收取预售资金，开发商通过欺诈、提供虚假申请材料等手段骗取监管机构的证明书，挪用资金等情形，其承担法律责任的方式也应当包括民事赔偿、行政罚款甚至吊销其预售许可证或降低开发资质。

3、构建完善的信息公开机制

健全的信息化机制能够有效打破房地产市场的信息不对称问题，因此在预售资金监管中可以充分利用现代技术，通过搭建具备安全保障的互联网网络平台，更好地利用房地产开发企业商品房预售合同网上备案、网上签约等预售管理。有关管理部门在批准商品房预售许可之后，应该将有关信息及时公布给媒体，这样就能让购房者通过信息化渠道了解所购期房的状况，明明白白购房并进行有效的监督。对于预售资金监管账户，应该建立银行和房管部门更有效地联网，进出帐信息更够适时地更新；开发企业的网签情况能及时反馈给银行，实现信息共享。

五、结束语

总而言之，加强商品房预售资金的监管力度，不仅仅能在一定程度上保护购房者的利益，同时也是房地产市场健康发展的基本要求。

作者简介：

郑生华（1979—），男（汉族），江苏溧水县人，本科生，主要研究方向：房地产市场管理。

参考文献：

[1]张薇.浅谈商品房预售资金监管[J].世界家苑，2011（8）

[2]张定一.对商品房预售资金监管模式的探讨[J].中国房地产，2006（9）

[3]张世涵.论商品房预售资金监管的有效性[J].中国房地产，2010（10）

[4]许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009（12）

预售资金监管范文第7篇

关键词：预售资金；监管；政府

中图分类号：DF521 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2011）20－0211－02

我国现行的商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，一定程度上促进了房地产市场的发展繁荣，但部分开发商将预售资金挪做他用，甚至携款潜逃等不诚信行为严重损害了购房人利益，破坏了市场环境，给房地产市场发展带来了严重的负面影响。对预售资金进行监管可以避免类似事件的发展，维护购房人利益，促进房地产市场稳定健康发展。但预售资金究竟应该由谁来监管的探讨一直都没有停止。笔者认为，从当前中国房地产市场形势来看，以政府作为监管主体是可行且有效的。

一、政府监管的必要性及优势

首先，就当前的形势来看，以政府作为新建商品房预售资金监管主体是符合我国国情且必要的。经过30多年的成功实践，我国把社会主义制度和市场经济相结合，逐步完成了从计划经济向市场经济的转轨。但是，我国的市场经济不同于西方自由市场经济，我们实行的是市场调节为基础、国家宏观调控为主导的双重调节模式。况且，我国的市场经济体制发展还不完善，具有较强的特殊性；法制体系尚未健全；社会信用严重缺失，市场秩序比较混乱……这些都要求政府在适当的时候进行适度干预。另外，从监管的概念来看，监管是一种公权力的表现形式，应以国家的名义进行，通过政府或其授权组织行使，针对市场、各市场主体及其经济行为进行具体干预或控制，以维护公共利益。在这种大背景下，以政府作为预售资金监管主体是必要的，而且，以政府作为监管主体的监管模式与其他几种监管模式相比，也有着不可替代的优势。

作为监管主体首先要具有公正性，政府监管模式在这点具有其他监管模式无可比拟的优势。银行为企业发放贷款，监理机构往往受雇且受制于开发企业，他们均与开发企业有着千丝万缕的联系。而政府部门具有相对的独立性，与被监管主体之间不存在共同利益关系，保证了监管的公正性。而在信用体系尚不健全的条件下，政府的公信力既消除了购房者的顾虑又降低了银行的经营风险。

