业主“自治难”谁之过

【前言】业主“自治难”谁之过由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。笔者曾在调查中发现，杭州实现业主自治的小区，基本有如下三种模式：第一种，由于对物业公司不满，而自发形成自治组织，独立对社区内公共事务进行管理；第二种，自治委员会对物业管理公司进行监督和指导，以物业公司之“手”对小区公共事项进行管理；第三种，根据市政...

摘 要：2013年3月，杭州就《物业管理条例》修订草案（二）举行听证会，“小区业主自治”问题再次被推向风口浪尖。作为物业管理体系中的核心，最应体现出其先进性与可操作性的小区业主自治部分，总是在《物业管理条例》的一改再改中面临着尴尬的处境，成为人们争议的焦点。各地立法口径不一、强制性规范过多、对业主委员会的定位不规范，都成为制约其发展的因素。当今社会日新月异，面对此起彼伏的业主自治风潮，人们的维权意识一点点加强，公权力是“进”还是“退”，考量着地方政府践行“小政府、大社会”的改革方向。

关键词：物业管理；业主自治；公权力

一、业主自治的内涵

业主自治最早来源于所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化的相互结合。社区业主们为了确保购房目标最大程度上实现，公共权益得到维护，互相联合起来，通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。

二、业主自治的现状

笔者曾在调查中发现，杭州实现业主自治的小区，基本有如下三种模式：第一种，由于对物业公司不满，而自发形成自治组织，独立对社区内公共事务进行管理；第二种，自治委员会对物业管理公司进行监督和指导，以物业公司之“手”对小区公共事项进行管理；第三种，根据市政府政策的相关规定，从未引进物业管理公司，表面上实行业主自治，但资金严重缺乏，内部管理较为混乱的部分老小区和小规模小区的管理模式。

就总体现状而言，虽然杭州各社区的档次与层次各不相同、业主的整体文化水平与综合素质参差不齐、各小区自治管理模式也各不相同，但都存在业主自治中业主委员会的民主性、代表性不足，业主的参与度不高，自治管理板块存在各种漏洞，比如车辆管理混乱问题、小区私搭乱建拆除问题、财务开支透明化问题、环境卫生工作管理问题，其中又以财务问题为困扰之首。

三、业主自治的规范

十年前，杭州曾出台过一部《物业管理条例》，但实践表明其早已滞后。具体表现在：因街道办事处、社区居委会以及乡镇政府的地位不明确，《条例》不能充分发挥其职责；因《条例》对业主委员会的定位不规范，造成许多小区未能选举产生业委会，业委会不按规定召集业主大会会议，或业委会集体辞职等情况导致业主矛盾激化；因业主提前解除合同但未选聘好新的物业服务企业，物业服务企业经营不善或其他原因突然撤离小区等，导致小区管理出现“真空”状况。

数年来，草案已经经过4轮修改，但最终的草案依然充满争议。在2013年3月的听证会中，许多人对草案中限制业主自治表示了不满，因其不仅与法律相悖，而且因为涉及行政机关的介入，违背了业主自治的原则，背离了改革方向。

如草案第四条规定，乡镇政府与街道办事处对本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作进行组织和指导，对业主大会和业主委员会依法履行职责指导、监督，对社区管理与物业管理之间相互关系进行协调。社区居委会则对街道办事处、乡镇政府开展物业管理相关工作进行协助。

若业主委员会不按规定召集业主大会的，草案则规定业主有权请求街道办事处、乡镇政府对召集时间进行协调、确定；逾期未召集的，由街道办事处、乡镇政府组织召集或委托社区居委会组织召集。还规定了，业主大会议题若涉及终止业委会委员资格或撤销业委会所作的决定，则由街道办事处、乡镇政府或委托社区居委会核实业主大会召开条件后组织召集。

草案中强调，除了乡镇政府、街道办事处以及社区居民委员会和业主委员会外，其他任何单位和个人均不得召集业主大会会议。

此外，草案规定，对因客观原因未能选举产生业委会或业委会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业委会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡镇政府的指导和监督下代行业委会职责。

草案表明，乡镇政府、街道办事处及社区居委会地位不明确导致其职责不能充分发挥，然而实践表明，如果物业管理中许多矛盾没有基层政府和社区居委会的协调解决，物业主管部门是难以单独解决的。

然而，这些规定首先就存在理念陈旧、立规偏颇、依据缺乏的问题。草案的主要受众面是广大业主，维权第一性。而社区居委会完全不具民事责任能力，所以维权难。因此草案中涉及社区居委会的职责更加需要严肃审核，对于业主的保护和业委会的制约也应进一步说明。

其次，从法理上看，草案也显得很不完善。《物权法》对业主自治权已经予以了明确的保障，业主共同管理的权利不应受到任何单位和个人的干涉和妨害，而草案却把业主的权利让渡给了行政机关或社区居委会，剥夺了业主的权利，这是违法行为。草案还与《物业管理条例》以及《浙江省物业管理条例》的规定相悖。《浙江省物业管理条例》规定，物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业委会应当组织召开业主大会临时会议，业委会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，业主可以提议召开业主大会临时会议。业委会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、居委会应当指导业主召开。

此外，草案背离了改革发展的方向。国务院曾提出，凡公民、法人或者其他组织能够自主决定，行业组织或者中介机构能够自律管理的事项，政府都要退出。这部草案，却直接助长了行政机关干预业主自治的势头。

我国社会管理模式的改革，不应是以政府变相剥夺公民权利为代价的。

四、业主自治的完善

草案已经确立了业主大会法律主体地位，并明确了业主大会与业主委员会的关系。现在当务之急，是科学设置政府权力与业利的边界，突出业主在物业管理中的主体地位。业主“自治难”，其实就是业利保障之难。如何有效的救济受损权利，则是重中之重。

参考文献：

[1]中国物业服务顾问网

[2]民主与法制