浅谈房价与地价的关系及其政策含义

摘要：是地价决定房价，还是房价决定地价，一直争议不断。事实上，地价的高低是由房价的高低决定的，而房价的高低是由人们对房屋的需求决定的，而并不是由地价决定的。即便地价是房价的重要组成部分，但它也不能成为房价高低的决定性因素。简而言之，是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。如果地价由房价决定，那房价又是由什么决定？通过对房价主要影响因素的分析，找出影响房价高低的原因，从而有助于为有效调控房价提供指导。

关键词：房价；地价；引致需求；供求关系；影响因素；调控房价

引言

近年来我国房价一直保持着高速增长， 而地价是房价的重要构成部分， 对房价的上涨究竟起到什么影响， 房价与地价谁推高谁的争论已经成为各界关注和争论的焦点。对于这一问题，出现了三种观点：第一，地价决定房价；第二，房价决定地价；第三，房价和地价的关系不是谁决定谁，而是相互推动。笔者认为：房价决定地价，地价只是影响房价高低的因素之一。

理性地认识房价与地价之间的关系， 不仅对于科学地理解和认识当前居高不下的房价具有帮助， 更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用， 促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。

一、房价并不是由地价决定

1、房价的上涨导致了地价的上涨

土地不同于其他一般商品，它具有特殊性。一般商品由人类生产，价值是抽象劳动的凝结，其商品的价格由价值决定。而土地的特殊性决定了它与其他商品区别。自然未开化土地和阳光、空气、水一样，是自然品，它们可以被人们使用，具有使用价值，但是这些自然品并不是由人类所生产，没有人类一般无差别劳动的凝结，因此不具有价值。于是问题产生了，其他商品的价格由价值决定，如果土地没有价值，那么它为什么有价格？对于这一问题，马克思这样解释到，土地价格无非是出租土地的资本化收入，也就是说，地价并不是购买土地的价格，而是土地所提供的地租的购买价格。这样一来，我们知道，土地的价格由地租决定，那么，只要搞清楚地租到底由什么决定，就可以搞清楚地价由什么决定。

英国著名农学家詹姆斯・安德森很早就提出：地租由土地产品决定。所谓土地产品，就是土地上的产出物，例如农作物。人类对于土地需求实际上是引致需求，也就是对土地产出物的需求导致了对人类对土地的需求。著名的“玉米法律悖论”同样证明了詹姆斯・安德森的论断，“玉米法律悖论”指出，玉米法律的颁布，提高了玉米的价格，由此刺激玉米的种植以及对土地的需求。由于土地资源的稀缺性，土地所有者便提高土地的价格来满足增加的土地需求。这就说明，土地的高价格只是玉米高价格的结果，而并不是玉米高价格的原因，玉米的价格决定土地的价格。

如果将“玉米法律悖论”运用到到房地产市场上，也可以的到同样的结论，如果将房屋看作土地上的产出物，人类对房屋的需求实际上是对土地的引致需求。高房价刺激了对土地的需求，由于土地的稀缺性，土地的供给弹性极小，土地需求的增加导致了土地价格的大幅度拔高。

总之，对房地产需求的增加导致了对土地需求的增加，由于土地的供给弹性极小，导致了地价的上涨。

2、地价的上涨只是导致房价上涨的一个因素

构成房价的因素很多，地价只是构成的房价因素之一。房地产价格的构成可以用公式表示如下：房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润，其中土地成本就是地价。由公式可以看出，房地产价格是由多种因素决定，地价虽然对房价的高低产生影响，但它并不是决定性。其他因素对房价的影响也并不能小看，特别是开发利润，企业以营利为目的，即便是地价下跌，由于企业自身利益最大化的经营目标，并不一定就会因为地价的下跌而降低房价。因此，地价的高低，并不构成房价高低的充要条件。

另外，从其他一些国家地价对房价的影响，也可以证明地价对于房价的非决定性作用。例如，在美国一些低地价的地区，因为房屋的高质量，导致了较高的房屋建造成本，因而房价也高；又如，在新加坡，地价虽高，但是由于政府采取了各种降低建筑成本的措施（充分供应的建筑材料和劳动力、承包商工地管理的改善），使得房价保持在一个相对较低的水平。总结起来，可以归纳出如下几种情况：第一，地价低房价也低（瑞典）；第二，地价低房价不低（美国）；第三，地价高房价不高（英国与新加坡）；第四，地价高房价也高（韩国与日本）。因此 ，高地价不一定导致高房价，低地价也并不一定导致低房价。地价的高低只是导致房价高低的因素之一，而不起决定性作用。