其次，作为监管主体应具备确保监管资金安全的能力。在这点上政府与银行、监理机构、担保公司等监管主体相比，也有较强的优势。所谓确保资金安全的能力，一是指监管主体必须对房地产法律法规、房地产开发程序、建筑知识及金融知识有充分的了解。监理机构虽然有较强的专业技能，但其金融专业知识较欠缺，无法对监管资金的流向进行有效监控。银行等金融机构虽然具有较强的金融专业知识，但因缺乏建筑工程知识而难以正确掌控工程进度，加之不同银行间的监管标准难以统一且各银行间存在竞争可能会导致审查力度不一，难以保证所有预售资金的安全。在政府部门作为监管主体的监管模式中，银行只是监管环节中的一方参与者，它可以利用其金融专业优势管理预售资金，且因其不具有审批权而避免了各银行监管程序方法不一致的问题。同时，政府部门有能力协调银行、监理公司、开发企业之间的关系，解决监管过程中存在的各种问题。二是监管主体必须掌握全面的信息而且具有较强的信息分析、管理能力。政府部门掌握着大量房地产市场的一手数据，也只有政府能整合资金监管信息、产权产籍信息、商品房销售管理信息以及银行等金融机构信息。

再次，政府监管具有较强的行政约束力。在所有监管主体中，只有政府房地产管理部门具有一定的行政权力，可以对一些不诚信、不按规定进入监管程序的开发企业进行行政处罚，因而对房地产开发企业具有较强的行政约束力，也因此保证了监管效力，避免了监管流于形式。

二、以政府作为监管主体的主要难点问题

学术界对预售资金监管主体的选择问题也有过许多讨论，大部分学者在认同政府监管模式较其他监管方式更为安全、公正的同时，也提出了对政府监管模式的一些担忧，主要有以下三方面：

第一，如何把握好对预售资金的管控力度，避免对房地产市场干预过多。有学者担心政府部门因权力过大，在监管过程中有可能对开发企业干预过多，结果导致管得过死，从而影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。

第二，如何有效控制财政支出的同时兼顾监管效率。无论是政府部门直接对预售资金进行监管还是专门成立直属事业单位对预售资金进行监管，都会增加政府财政支出。况且，预售资金监管工作涉及面广，能够切实有效的监管并非易事，如何使有限的资源发挥最大的监管效用成为摆在政府面前的一道难题。

第三，如何避免因政府责任增大而引起的权力寻租现象。权力的集中或权力增大都有可能引发问题。预售资金监管过程中涉及资金流量大，履行资金监管职责的工作人员承担着较大的审批权限，因此，如何建立有效的权力制约机制，规范工作人员的行为，规避道德风险是政府监管模式有效运行必须解决的问题。

三、天津监管模式有效破解政府监管难题

天津的政府监管模式自运行以来，收效良好，得到了社会各界的肯定和认可。

1．按比例监管，兼顾资金安全与效率

为确保预售资金安全，新建商品房如期竣工交付使用又使房地产开发企业有较为充足的资金满足自身运营需要，天津特别采用了按比例监管的监管模式。监管范围不是所有预售资金，而是项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定，每年调整一次。开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。监管比例之外的资金，开发企业可以自行提取使用。采取按比例监管的方式，充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率，既达到了即时监管、防控风险的目的，满足了建设项目资金需求，又使开发企业拥有一定自，提高企业资金使用效率，支持企业发展，避免了对房地产市场产生过大冲击，实现了预售资金监管在天津的软着陆。

2．全程免费监管，降低社会监管总成本

虽然政府房地产主管部门成立预售资金监管机构会增加一部分财政支出，但从社会监管总成本来看，政府监管模式无疑是最经济的。首先，天津监管模式在监管过程中不向开发企业收取任何费用，实行全程免费监管，这相较其他非政府监管机构收取部分监管费用而言，无疑降低了房地产交易总成本。其次，即使不采取政府监管的模式，政府也必须承担制定监管政策、协调解决监管过程中出现的各类问题以及对监管机构进行“再监管”的职责，这其中除了监管机构运营的费用及房地产开发企业支付的监管手续费外，政府还要承担“再监管”的费用，则社会监管总成本将增加。在当前中国房地产市场形势下，这些成本的增加都有可能造成商品房价格的上涨，而这并不是我们所期望的。因此，以较少的政府成本增加换取整个社会监管成本的降低对当前中国房地产市场来说是必要的。

