我国房地产市场的分化及其趋势

2013年是中国房地产行业发展相对重要的年份，新一届政府的执政思路，可能决定了未来五至十年间房地产行业的政策走向。经济领域方面，新一届政府在多种场合陆续释放出以市场化手段解决资源配置问题的信号，尤其是十八届三中全会明确提出市场在资源配置中起决定性作用，这就意味着过去房地产行业偏重行政性调控的调控政策将逐步淡出人们的视野。同时，十报告、十八届三中全会决议和2013年的政府工作报告都高调提出要推进新型城镇化，还有国务院对棚户区改造的重点关注，可能引发新一轮投资热潮，对房地产行业产生影响。

一、2013年房地产市场发展

回望2013年，年初《国务院办公厅关于继续做好房地产调控工作的通知》（即“国五条”）及地方配套实施细则的颁布，是全年房地产市场最重大的事件。“国五条”之后，房地产市场在保持良好运行的同时，呈现出新的发展态势。

1.市场规模进一步扩大

2014年1月国家统计局公布的《2013年全国房地产开发和销售情况》显示，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年实际增长19.4%；2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%；房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%；全国商品房销售面积突破13亿平方米，达到130551万平方米，比上年增长了17.3%；商品房销售额81428亿元，比上年增长26.3%。2013年全国房地产市场规模进一步扩大。

2.土地市场回暖

2014年1月国家统计局公布的《2013年全国房地产开发和销售情况》显示，2013年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。据易居中国CRIS研究中心统计，2013年1-11月全国土地成交建筑面积超过2000万平方米的城市从上年同期的9个增加至12个，成交建筑面积超过1000万平方米的城市从上年同期的20个增加至26个。2013年土地流标情况大幅减少，整体流标率从上年同期的17%下降至3%，并且自3月以来一直维持低位。显然，伴随房地产市场规模的扩大，土地市场回暖很明显。

3.一线城市土地出让金暴涨

北京、上海、广州和深圳土地出让金均创历史新高，累计超过5000亿元，相比2012年的2000亿元左右上涨幅度超过150%。上海成为全国第一个土地出让收入超过2000亿元的城市，与2012年相比，涨幅高达128.28%。北京全年累计土地出让金超过1800亿元，居全国第二，同比上涨181.18%。深圳在土地出让金规模方面，与北京、上海和广州有很大差距，居全国第15位，但是其涨幅达到330.88%。

4. “国五条”没有产生负面影响

“国五条”公布之后，地方政府不管是积极还是消极出台地方性细则予以配合，“国五条”仍然掀起了多数城市房地产市场的抢购热潮，大量城市的二手房交易在2013年3月份创下长期单月成交量最高值，70个大中城市新建商品住宅价格均有不同程度的上涨。这也在相当程度上拉动了房地产投资增速，提升了土地市场活跃度，部分缓解了地方财政吃紧的状况。总体而言，“国五条”对房地产市场几乎没有产生明显的负面影响。

二、房地产市场分化特点

我国房地产市场在普遍跨越式发展的同时逐步显露出市场分化的特点。从历年来国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格变动情况看，2013年成为城市房价变动的分水岭。

2013年以前，全国70个大中城市的房价每月变动幅度时有起伏，但少有持续性的领涨城市。2013年的市场则是冰火两重天，有的城市涨势凶猛，有的城市交易平淡，还有的城市市场价格下跌趋势已经形成。作为一线城市的北京、上海、广州和深圳，新建商品住宅价格上涨均超过20%，将其他二三线城市远远抛在身后，成为当之无愧的房价上涨领头羊；而温州新建商品住宅价格则持续稳步下跌，鄂尔多斯更是毫无争议的成为三四线房价崩溃的典型案例。

2013年房地产市场的分化还体现在价格上涨幅度与城市所在区域和城市等级有关。从国家统计局公布的70个大中城市房屋销售情况看，一线城市房价平均上涨幅度为20.8%，东部地区重点城市（指除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市）房价平均涨幅为13.99%，中部地区重点城市房价平均涨幅为10.88%，西部地区重点城市房价平均涨幅为8.77%，对应着区域经济的阶梯式发展，房价也出现了明显的阶梯式涨幅，且东中西部地区均出现了重点城市房价平均涨幅高于其他一般城市的现象。

不同城市间的房地产市场分化与城市的等级呈现正相关关系具有必然性。城市的级别越高，可获得的以行政手段分配的资源就越多，北京、上海多过一般的省会、副省级城市，省会、副省级城市又多过地级市，这就使得城市各类资源水平呈金字塔型分布，高等级的城市资源越多，就能吸引更多的投资，提供更多的就业机会，具备更好的公共服务水平。几十年来，大城市的发展速度远远超过中小城市，这种优势的积累，令高级别城市的吸引力更加明显。

以北京为例。北京是国内首屈一指的各种资源集中的城市，它既是国家的政治、文化中心，又集中了经济和教育的绝大部分资源。除了大家熟知的党、政、军、教育、科研、医疗、文化产业外，还集中了一大批世界五百强企业的总部和分部以及国内五百强企业的总部。全国排名前100位的大学中，约有20所（每年排名略有变动）在北京；2012年末，北京共有73家三级医院（据2013年北京市卫生事业发展统计公报统计），且其中不乏协和、总医院等世界知名医疗机构。大量优质资源的集聚，让北京具备了强劲的发展动力，能够提供更多的就业岗位。公共服务水平和大量优质资源，对外来人口也有着一般城市无法比拟的巨大吸引力。因此，优质资源集中的结果就是人口的大规模集中。根据北京市统计局的年度统计公报显示，2005年底，北京市常住人口为1538万，2013年底增加到了2114.8万人，其中非户籍人口由357.3万增加至798.5万人。