浅析房屋产权的“单独所有”与公证实务

[关键词]房屋产权；“单独所有”；公证实务

随着《物权法》的深入实施，不动产登记程序的不断完善，公证员对房屋产权归属应该有更明确的认知，了解房产登记的具体规定和操作程序。挖掘背后争议风险点，寻找法律和法理上的支撑点，厘清实务中的模糊问题，从而准确把握委托、继承、遗嘱、夫妻财产协议等公证实务。

一、夫妻“隐形共有”与“单独所有”对比

夫妻隐形共有，通常是指登记在夫妻一方名下的夫妻共同财产，如存单、债券、股票、车辆等财产，虽然为夫妻关系存续期间所取得，但权利凭证上只登记夫或者妻一方的姓名。对于房产而言，主要是在《物权法》实施之前，由于风俗习惯或登记程序不完善等原因，致使夫妻共有房产仅登记在一方名下，产生了隐形共有人现象。在公证实践中，对于登记在一方名下的房产进行审查时，审查登记人的婚姻状况是必要程序，若所涉房产系权利人婚姻关系存续期间购得的房产，应认定为夫妻共同财产，这无疑是符合《婚姻法》精神的。

对于单独所有，目前现行法律、法规中，仅在《房产登记办法释义》中有相关的表述：在房产所有权证填写说明时指出“不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有”；在解释共有概念时指出“共有作为所有权的一种形态，是与单独所有相对而言的”。根据《房产登记办法释义》这一表述，我们可以得出单独所有是指房屋产权由房屋所有权证上登记人一人所有，这种解释也符合社会大众对此概念的心理预期。

另外，房产管理部门在实务中对于“单独所有”与“隐形共有”也进行区分。婚姻存续期间，对登记在一方名下后申请变更为夫妻共有的，可理解为房产证及登记簿记载的房产权利状态与事实权利状态不一致，只要申请人能够提供充分的证明，登记机构应给予办理相应的更正登记。而如果夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产。或将婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有的，均视为房产所有权的转移，应当按照《房产登记办法》第32条的规定申请办理房产所有权转移登记。这两种办理方法的区别。反映出房产登记部门将“隐形共有”视为夫妻共同所有，“单独所有”视为登记人个人占有全部产权。由此可见，“隐形共有”实际上是特定时期的产物，只是短时间的过渡，随着《不动产登记条例》的贯彻实施，产权登记必将更加全面而准确，“隐形共有”也终将退出历史舞台。

总之，隐形共有和单独所有，虽都是“登记在一方名下”的财产，但法律意义却大为不同，绝不能画等号。

二、“单独所有”的程序事项

目前，单独所有已逐步成为所有权的一个状态，那么依据何规定、履行哪些程序才能将房产登记为一方单独所有呢？一般而言，以下情况下取得的房产属于单独所有：1、《婚姻法》第18条第（一）、（三）项所规定的“一方的婚前财产”及“遗嘱或赠予合同中确定只归夫或妻一方的财产”；申办人需要提供未婚或未再婚证明，或者需要有经过律师的遗嘱或者赠予合同中明确归夫或妻一方所有的遗嘱律师书或赠予合同律师书；2、《婚姻法》第十九条规定的情形：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申办人需要提供夫妻共同约定归一方单独所有的书面夫妻财产约定；3.人民法院、仲裁委员会的生效法律判决或裁定为一方所有的房产：申报人需要提供生效的法律文书及协助执行书等。在办理单独所有登记事项时，除提供必需的材料外，房产部门还要进行严格的询问，τ谑欠袷枪灿蟹坎做重点询问。依据上述分析，夫妻关系存续期间单独所有房产证是建立在夫妻财产约定的基础上形成的登记一方个人独有的权利证明，是符合法律和程序的权利凭证。

三、“单独所有”与“夫妻共有”

房产证上单独所有不能认定登记人个人产权的主要困扰就在于《婚姻法》与《物权法》的冲突，其中一个可能存在的主要障碍就在于夫妻财产约定在物权变动中的适用规则。

虽然登记为“单独所有”，但在夫妻存续期间取得的房产，双方未进行财产约定，仍属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力”。

因此在公证实务中，需要进行个人财产与共同财产的区分。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定的效力问题：第一，对双方具有约束力；第二，第三人知道该约定的，可以对抗第三人。这就是夫妻财产约定的两种效力，即对内效力和对外效力。夫妻财产约定对内最基本的效力是物权效力。由此，夫妻财产约定一旦在夫妻之间成立生效便产生物权的效力，属《物权法》第九条的“法律另有规定的除外”。无须通过登记生效实现物权变动。在对外效力上，对于夫妻财产约定，应当依据《物权法》规定的公示原则进行登记，可以有效地防止规避法律的行为，更有利于保护与约定财产的夫妻进行民事活动的人的合法权益，同时，也应规定夫妻财产契约经登记方产生对外效力，未经合法登记者不产生对外效力。由此，夫妻财产约定在夫妻之间具有物权效力，而在对外效力上依然应通过登记生效才能实现物权变动。

同时，对于夫妻财产约定对内效力不能因为其适用“法律另有规定的除外”而放任自流，在涉及第三人时为保障交易安全应准用《物权法》第31条“处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，这可以理解为夫妻财产约定在涉及第三人时，应援用对外效力的规则通过登记才能实现物权变动。

上述对夫妻财产约定效力的内外区分处理，既维护了现行《婚姻法》法律制度的有效性，又兼顾了我国《物权法》不动产登记的法定性。

为更好地避免因单独所有房产证中各种不规范现象带来的风险，在公证实务中，对于夫妻关系存续期间单独所有房产证的产权需要根据具体情况，具体分析对待处理。