二、影响房价的主要因素

影响房地产价格高低的需求因素有很多，但笔者认为，起主导作用的不外乎经济因素、金融因素两点。

1、经济因素

经济因素主要包括房地产市场的供需状况、国内生产总值（国民收入水平）、物价水平三个方面。

既然作为商品，房地产价格就和其他商品价格一样，受到自身市场内供给与需求的作用：当房地产市场的需求大于供给时，房价上涨；反之，当房地产市场的需求小于供给时，房价下跌。与其他商品不同的是，房地产作为一种特殊的商品，其需求包括消费需求和投资（投机）需求两个部分，而其他大多数商品的需求只有消费需求。因此，在考虑房地产市场需求和供给双方力量作用是，需求方的作用应是消费需求与投资（投机）需求的求和。现实中，消费者购买住房用于居住的消费需求属于刚性需求，其弹性并不大，对于总需求的影响也固定，而投资（投机）需求的弹性较大，对总需求的变动构成主要影响。

国内生产总值（国民收入水平）的高低，是对一国经济发展状况的反映。随着中国经济的较快发展，国内生产总值（国民收入水平）拔高，我国居民收入增加，购买力增强。不断增加的居民收入和购买力，与房地产需求形成正相关关系，推高房地产价格水平。

物价水平同样与房地产价格水平成正相关关系：物价水平高涨时，房地产价格高涨；物价水平低落，房地产价格低落。这是因为，物价上涨提高了房地产市场投资的成本价格，其包括建筑材料（钢筋、水泥等）、雇佣劳动力、管理费用等等。

2、金融因素

金融坏境是指一个国家在一定的金融体制和制度下，影响经济主体活动的各种因素，其包括利率高低、首期支付成数、信贷规模等几个方面，下面我们从利率的高低来分析金融因素是如何影响房地产市场价格高低的。

利率对房价的影响需从两个方面来讨论，即存款利率和贷款利率。首先，存款利率从需求的角度说明利率高低对房价高低的影响：存款利率的提高，增加了投机（投机）性购房者和消费性购房者购房的成本，即便是刚性需求的原因，存款利率的提高对消费性购房者购买房屋的影响不大，但构成需求方主要影响因素的投资（投机）性需求将受到一定程度削弱，最终导致总需求的减少。在房地产市场供给量不变，不考虑物价变化的情况下，需求量的减少将导致房地产市场供过于求，房价下跌。反之，当存款利率下降时，房价上涨。

其次，贷款利率从供给的角度说明利率高低对房价高低的影响：贷款利率提高，开发商的融资成本增加，资金的运用变得越发的困难，房地产开发成本提高，抑制房地产行业的过快增长，从而减少了房地产市场的供给量，导致房地产市场供小于求，房价上涨。同理，当贷款利率降低时，房价下跌。存款利率和贷款利率对房价的影响呈现两种不同的作用，一个与房地产价格呈反方向变动关系，一个与房地产价格正方向变动关系，最后谁取决定作用，要看哪一方的力量大于另一方。

三、政策建议

根据上述决定和影响房价因素的分析，笔者认为，房价上涨主要靠需求拉动。所谓需求，即在一定时期内，在一定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。可以看出，满足需求的两个因素为“愿意”和“能够”，即消费者不仅要有购买商品的意愿，也要有购买商品的能力。

在房地产市场上，需求大体可以分为两类：第一类，消费性需求，也可以说是刚性需求。这一类房地产的需求主体，主要是依靠按揭还贷购买住房的工薪阶层，他们基本上能够承受房价，大多数的人拥有一套住房。第二类，投资（投机）性需求。这一类房地产需求的主体，主要是依靠资本投资为主要收入的富裕阶层。他们完全能够承受房价，大多数人拥有一套以上的住房，多余的住房并不是用于自我居住，而是用于资本的保值增值。另外，还有一类阶层，他们完全不能承受房价，生活较为贫困。即便是有购买住房的意愿，也并不具备购买住房的能力。

根据房地产价格需求拉动的特点，房价的高低，主要受房地产刚性需求和投机性需求的影响。如果想稳定或者降低房价，政策调控的着力点应放在这样一部分人需求上，即基本能承受房地产价格的工薪阶层、完全能够承受房地产价格的富裕阶层。特别是以投资（投机）为主要动机的富裕阶层，他们是房价拔高的主要推手。

而学术界一些观点认为，加大对经济适用房、廉租房等政策性用房的供给，可以缓解市场上对房地产的大部分需求，改善房地产市场供不应求的局面，从而起到降低房价的作用。这样的观点其实并不正确，例如经济适用房、廉租房等政策性用房的需求主体，他们大多是不能够承受当前房地产价格的贫困阶层。他们从一开始就没有对房地产价格的走高起任何推动作用，因为即便是他们有购买住房的欲望，也没有购买住房的能力，不能构成房地产市场的真正需求。因此，笔者认为，加大对经济适用房、廉租房政策的供给，并不能够起到降低房价的作用。

要降低房价，政府应该从真正具备购房能力的人群着手，即从具备房地产刚性需求和投资（投机）性需求购房者着手。特别是投资（投机）性需求，这类需求是推动房价走高的罪魁祸首。而刚性需求，情理之中，因为每个公民都有居住的权力，政府没有必要对其打压。针对投资（投机）性需求的控制，笔者认为，调控政策诸多，例如：提高住房贷款利率、提高首套以外住房的贷款首付比例、限购，等等。（作者单位：四川大学经济学院）

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