3．制度完善，科技支撑，全方位防范道德风险

权力是滋生腐败的根源，违法违规是腐败的必然的手段。因此，在履行资金监管职能职责的过程中，天津市房地产交易资金监管中心始终坚持依法合规的原则，保障职责范围内的行政行为始终在法律法规和规章以及规范程序内运行。抑制腐败，完善法律法规体系及操作规程是关键。天津模式，一是将新建商品房预售资金制度在《天津市房地产交易管理条例》中进行了明确，上升到地方性法规的高度。二是由天津市人民政府办公厅颁布《天津市新建商品房预售资金监管办法》，以政府规范性文件的形式，确立了新建商品房预售资金监管的管理办法。三是不断完善资金监管操作规程，严把预售资金“进、出”两关口，以完善的制度规范体系确保监管资金应进必进、应付尽付。四是在管理上，实行全员风险抵押与奖励金制度，以经济手段辅助行政管理手段强化业务管理的同时加强廉政建设。其次，先进的科技手段是防范道德风险的重要依托。依托天津市国土房管局“数字房管”建设成果，通过搭建新建商品房预售资金监管系统，与房地产产权产籍系统、商品房销售管理系统、公积金管理系统、银行结算系统以及银联网银系统进行跨行业跨部门的链接，不仅使资金监管每日数亿元的资金流转监督、管控成为可能，而且使资金监管的每一个环节都在系统上锁定，每位岗位人员都在自己的权限内履行职责，每位岗位人员的每一笔业务操作都在系统内留有记录，有效的通过科技手段规范和制约了权力的有序运行。

天津的预售资金监管模式是以政府作为监管主体的有益探索，且取得了较好的成效，不论是在监管量还是监管额上都切实起到了确保预售资金安全的作用，在维护房地产市场持续健康稳定发展方面发挥了积极作用。

参考文献：

[1] 许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（12）.

[2] 韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探悉[J].四川大学学报：哲学社会科学版，2008，（3）.

[3] 常昕.我国商品房预售资金监管主体问题研究[D].北京：中国政法大学，2008.

预售资金监管范文第8篇

一、我国商品房预售资金监管模式分析

对于监管模式的分析，主要集中在监管主体、监管范围、监管权限和法律责任等方面。按照监管主体的不同主要形成了以下三种模式：政府机构监管模式、商业银行监管模式、第三方中介机构监管模式。

1.政府机构监管模式

政府机构是最为传统，也是监管权力最为完整的监管主体。一方面，政府机构掌握着丰富的资源信息，拥有多重的监管手段，以国家强制力为后盾，为监管的顺利进行提供了条件；另一方面，政府机构的监管权力行使的范围也包括了其他监管主体，从而保证了监管整体上的有效性。因此，以天津、广州、厦门、青岛等城市为代表确立了以政府机构为监管主体的商品房预售资金监管模式。但是在形式上略有不同，厦门和天津等城市是直接以房地产交易管理部门为监管主体，而广州和青岛则是以房地产交易管理部门授权的机构为监管主体，履行监管职责。以政府机构为监管主体具有以下几个方面的优势。

第一，政府机构作为行使公权力的代表，与作为被监管对象的房地产开发企业追求自身利益最大化相矛盾，没有共同利益的牵制，监管也更有动力。同时，政府机构的公信力可以弥补我国当前市场信用体系不健全所带来的问题，既可以消除预购人的担忧，又可以降低银行的信用风险，同时也有助于市场信用的培育。

第二，政府机构不仅对房地产法律法规、房地产开发程序、房地产企业运行具有充分的了解，而且也掌握着大量关于房地产市场的第一手信息，包括商品房销售信息、预收款使用信息以及银行放贷机构信息，并且拥有较强的信息整合能力。

