我国发展“以房养老”模式实践及完善对策

内容摘要：“以房养老”以住房反向抵押贷款为基本模式，以明晰的房屋产权为前提，贷款金额取决于房产价值等因素，贷款领取方式灵活多样。“以房养老”是养老体系的重要补充，但由于产权制度不完善、市场环境不匹配、法律支持不成熟以及传统观念的束缚，目前我国各地的试点进展缓慢。根据国外实践经验，要使“以房养老”成功运作和顺利推广，合理的、多层次的产品设计是基础，政府担保和监管是关键，法律健全是保障。因此，我国“以房养老”体系的构建应从相关市场环境的建设、法律法规的探索与完善、系统性风险的控制等方面入手，推进“以房养老”制度体系的建立和完善。

关键词：以房养老 倒按揭 房屋产权 养老体系 养老模式

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。

“以房养老”的内涵及特点

（一）“以房养老”的内涵

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。

（二）“以房养老”的基本特点

住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。

我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战

（一）我国各地的“以房养老”模式

1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。

2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，

其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。

3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。

（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战

1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。

2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。

3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。

4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。

结论和建议

“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：

第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。

第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。

第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。

第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。

第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。

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