第三，政府机构是以国家强制力为后盾的公权力机构，这也决定了房地产交易管理部门及其授权机构对于房地产开发企业的监管具有较强的行政约束力。作为被监管的房地产开发企业必须履行将预售资金存入监管专用账户等义务，如若违反，政府机构就有权行使行政权力课以行政处罚。然而有利就有弊，对于政府监管的质疑也从未停止过。

首先，政府机构权力的扩大必然会增加贪污腐化发生的可能性。作为房地产交易管理部门因为法律的授权而承担起监管商品房预售资金的职责，使其权限范围进一步扩大，可能引起新的行为，出现权力寻租的现象。

其次，政府机构对于商品房预售资金监管的权利界限在哪？如何防止监管权力的滥用？对于房地产市场的过度干预，这一经济法上永恒的命题，在政府机构行使其对商品房预售资金监管权力时依然存在。

最后，政府机构运用多样化的监管手段实现对商品房预售资金的监管，人力、物力、财力等成本的付出不可避免。由此引起财政支出的增加，又有可能会进一步加重纳税人的税收负担。同时，如何确保财政支出的有效行使，又将是政府机构监管模式所面临的一个难题。

2.商业银行监管模式

以北京、杭州、成都、南京为代表，确立了商业银行为监管主体，房地产主管部门监督检查的商品房预售资金监管模式。商业银行作为监管主体的优势在于其对预售款及其拨付、流转具有实际的控制权，能够掌握资金流向。同时，这种模式可以克服政府机构监管模式所具有的弊端和缺陷。

第一，由商业银行对商品房预售资金进行监管，可以减少政府机构对于房地产开发企业经营管理和资金运用的直接干预，避免监管过度，同时也有助于减少政府机构作为监管主体其自身及其公务人员滥用监管权力谋求个人利益等行为的发生。

第二，以商业银行作为监管主体，能够使政府机构无须承担因监管失误而引起的经济赔偿责任，一旦出现因监管不当导致监管风险的情况时，即由商业银行自行承当经济赔偿责任。

第三，降低成本，其一是降低政府机构的运行成本，监管职责转为由商业银行承担，政府即不再需要为了履行监管职责而承担相应的人力、物力、财力的支出，减轻了政府机构的运行成本。其二是银行与房地产开发企业形成了长期稳定的合作关系，银行有责任监督房地产开发企业对资金的使用，不需要另外支付费用就可以完成监管。

但是，商业银行的监管模式也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面：

一是商业银行作为房地产开发企业获取贷款的主要渠道，与房地产开发企业之间存在着千丝万缕的联系。同时，监管银行是由房地产开发企业自行委托确定的，为了获得相对宽松的监管环境，他们势必会选择与其有业务联系的商业银行。因此，商业银行欠缺监管主体所应具备的独立性、中立性的要求，易使监管流于形式。

二是商业银行及其负责具体监管的工作人员并不具备建筑工程相关的专业知识，无法对开发项目的工程进度、申请拨付工程款是否符合监管要求进行专业性的分析和认定，也有可能因此商业银行为此额外增加经营管理成本，致使监管的有效性、真实性受到影响。

3.第三方中介机构监管模式

以济南和重庆两地为代表，开启了我国以第三方中介机构为监管主体的监管模式。重庆以工程监理机构为主要监管机构，济南则采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售资金监管责任担保书的方式。

与另外两种监管模式相比，第三方中介机构监管模式具有先天的优势，符合对于监管主体独立性的要求，由担保公司监管预售资金，使得与整个商品房预售毫无关系的一方成为监管主体，不存在政府机构过度干预以及等行为；而工程监理机构具有专业的建筑工程知识。采用此模式进行监管，有利于提高监管效率和准确性。

与其具有的内在优势相比，第三方中介机构监管模式也存在固有的缺陷。首先，就整体而言，第三方中介机构作为监管主体行使监管权力，履行监管职责，即意味着各种风险都集中第三方中介机构于一身。而当前，第三方中介机构尚未完全具备抵抗各种风险的能力和实力。其次，第三方中介机构承担民事责任的能力较弱，对监管失误后的救助保障十分有限。最后，以工程监理机构为监管方的模式下，房地产开发企业容易和监理机构发生谋和，无法保证商品房预售资金的有效监管；而担保公司在专业知识和监控力方面都存在不足，并且因担保费用过高而增加房地产开发企业项目成本，导致房价上升，反而加重购房人负担。

二、商品房预售监管方式完善的建议

1.在立法上进一步完善现行监管模式

对于政府机构监管模式，为了防止权力寻租、、干预过度等现象，就必须在立法上确立有效的制约机制，健全内部约束体系，明确责任承担，并加强来自外部的监督与制约。对于商业银行监管模式，必须克服商业银行作为监管主体独立性不足、缺乏监管动因等问题。为此，在立法上明确商业银行具备监管职能的条件，确立对于资金监管操作要求，同时确立一定的奖惩机制，促使商业银行依法切实履行其监管职责。

对于第三方中介机构监管模式，在立法上明确中介组织具备监管职能必须具备的条件，确立对于资金监管操作要求。加快中介机构的法制化，规范中介机构的内部治理结构，使其成为真正地自律性组织，以保障监管权力的有效行使。

2.明确相应的法律责任

在商品房预售资金监管体系中，房地产开发企业与监管主体是法律责任的承担主体。然而，我国《城市房地产管理法》没有明确房地产开发企业将预售款不用于工程建设时的法律责任，缺乏相应的处罚规定。虽然在建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》中有相关规定，同时根据授权制定的地方性法规或规章中也规定了相应的行政处罚条款，但是这些处罚规定的法律层级较低，处罚力度也较弱，其对房地产开发企业的约束力较低。因此，需要在《城市房地产管理法》以及其他法律法规中明确规定更为严厉、更具操作性的处罚措施，加强对房地产开发企业违规行为的处罚力度。

3.完善房地产开发企业的预售信息披露义务

正是由于房地产开发市场中预售人与预购人之间信息不对称的存在，对于预售款的监管才有了其必要性。但是监管有其优点也有其弊端，因此如果能够通过市场机制本身解决的问题，也就没有了监管的必要性。

预售资金监管范文第9篇

关键词：楼市新政商品房预售资金法律监管

随着我国市场经济的不断发展，房屋作为商品进行买卖，从而纳入市场经济规制范围内已有二十余年历史。在房屋逐步商品化的过程中，商品房预售制度一直彰显其应有的魅力――有效缓解房地产开发商资金不足的困难，增强了市场活力，从而带动了房地产业的繁荣发展。一直以来，商品房预售制度在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商盲目扩大和追求规模，擅自将商品房的预售资金挪作他用，或作为其他项目的投资，或携款潜逃，致使购房者交清购房款后不能按期入住或者无法按时办理房产证的情况时有发生。因此，商品房预售资金监管不力的问题已危及房地产行业的健康发展，不容忽视。

所谓商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。就在商品房预售制度带动下的房地产业欣欣向荣地发展了10余个年头的时候，一场关于商品房预售制度的存废之争席卷全国。在商品房预售制度的存废之争中，不少学者谈及我国的监管缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等其他一些市场条件下行之有效的监管手段。监管环节的薄弱是目前商品房预售制度的主要问题之一，而对于预售资金的法律监管更是问题的突出表现。

按照2010年12月最新出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定：“本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。”从我国商品房预售制度本质属性来看，我国商品房预售制度存在的主要功能就是针对开发商自有资金不足，为其融资提供便利条件的，因此，在商品房预售合同签订时，预售款项就已经受到法定的限制――必须用于工程建设。所以说商品房的预售资金本身就不是完全自由的财产。商品房预售资金的明显涉他性决定了法律应该对其加以限制。

经过笔者的整理研究发现，目前我国从立法上对于预售资金的监管在法律层面的规定仅限《城市房地产管理法》中一条原则性的规定。相关的行政法规暂时空白。部门规章中的规定却将制订权赋予地方房屋管理部门。这就造成全国对于商品房预售资金监管的立法不统一，且法律位阶普遍较低的问题。而实践中，全国各地进行了不同的尝试，目前存在五种监管模式：即政府监管、银行监管、银行加监理公司监管、担保公司加银行监管以及公证机构参与的监管模式。由此，不难看出，目前我国对商品房预售资金的监管并没有形成一套完整的、统一的法律制度，对于开发商预售资金的运用缺少必要的、程序性、强制性的监督和管理，进而导致购房者和开发商之间的权利义务配置的失衡。因此，构建商品房预售资金的法律监管制度对于购房者权利的保护乃至房地产市场健康、有序的发展具有至关重要的意义，尤其在2010年国家出台“楼市新政”之后，政策导向仍然旨在加强市场监管。

（一）何谓“楼市新政”

若干年来，除2008年受全球金融风暴影响外，全国房价持续攀升，海南房价突破10万/m2，北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价普遍达到4万―6万元/m2。许多人劳动一年的收入都买不起1平方米的房屋。因此，全国房价除了能够供极少数人消费和投机外，已经失去了社会消费的正常意义。由于不正常的投机需求和个别地方政府的消极懈怠，房价调控效果一直欠佳。为此，国务院在2009年全国房价回升并经历新一轮的暴涨后，2010年开始实施新一轮宏观调控。由于此次房地产市场的宏观调控，涉及金融信贷、财政税收等政策调整，涉及国家利益与社会利益，中央利益与地方利益的分配与再分配，调整力度大、层次高、涉及面广，社会公众将国务院在2010年对房地产市场的宏观调控称之为“楼市新政”。

根据“楼市新政”的政策精神，楼市新政设定以下五方面的措施，即产业结构的调整措施、差别性的金融和税收措施、调整性的土地管理措施、完善性的市场监管措施和程序性的行政问责机制。

（二）“楼市新政”下商品房预售资金法律监管的意义

2010年的楼市新政渊源于2009年12月的中央工作会议。与往年经济工作会议不同的是，本次经济工作会议没有将房地产业作“国民经济支柱产业”一类的表述，而是作象征性表述，即“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造的支持力度。”从总体上看，本次中央经济工作会议对房地产业的基本政策仍是鼓励和调整。12月14日，由国务院总理主持召开的国务院常务会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应该引起高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

在“楼市新政”的召唤下，中央再一次强调了“加强市场监管”作为重点工作的重要性，而商品房预售资金的监管正是其核心环节之一，因此，商品房预售资金的法律监管具有重大意义。

1．规范行业秩序，预防矛盾，降低潜在风险

在商品房预售交易中，由于商品房尚处建设阶段，购房者就预先支付了部分或全部购房款，使得购房者没有取得完全物权，而演变成一个期待的权利，形成了物权债权化的结果。与此对应的开发商取得预售资金的行为，虽然根据传统民法动产物权的变更原则――依交付转移所有权，但是开发商因没有现实交付商品房，而使得预售资金的占有、使用、收益和处分的权利具有了不完全性。只有对商品房预售资金进行有力的监督和管理，才能防止开发商的权力滥用，降低购房者潜在的消费风险，从而在保障了购房者利益的同时规范了房地产行业秩序。

2．有效加强市场监管，推动市场健康发展

从近几年，特别是金融危机过后的房价上涨因素来看，部分不良开发商利用预售资金监管的漏洞来操控房价也是一股可操控的力量。加强对商品房预售资金的监管，形成一套行之有效的法律监管制度，使房地产开发商没有可操作的空间将预售资金挪作他用，而必须用于法定的工程相关建设。这样一来，可以迫使房地产开发商的“圈地”投资更趋于理性，有利于抑制土地一级市场价格的非理性攀升，从而推动房地产市场的健康发展。

3．法律是实现监督管理的重要手段

根据唯物辩证法可知，抓住事情的主要矛盾，就抓住了解决问题的关键。透过林林总总的楼市乱象，我们或多或少都能寻觅到开发商违法使用建设资金的印迹，由此可见，商品房预售资金监管不力是“万恶之源”。房地产开发商具有很强的市场逐利性，单纯的依靠市场的自我调节和市场主体的自律性，很难保证市场的有序发展，尤其是我国市场经济的发展尚未成熟，房地产市场也才刚刚步入“青春期”，虽有繁荣发展之势，但是配套的制度设计尚不完备，一旦市场失灵，容易造成房地产市场秩序的混乱。因此，从法律上构建商品房预售资金的管理工程，这是市场经济的需求 也是实现监督管理最重要和最根本的手段。

参考文献：

1.雷兴虎，蔡科云：“中国商品房预售制度的存与废”，《法学评论》，2008年第1期。

2.高富平，黄武双：《房地产法学》，高等教育出版社2010年第三版。

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预售资金监管范文第10篇

第二条凡在本县范围内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指取得商品房预售资格的房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照商品房预售合同约定支付的购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

第四条县房地产行政管理部门负责本县商品房预售资金的监督管理，主要履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；

（二）办理商品房预售资金监管协议的备案工作；

（三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；

（四）商品房预售资金监管其他有关工作。

中国人民银行县支行、县银监部门负责对监管银行的商品房预售资金监管行为进行监督检查。

县房地产行政管理部门、人民银行、银监部门应建立商品房预售资金监管协调机制，分工协作，相互配合，共同做好商品房预售资金监管工作。

第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后达到购房人可办理转移登记条件止。

商品房质量保证金的监管期限，自项目竣工交付使用开始，至商品房质量保修期满止。

第六条监管额度内的商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款、物业专项维修费用和房屋保修费用及支付本工程其他相关费用。

第七条开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择商品房预售资金监管账户开户银行(以下简称监管银行)，开设商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户)，监管专用账户不得支取现金。由县房地产行政管理部门、人民银行、监管银行、开发企业四方签订统一格式的《县商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)，并报县银监部门备案。

监管协议由县房地产行政管理部门、人民银行和银监部门共同制定，应包括监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容。监管协议签订后，监管银行应向开发企业预发放监管专用帐户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

商品房开发项目属单家商业银行贷款或提供按揭的，该银行即为监管银行。属多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业和商业银行商定选择一家相关监管银行。

第八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应当向县房地产行政管理部门提供下列资料：

(一)提供其选定的监管银行资料及预发放的监管专用帐户账号；

(二)监管项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（三）监管项目建设方案和工程形象进度表；

（四）监管项目各阶段的资金使用计划（用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度）；

（五）申请预售项目工程预算清册；

（六）依法应当提供的其他资料。

第九条开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在3个工作日内向监管银行申请开立正式监管专用帐户账号，并向监管银行提供下列资料：

（一）商品房预售许可证复印件；

（二）监管项目预售资金监管额度意见书；

（三）监管项目用款计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求的其他资料。

监管银行应在正式监管专用帐户账号开立后5个工作日内，将上述资料及开发企业的开户申请书报县人民银行、银监部门备案。

第十条县房地产行政管理部门应当根据监管项目工程类别核定预售项目工程预算清册和预售资金监管额度。商品房预售资金监管的额度为申请预售项目工程预算清册总额的150%。预售资金监管的额度一经确定，一般不作调整，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度意见书（附核定的预售项目工程预算清册）报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管项目发生变化，而需调整预售资金监管额度的，由县房地产行政管理部门出具项目预售资金监管额度调整意见书，并报监管银行、县人民银行、银监部门备案。监管银行根据县房地产行政管理部门出具的项目预售资金监管额度意见书或调整意见书实施监管额度的调整。

第十一条开发企业变更预售资金监管银行或者监管专用账户的，应当向县房地产行政管理部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管专用账户中的预售资金全部转入变更后的监管专用账户，并报县人民银行、银监部门备案。

第十二条监管项目的商品房预售资金（购房款）由购房人直接存入监管专用账户。开发企业不得直接收存商品房预售资金。开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案登记时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。

购房人按揭贷款购买商品房的，开发企业应当提供监管专用账户作为贷款到账账户，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在贷款发放后次日划入监管银行的监管专用账户。

第十三条监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理。开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持县房地产行政管理部门出具的监管资金使用意见书及以下材料向监管银行提出书面申请：

（一）地下结构完成节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的地基与基础分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（二）结构封顶节点：提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的主体结构分部工程质量验收记录材料；工程形象进度照片。

（三）竣工验收节点：提交规划验收合格报告；消防验收合格报告；经勘察、设计、施工、监理等单位签字的《房屋建筑工程和市政基础设施工程工程竣工验收报告》；房屋质检部门的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

（四）完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件节点：提交产权登记部门的商品房初始登记证明。

（五）用于支付保修期内的物业维修资金，应提供业主、物业服务公司维修方案及物业主管部门的审查意见。

第十四条在最后一个商品房预售资金拨付节点前，监管专用账户内必须保证有足额的资金转为商品房质量保证金进行监管。

商品房质量保证金的监管额度为申请预售项目工程预算清册总额的5%（参考同类地段、同一时段其它房地产项目的工程造价）。

商品房质量保证金，用于保修期内商品房的质量保修。

第十五条监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划等材料，严格审核开发企业资金使用申请，不得超额度支付。符合条件的，自申请之日起2个工作日内直接将款项划入收款方账户。

第十六条开发企业应当于每月25日前向县房地产行政管理部门报送当月建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当于每月27日前将本银行监管的商品房预售资金情况报县人民银行、银监部门备案。

县房地产行政管理部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管人员应每月巡视监管项目工程进度一次，并将巡视情况记录在案，若发现监管项目工程停工，应列入重点监管对象，并查明停工原因，采取相应的措施。

监管专用账户内归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。

第十七条开发企业监管项目完成初始登记并达到购房人可办理转移登记条件的，县房地产行政管理部门应当及时核算出商品房质量保证金监管额度，并通知监管银行对其额度实施监管，同时终止对监管专用账户中商品房质量保证金额度外资金的监管。

第十八条商品房质量保修期满，开发企业凭县房地产行政管理部门出具的证明材料向监管银行提出监管专用账户撤销申请。监管银行应当按照有关规定办理账户撤销手续。

第十九条开发企业有下列行为之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，并依法或依约定追究其相应责任。同时，将其违法违规行为予以公示，并记入企业的诚信档案和县人民银行的征信系统：

（一）直接收存商品房预售资金的；

（二）未及时将贷款转入专用账户的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（五）与施工单位、监理单位串通，利用虚假证明或采取其他方式违规使用商品房预售资金的。

第二十条监管银行未按监管协议约定拨付商品房预售资金的，开发企业可按监管协议约定，选择其他商业银行作为监管银行。

第二十一条监管银行未按要求受理、审核开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除依法或依约定承担相应责任外，3年内不得在本县承担商品房预售资金的监管。

第二十二条参与商品房预售资金监管的有关部门、机构及其工作人员在商品房预售资金监管工作中、、、泄露企业商业秘密的，由纪检、监察部门依法予以行政处罚，情节严重触犯刑法的，移送司法机关追究刑事责任。